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武漢長江主軸北岸處，武漢天地A1超高層寫字樓綜合體猶如一艘揚(yáng)帆起航的帆船佇立于風(fēng)景如畫的江灘公園對側(cè)。376米的A1寫字樓地標(biāo)是武漢長江北岸沿江第一高樓，刷新了武漢天地商務(wù)集群天際線。項(xiàng)目與武漢軌道交通1號線和8號線黃浦路站在地下相連，交通便利。

凱諦思為此項(xiàng)目提供了全過程工料測量服務(wù)。從2010年6月到2022年6月，項(xiàng)目從開工到竣工交付整整歷經(jīng)了10余載，其中挑戰(zhàn)可想而知。雖然我們遇到了許多非常規(guī)事項(xiàng)，但凱諦思項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi){借專業(yè)能力，積極應(yīng)對難題，提出解決方案，與業(yè)主協(xié)作將不可能變?yōu)榭赡堋?/p>

?瑞安房地產(chǎn)

1?分?jǐn)偨ㄖ?xiàng)目成本

項(xiàng)目初期，商業(yè)裙樓有其他外資資金參與需分?jǐn)偨ㄖ杀荆瑢?dǎo)致建設(shè)項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)紛繁蕪雜，且時時處于動態(tài)變化之中。但我們的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)堅信：只要思想不滑坡，辦法總比困難多。

1）?首先我們建議了分?jǐn)傇瓌t為成本受益原則：即誰受益誰承擔(dān)，多受益多承擔(dān)；誰消耗誰承擔(dān)，多消耗多承擔(dān)。

2）地下樁基工程費(fèi)用按塔樓樁基、裙樓樁基、基坑圍護(hù)及其各自所占停車位比例分?jǐn)偂?/p>

3）地庫結(jié)構(gòu)費(fèi)用攤分提供兩個方案：方案一按裙樓方與塔樓方各自所占的停車位比例分?jǐn)?；方案二按地庫面積歸屬分?jǐn)偂?/p>

4）機(jī)電工程費(fèi)用提供兩個方案：方案一為按使用量分?jǐn)?，方案二為按地庫的相?yīng)使用的機(jī)房面積分?jǐn)偂?/p>

?瑞安房地產(chǎn)

我們按上述思路列出了不同方案及其分?jǐn)偨痤~，供各方協(xié)商解決分?jǐn)倖栴}。區(qū)分業(yè)態(tài)、項(xiàng)目運(yùn)營分?jǐn)偝杀?，有利?strong>提升成本管理效果，避免塔樓方、裙樓方不必要的爭議糾紛。

我們的視角不僅局限于項(xiàng)目建設(shè)成本，還關(guān)注到了項(xiàng)目投資到收益的全過程。我們兼顧了不同投資者的利益，所提供的成本分?jǐn)偡桨敢?strong>成為了成本和項(xiàng)目收益之間的橋梁。

2?測算施工措施費(fèi)

超高層項(xiàng)目的措施費(fèi)與其他一般項(xiàng)目差異很大，很難用普通項(xiàng)目的造價指標(biāo)及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行超高層建筑施工措施費(fèi)的測算，而我們的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)為此提供了保障。

例如，依據(jù)相似超高層項(xiàng)目的施工方案，我們進(jìn)行了招投標(biāo)階段垂直運(yùn)輸費(fèi)測算。本項(xiàng)目選擇了一臺TC7052塔吊（臂長為70m）和兩臺M900D動臂塔吊（臂長65m及55m）配合使用，測算出垂直運(yùn)輸費(fèi)，避免投標(biāo)人以不合理報價獲得項(xiàng)目，從而進(jìn)一步避免后期索賠。

?張澤鋒

3?提升項(xiàng)目價值

從2010年6月樁基、基坑支護(hù)施工到2022年6月交付使用，項(xiàng)目在武漢地區(qū)首次采用逆作法施工。與順作法相比，采用逆作法工期方面從圍護(hù)結(jié)構(gòu)開始施工、基坑開挖、架設(shè)支撐、換撐、拆撐、地下室結(jié)構(gòu)施工到裙樓地上整體結(jié)構(gòu)完成，較順作法提前約4個月。同時，我們運(yùn)用價值工程做了很多方案優(yōu)化，得到了一致贊賞。

在基坑施工期間，我們利用經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)知識，發(fā)現(xiàn)地勘報告巖層分布，提出了地下連續(xù)墻按巖層區(qū)分高度的方案，設(shè)計師按此思路調(diào)整設(shè)計，既大量節(jié)約了成本，又讓項(xiàng)目輸出的功能與它得到的資源配置相適宜。

?瑞安房地產(chǎn)

4?處理索賠難題

A1地塊塔樓原設(shè)計高度為468米，但根據(jù)2018年武漢市政府的新規(guī)定，高度調(diào)整為376米。

高度審查期間項(xiàng)目停工200多天，承建商提出了補(bǔ)償管理人員費(fèi)用、鋁模租賃、鋼管租賃、管理人員房租及其水電燃?xì)赓M(fèi)、生活區(qū)場地租賃費(fèi)等一系列索賠難題。我們協(xié)調(diào)業(yè)主各部門收集整理數(shù)據(jù)，組織召開協(xié)調(diào)會議，推動參加多次談判會議，提供具體服務(wù)并推動項(xiàng)目開展，最終順利處理了承建商的索賠難題。

?張澤鋒

5?積極應(yīng)對疫情

2020年，突如其來的新冠疫情使得項(xiàng)目于2020年1月23日至4月8日處于停工狀態(tài)。在保護(hù)同事健康的基礎(chǔ)上，我們的服務(wù)并未停止。封城期間，我們?yōu)榭蛻暨M(jìn)行了受疫情影響的合同梳理及建議。

首先，按2020年2月全國人大常委會規(guī)定，此疫情為不可抗力，其工期可順延。

其次，我們厘清了疫情期費(fèi)用支出：受疫情防控影響，工程延期復(fù)工或停工期間，承包人在施工場地的施工機(jī)械設(shè)備損壞及機(jī)械停滯臺班、周轉(zhuǎn)材料和臨時設(shè)施攤銷費(fèi)用增加等停工損失由承包人承擔(dān)；工程復(fù)工前疫情防控準(zhǔn)備及復(fù)工后施工現(xiàn)場疫情防控的費(fèi)用支出（包括口罩、消毒液及住宿隔離措施、新增工人宿舍、按規(guī)定支付的隔離觀察期間的工人工資），費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。

最后，對于疫情后人工價格影響及材料價格影響，我們與各承建商和材料供應(yīng)商進(jìn)行了摸排，得出如下結(jié)論：人工將會在疫情后集中開工造成用工短缺，人工費(fèi)用較疫情前上漲；混凝土、砂石受疫情運(yùn)輸管控影響價格會上漲，并主動估算影響費(fèi)用提供給客戶。

在發(fā)生不可抗力的關(guān)鍵時刻，我們從客戶角度出發(fā)，用專業(yè)能力幫助客戶進(jìn)行最優(yōu)決策。

本案的A1超高層寫字樓遵循國際綠色建筑的最高標(biāo)準(zhǔn)WELL金級認(rèn)證建造，側(cè)重室內(nèi)設(shè)計的性能提升以及改善使用者的健康和福祉。

十余載磨一劍，集武漢目前最高樓宇綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)、最強(qiáng)綜合配套和優(yōu)質(zhì)設(shè)計理念于一體的武漢天地A1超高層寫字樓綜合體，將有望成為中部地區(qū)的新地標(biāo)和綜合體典范。

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項(xiàng)目信息

-PROJECT INFORMATION-

項(xiàng)目業(yè)主：瑞安房地產(chǎn)

成本及商務(wù)管理：凱諦思Arcadis

服務(wù)時間：2010.6 — 2022.6

項(xiàng)目面積：地庫12萬㎡，裙樓商業(yè)13萬㎡，A1超高層19萬㎡

項(xiàng)目業(yè)態(tài)：綜合體