斑馬消費(fèi) 楊柘

進(jìn)入“綠檔”房企陣營，雅居樂暫無三道紅線煩惱，但在其他方面仍存另類憂愁。

在行業(yè)的多事之秋，雅居樂集團(tuán)交出的飄紅中期業(yè)績，似乎并不為市場認(rèn)可。不僅業(yè)績增速及毛利率均創(chuàng)下近年來新低，且通過出售資產(chǎn)增厚利潤，讓公司的業(yè)績成色略顯不足。

同時(shí)，公司的傳聞一波未平一波又起，裁員、被收購的不明消息此起彼伏，股價(jià)持續(xù)下行。

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股價(jià)持續(xù)下行

9月里的雅居樂集團(tuán)（03383.HK）并不平靜，平息裁員風(fēng)波之后，公司被一家央企收購的消息又甚囂塵上。雖說傳聞有鼻子有眼，雅居樂集團(tuán)仍否認(rèn)得斬釘截鐵。

然而，傳聞中的收購方保利發(fā)展方面，對中國證券報(bào)模棱兩可的回應(yīng)，似乎暗示雙方已不滿足僅僅停留在項(xiàng)目合作方面。雅居樂集團(tuán)此前曾公開明確，雙方已在廣州花都、廣東清遠(yuǎn)以及河南開封等3個(gè)項(xiàng)目上展開合作。

3年前，雅居樂集團(tuán)就有引進(jìn)戰(zhàn)投平安的經(jīng)歷，這次和保利發(fā)展會走到哪一步，答案需要時(shí)間來揭開。

在二級市場，投資者的心態(tài)早已出現(xiàn)波動。

8月27日，公司交出2021年中期報(bào)告后，股價(jià)旋即遭遇下跌，收報(bào)7.22港元，之后沒能收住下跌的勢頭。截至昨日（15日）收報(bào)6.85港元，相較今年股價(jià)最高值13.18港元（4月7日）跌落近5成。

要說，在今年房地產(chǎn)行業(yè)普遍疲軟之際，公司交出的中報(bào)業(yè)績還算亮眼。上半年銷售額實(shí)現(xiàn)753.3億元，同比增長36.7%，完成年度銷售目標(biāo)的一半；實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入385.88億元、歸母凈利潤52.90億元，同比分別增長15.09%和3.18%。

如果將錨點(diǎn)遷移，2019年中期，公司營收增速12.02%，歸母凈利潤增速高達(dá)35.06%。

需要注意的是，今年上半年，公司其他收益凈額42.53億元，其中出售子公司獲得41.37億元收益，成為業(yè)績增厚的重要因素。

這可能正是讓市場不太看好的原因之一。中報(bào)披露后，富瑞、德銀及高盛等機(jī)構(gòu)紛紛下調(diào)對雅居樂的目標(biāo)價(jià)。

從營收、凈利潤增速以及毛利率來看，公司這幾年表現(xiàn)不算亮眼。2018年中期至2021年中期，公司營收增速從8.47%增至15.09%，歸母凈利潤增速從102.24%降至3.18%；毛利率從49.65%降至28.11%。

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缺不缺錢？

今年上半年，雅居樂集團(tuán)已踏進(jìn)“綠檔”房企：凈負(fù)債率45.3%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.4%，現(xiàn)金短債比1.18，這組數(shù)據(jù)沒有越過三道紅線。

截至今年6月，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物465.12億元，一年內(nèi)須償還短期借款394.87億元，面對這點(diǎn)債務(wù)，可以說還比較輕松。值得注意的是，一年內(nèi)要償還借款占比超過40%（總借款979億元），仍高于行業(yè)平均水平。

與此同時(shí)，公司自我造血能力明顯下降。今年上半年公司回款率80%，是過往年份未出現(xiàn)過的，2018年至2020年，回款率分別為88%、92.4%和88.2%。

去年12月，公司將中山、海南等7個(gè)項(xiàng)目土地合計(jì)176萬平方米，打包賣給平安不動產(chǎn)，換來70.5億元資金。

今年上半年以來，公司一直通過發(fā)債來“解渴”。

斑馬消費(fèi)不完全統(tǒng)計(jì)，4月24日，公司獲得兩筆定期貸款，分別為52.53億港元和2850萬美元；5月11日，發(fā)行3億美元債券；5月28日，又募資獲得32億港元；6月1日公告將額外發(fā)行1.5億美元額外票據(jù)；7月16日，公告擬發(fā)行3.14億美元優(yōu)先票據(jù)，用于離岸金融再融資；8月末公告又?jǐn)M發(fā)行4億美元高級票據(jù)，用于某些現(xiàn)有債務(wù)再融資及一般公司用途等。

雅居樂用25年實(shí)現(xiàn)從小到大，掌門人陳卓林已審視到自身風(fēng)險(xiǎn)。在中期業(yè)績發(fā)布會上，他一再強(qiáng)調(diào)“謹(jǐn)慎”，并將公司第一任務(wù)定為保持現(xiàn)金流，把努力償債放在第二位，投資項(xiàng)目再次之。

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多元化剎車？

在行業(yè)內(nèi)，陳卓林可能是少見的眼光前瞻的地產(chǎn)商。

早在2017年，他就提出，要用3-5年時(shí)間，將非地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績做到公司的一半。

由此布局了物業(yè)管理、環(huán)保、資本投資、商業(yè)管理以及城市更新等業(yè)務(wù)板塊。

如今時(shí)間過半，距離陳卓林的目標(biāo)還很遠(yuǎn)。

今年上半年，公司物業(yè)管理板塊實(shí)現(xiàn)收入49.92億元，同比增長57.1%，增長主要是期內(nèi)收購中民物業(yè)等；

商業(yè)板塊（主要酒店?duì)I運(yùn)及物業(yè)投資）實(shí)現(xiàn)收入2.85億元，同比增長17.9%，得益于酒店業(yè)務(wù)及租賃市場回暖；

環(huán)保業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)12.19億元，同比增長52.6%，主要是投產(chǎn)項(xiàng)目增至37個(gè)，受益復(fù)工生產(chǎn)及廢棄物需求產(chǎn)量增加帶來收入增加。

整體來看，上半年公司多元化收入約64.96億元，占比公司總收入的16.83%。去年，多元化收入首次突破百億，達(dá)到106.98億元，對公司的營收貢獻(xiàn)為13.3%。當(dāng)年陳卓林對外再展雄心，希望多元化業(yè)務(wù)收入貢獻(xiàn)在2021年達(dá)到20%，2022年、2023年達(dá)到30%以上。

據(jù)公開數(shù)據(jù)，最近5年公司在多元化業(yè)務(wù)上支出投資將近400億元，環(huán)保業(yè)務(wù)占一半以上。而且，由于收購中民物業(yè)及武漢長凱等，公司商譽(yù)從2018年的18.42億元增至今年上半年46.22億元。

今年上半年，陳卓林一大動作是進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，把城更板塊、商業(yè)板塊以及房管集團(tuán)合并至地產(chǎn)集團(tuán)。公司對外表示，進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整具有戰(zhàn)略意義，將繼續(xù)提升地產(chǎn)主業(yè)核心競爭力。

兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，公司業(yè)務(wù)重心又回到房地產(chǎn)主業(yè)上來。