編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

樓市收緊本該是中國奧園盡顯自身多元化布局優(yōu)勢的好機會，但盡管中國奧園過去一直以來都特別愿意進行多元化布局，可它的相關(guān)成績卻始終不達人意。

奧園健康掛著“健康”的大名，但被做成了一家物管公司；旗下中國文旅集團登陸資本市場的進程始終差那么一口氣，今年四月它第三次沖刺港交所上市的進程到現(xiàn)在也沒有進一步的消息；奧園美谷雖然發(fā)展增速不錯，可在規(guī)模體量上還十分有限...

顯然，看中國奧園還得看地產(chǎn)主業(yè)，但在目前的這個不太樂觀的房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境當(dāng)中，我們并沒有辦法給予中國奧園過多的期待。

根據(jù)最新的2021年年中財報顯示，中國奧園在強監(jiān)管的政策環(huán)境下遭遇了地產(chǎn)營收下滑、各項利潤指標(biāo)紛紛下滑的境地，為了降低負債，中國奧園還進行了裁員、停止拿地等動作，這些動作顯然是一把“雙刃劍”，讓公司在房地產(chǎn)市場中的角色愈發(fā)無力。

作為公司的主力營收來源，地產(chǎn)業(yè)務(wù)不好的話，中國奧園該怎么好？不太妙的多元化布局與更不妙的樓市環(huán)境下，中國奧園似乎正在遭遇兩難的境地。

核心業(yè)績數(shù)據(jù)堪憂

根據(jù)2021年上半年財報數(shù)據(jù)顯示，中國奧園在今年上半年實現(xiàn)總營收超過325億元人民幣，相比去年同期增長了15%。這一數(shù)據(jù)看起來似乎還行。

不過，深入來看中國奧園的各項核心業(yè)績指標(biāo)，公司的實際現(xiàn)狀其實不太妙。

在中國奧園賴以生存的地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，今年上半年住宅銷售收入仍然占據(jù)了公司的大部分營收份額，通過奧園住宅性公寓和低密度住宅開發(fā)，中國奧園在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上實現(xiàn)了近227億元人民幣的總營收。不過，這一數(shù)據(jù)相比于去年同期數(shù)據(jù)下降了3.4%，這顯示出公司目前在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上面臨著隱憂。

如果其它多元化業(yè)務(wù)規(guī)模體量足夠的話，那么中國奧園在住宅相關(guān)業(yè)務(wù)上的減少不一定是件壞事?？蓡栴}是，住宅相關(guān)業(yè)務(wù)目前對于公司的重要性仍然很高，此時出現(xiàn)營收下滑情況的話就不好了。

需要指出的是，盡管行業(yè)環(huán)境不佳，但在今年上半年，國內(nèi)頭部房企們?nèi)匀黄毡楸３至藸I收和銷售增長的態(tài)勢，橫向?qū)Ρ戎拢袊鴬W園的壓力可能就更大。

此外，考慮到中國奧園今年上半年的合同負債相比于去年同期降低了不少，這預(yù)示著未來公司住宅營收存量還會持續(xù)減少，此后中國奧園在地產(chǎn)業(yè)務(wù)層面的長期表現(xiàn)可能會更加成疑，這給公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的未來發(fā)展繼續(xù)埋下了隱患。

那么，多元化營收能否幫助中國奧園彌補在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的不樂觀態(tài)勢呢？以目前表現(xiàn)還不錯的醫(yī)美服務(wù)業(yè)務(wù)為例，該項業(yè)務(wù)在今年上半年為公司貢獻了將近6億元人民幣的營收，同比增幅高達425%。

但一方面，這一塊業(yè)務(wù)的規(guī)模體量在“總盤子”里并不大，另一方面，公司醫(yī)美服務(wù)業(yè)務(wù)的快速增長并非得益于業(yè)績增長，而是由于公司并購了相關(guān)醫(yī)美機構(gòu)。

主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展不利、多元化業(yè)務(wù)表現(xiàn)也就那樣，中國奧園的整體基本面還是存在著不小的問題。

壓力眾多，未來不樂觀

從更多的業(yè)績指標(biāo)上來看，中國奧園面臨的壓力還有更多。

比如在利潤表現(xiàn)上，中國奧園問題更大。根據(jù)2021年年中財報數(shù)據(jù)顯示，中國奧園在此期間實現(xiàn)的毛利潤超過81億元人民幣，同比去年有所下滑；公司在上半年的歸母凈利潤為20.9億元人民幣，相比去年同期大幅下降了超過13%。此外，公司毛利率、凈利率同樣不同程度地下滑。

可見，中國奧園的各項核心利潤指標(biāo)都在遭遇下滑，這對于公司目前的情況來說可謂是雪上加霜。

值得注意的是，這種利潤表現(xiàn)還是在公司進行了不少裁員、不拿地、降負債等動作的基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。

在今年上半年，公司土地儲備總建筑面積為5358萬平方米，新增土地投資可開發(fā)建筑面積只有107.1萬平方米，同比大幅下降了超過84%。

另外在債務(wù)壓力上，中國奧園似乎也并沒有更松一口氣。

從財報數(shù)據(jù)來看，目前公司仍然在面臨著比較緊張的資金鏈問題，在去年年底，公司銀行結(jié)余及現(xiàn)金超過525億元人民幣，1年內(nèi)需償還的有息負債超過522億元人民幣，流動資金幾乎與短債持平。好消息是，到今年上半年，公司現(xiàn)金增長到了606億元人民幣左右，但1年內(nèi)短債只增長了不到9%，大概在517億元人民幣左右，這雖然在一定程度上有所改善，但仍然稱不上手頭寬裕。

此外，公司還存在整體超過1113億元人民幣的有息負債，結(jié)合五百多億的短債，中國奧園各類利息及償債壓力不小。

再考慮到公司在今年上半年的回款率從90%的水平降低到了87%，種種因素之下，中國奧園面臨著還挺嚴(yán)重的流動資金壓力，而為了維持運營，它就不得不通過頻繁發(fā)債來獲得資金，這簡直就是一個“惡性循環(huán)”。

那么，開發(fā)周期更長、被單拎出來的城市更新業(yè)務(wù)能否幫助公司緩解一下發(fā)展壓力呢？根據(jù)相關(guān)信息顯示，在今年上半年，中國奧園擁有七十多城市更新項目，預(yù)計提供可售貨值大概在7543億元人民幣左右，其中包含了2021年到2024年預(yù)計轉(zhuǎn)化“舊改”的可售貨值約2420億元人民幣。

不過，數(shù)據(jù)看起來是很好看，但根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，今年上半年城市更新項目為中國奧園帶來的直接營收也就在十億元左右的量級，這不免讓人持續(xù)擔(dān)心公司的未來發(fā)展。