作者：芊芊

2020年預(yù)虧6億元，深陷25億元資金拆借困局，珠江實業(yè)（600684.SH）最近著實有些“苦惱”。

2021年1月30日，珠江實業(yè)發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計2020年實現(xiàn)凈虧損為6億元左右；預(yù)計2020年實現(xiàn)扣非凈虧損為9億元左右。珠江實業(yè)表示，業(yè)績虧損主要是由于投資的債券利息出現(xiàn)逾期，進(jìn)行計提減值所致。

事實上，作為成立40年的老牌房企，近年珠江實業(yè)的發(fā)展并不如意，在房企市場上逐漸被邊緣化。

2021年1月12日，一則關(guān)于資金拆借的進(jìn)展暨風(fēng)險提示公告，更是將珠江實業(yè)重新推至公眾視野中。

昔日老牌房企逐漸退出一線陣營

每個企業(yè)都有屬于自己的榮光，但過去的榮光未必能照耀到太遠(yuǎn)的未來。

20世紀(jì)90年代的廣州，是中國改革開放浪潮的縮影，而許多房企也正蓬發(fā)于這里，珠江實業(yè)也不例外。

1979年，廣州珠江外資建設(shè)公司（珠江實業(yè)前身）正式掛牌成立，同年承建廣州白天鵝賓館，開創(chuàng)了國內(nèi)工程總承包的先河。1980年，珠江外資建設(shè)開始涉足酒店業(yè)務(wù)，總承包了建造花園酒店 、中國大酒店。1984年，又總承包建設(shè)天河體育中心。1985年，珠江外資建設(shè)與香港繁星有限公司在瑞士成立中星（瑞士）有限公司，負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)拓展。1989年，正式更名為廣州珠江實業(yè)總公司。1993年，珠江實業(yè)在上交所上市，成為了廣州首家房地產(chǎn)上市公司，也是全國最早上市的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

前期的珠江實業(yè)實現(xiàn)了飛躍式發(fā)展，從給城市留下的烙印來說，珠江實業(yè)毫無疑問是廣州先行軍之一?；▓@酒店、白云賓館、世貿(mào)大廈、華僑新村、天河體育中心，塑造了廣州城區(qū)最早的天際線，影響至今。而頤德公館、珠江花城等樓盤也頗受好評。

然而，進(jìn)入21世紀(jì)后，珠江實業(yè)卻迅速跌落。

在2003年后，中國的房產(chǎn)行業(yè)處于黃金時代，當(dāng)合生創(chuàng)展、恒大、富力等紛紛邁開全國化拓展步伐的同時，珠江實業(yè)謹(jǐn)小慎微，大大縮減了拿地的步伐。

據(jù)了解，2018年珠江實業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)集中在廣州、湖南、安徽、海南等區(qū)域，待建、在建、在售共14個項目。其中，房地產(chǎn)儲備項目3個，持有待開發(fā)建筑面積為51.44萬平方米，與2017年底基本持平。

而截至2020年上半年，珠江實業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)務(wù)一共15個項目，持有待開發(fā)建筑面積為77.29萬平方米，這也意味著，在將近兩年的時間里，珠江實業(yè)幾乎沒有新增的項目。

值得一提的是，在多年前珠江實業(yè)就意識到土地儲備不足，是發(fā)展最大的掣肘，然而從珠江實業(yè)近年的表現(xiàn)來說，關(guān)于土地儲備不足的現(xiàn)狀珠江實業(yè)并沒有任何改善。

此外，管理層混亂也是珠江實業(yè)面臨的一個憂患。2018年至2019年，珠江實業(yè)高層震蕩，連換3任董事長，其中一任董事長因涉嫌違法被查；2020年1月，廣州市紀(jì)委監(jiān)委在其官網(wǎng)上公布了十一屆廣州市委第七輪被巡察單位公開整改情況。其中就通報了珠江實業(yè)集團(tuán)整治違規(guī)設(shè)“小金庫”情況，給予了黨內(nèi)警告處分2人、誡勉處理1人、責(zé)令檢查1人。管理層亂象頻發(fā)，逐漸讓市場對珠江實業(yè)失去信心。

在地產(chǎn)黃金十年里，珠江實業(yè)未能抓住機遇，這讓這位昔日創(chuàng)造無數(shù)輝煌的地產(chǎn)大亨正逐漸退出房地產(chǎn)的一線陣營，被房地產(chǎn)界的“后浪”遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了背后。

業(yè)績不振 “賣子”回血自救

作為一家老牌粵系房企，珠江實業(yè)也曾風(fēng)光無限，然而在上市近30年的今天，卻被市場逐漸遺忘。

這一切到底是為什么呢？很大程度上與其一直以來慘淡的業(yè)績有關(guān)。

公開資料顯示，珠江實業(yè)在經(jīng)歷2017年42.4億元營收巔峰后，其業(yè)績便一路下滑。

從財報數(shù)據(jù)來看，2017年，珠江實業(yè)營收為 42.4億元，同比增長 3.39%；實現(xiàn)歸母凈利潤 3.6億元，同比增長7.99%。

2018年，珠江實業(yè)營業(yè)收入驟降至34.05億元，下滑19.70%；實現(xiàn)歸母凈利潤2.45億元，下滑31.78%；

2019年，營收進(jìn)一步下滑13.41%至29.48億元，凈利潤下滑10.67%至2.19億元。

2020以來，疊加新冠肺炎疫情影響，珠江實業(yè)的業(yè)績繼續(xù)滑落。截至三季度末，實現(xiàn)營業(yè)收入僅為19.79億元，同比下降4.98%；實現(xiàn)凈虧損為1313.34萬元，同比降128.36%；扣非凈利潤更是虧損擴大至7513.51萬元。

除了虧損外，珠江實業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)金流也出現(xiàn)大幅萎縮。2019年，經(jīng)營性現(xiàn)金流流出1.23億元，同比下滑126.25%。截至2020年9月末，珠江實業(yè)已經(jīng)有8.35億元的現(xiàn)金流缺口，同比下降204.43%。

面對業(yè)績不振、資金短缺窘境，那些難以推進(jìn)的項目，自然成為了珠江實業(yè)拋售的對象，并借此為珠江實業(yè)的業(yè)績增色。

據(jù)了解，2019年末，珠江實業(yè)出售海南錦繡實業(yè)有限公司51%的股權(quán)，由此錄得2.92億元投資收益。原本它年度扣除非經(jīng)常性損益后，凈虧損1.73億元，但經(jīng)此一舉，利潤得以轉(zhuǎn)正，達(dá)到了2.19億元。

2020年，珠江實業(yè)繼續(xù)“賣子”盤活資產(chǎn)。2020年9月23日，珠江實業(yè)宣布擬向控股股東珠實集團(tuán)（持有珠江實業(yè)31.1%股權(quán)）轉(zhuǎn)讓頤德大廈所有權(quán)，轉(zhuǎn)讓價為16.22億元。

與此同時，珠江實業(yè)還公開掛牌轉(zhuǎn)讓廣州天晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“天晨公司”）49%股權(quán)，掛牌底價不低于2.13億元，對應(yīng)項目為廣州海珠區(qū)的珠江天晨。受讓方須同意向天晨公司提供金額為9億元的借款。

為了充實運營資金，珠江實業(yè)2020年還向珠實集團(tuán)借款不超過25億元，借款利率不超過6.5%；完成發(fā)行了8億元超短期融資券、15億元中期票據(jù)等。

值得一提的是，放眼廣州的其他幾家上市公司，恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)的年銷售額已進(jìn)入5000億元俱樂部，“同門兄弟”越秀地產(chǎn)2020年的銷售額也已逼近千億元，對比之下，珠江實業(yè)2020年僅32億元的銷售額更是相形見絀。

20億元外債風(fēng)險，拆借拆出“大窟窿”

借出去錢卻收不到利息，這對本就“缺錢”的珠江實業(yè)來說無疑是“雪上加霜”。

2021年1月22日，珠江實業(yè)對外披露公告，其向廣東億華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“廣東億華”）提供約11.13萬元債權(quán)投資于2021年1月18日到期未獲清償，占其2019年經(jīng)審計歸母凈資產(chǎn)的34.63%。

珠江實業(yè)與億華公司的交集還需追溯到3年前。

2018年初，珠江實業(yè)與廣東億華、廣州景興、廣州熊光投資、廣州景點商業(yè)城簽訂《廣州市景豪坊項目合作合同（珠江-安信）》、《廣州市景豪坊項目合作合同（珠江-景興）》，約定受讓安信信托所持廣東億華41%股權(quán)，并向廣東億華提供11.13億元債權(quán)投資。

珠江實業(yè)作為委托人、中國工商銀行廣州北京路支行作為受托人、廣東億華作為借款人簽訂《一般委托貸款借款合同》，向其發(fā)放委托貸款11.13億元，期限自2018年1月19日起計至2021年1月18日止。如今，珠江實業(yè)作為當(dāng)初承讓安信信托退出項目股權(quán)的再投資，卻遭遇“黑天鵝”事件。

此外，2021年1月11日，珠江實業(yè)還發(fā)布了一則資金拆借風(fēng)險公告，截至2020年底，珠江實業(yè)對外資金拆借投資余額約25.4億元，其中約11.54億元已逾期；約11.66億元面臨償付風(fēng)險；已收資金占用費3.17億元，應(yīng)收未收回資金占用費7.76億元。

珠江實業(yè)稱，2020年第四季度，收到資金占用費約968萬元，來自于東湛公司、穗芳鴻華公司和東迅公司，金額分別為53.8萬元、378.86萬元、535萬元。而對穗芳鴻華公司、東湛公司以及億華公司應(yīng)收未收的資金占用費分別為1052.87萬元、9663.07萬元、6.69億元。

目前，珠江實業(yè)正在對關(guān)于穗芳鴻華公司、東湛公司、億華公司的債權(quán)進(jìn)行減值測試。

可以說，以當(dāng)前的情況來看，不僅是房企欠銀行等金融機構(gòu)的資金到期出現(xiàn)逾期，就連房企之間的資金拆解也遭遇了大麻煩。

想必珠江實業(yè)也沒料到，這25億元資金的拆借竟然給自己挖了一個大坑，成了難以言說的痛。

如今，珠江實業(yè)背負(fù)著20億元的外債風(fēng)險，又面臨著盈利慘淡的窘境，未來的發(fā)展可謂是充滿了太多未知。

珠江實業(yè)能否平安“渡劫”？首席創(chuàng)業(yè)官也將持續(xù)關(guān)注。

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風(fēng)險自擔(dān)）