近日，某房產(chǎn)中介發(fā)布的一則消息引起了記者的注意。“昆明北市區(qū)現(xiàn)房Loft公寓，民用水電，層高4.5米，買一套實(shí)得兩層，總價(jià)35萬，首付15萬，月供1400，每月租金1600到2200元，租金可抵月供還款?，F(xiàn)在大部分公寓都是商用水電，這邊還是民用水電，生活消費(fèi)低，不論投資還是自住都非常劃算。”

△昆明北市區(qū)

據(jù)該房產(chǎn)中介介紹，該項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋·青云府公寓，將于近期交房，水電執(zhí)行的是民用價(jià)格。這是真的嗎？

遠(yuǎn)洋·青云府在售公寓水電執(zhí)行民用價(jià)格

10月19日，記者來到位于盤龍區(qū)穿金路與北辰大道交叉口（穿金路729號(hào)）的遠(yuǎn)洋·青云府公寓營(yíng)銷中心。

△遠(yuǎn)洋·青云府公寓營(yíng)銷中心

營(yíng)銷中心內(nèi)，有購(gòu)房者正在和置業(yè)顧問咨詢相關(guān)事宜。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問介紹，在售公寓為獨(dú)棟建筑，共有22層，4梯28戶。目前在售戶型面積為32平方米、40平方米和50平方米，均價(jià)為9000-10000元/平方米，中部樓層基本售罄。

△遠(yuǎn)洋·青云府公寓實(shí)景圖

記者看到，項(xiàng)目所售公寓樓棟外表為白色，開窗較小，入口朝向馬路。現(xiàn)場(chǎng)戶型圖宣傳頁(yè)上清晰標(biāo)注有“水電按照昆明市居民水電標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)”。

置業(yè)顧問表示，公寓水電確實(shí)是按照昆明市居民水電標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，已在相關(guān)部門進(jìn)行備案，后期不會(huì)變更為商用水電。但記者詢問相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)寫進(jìn)合同時(shí)，該置業(yè)顧問明確表示“不會(huì)”。

隨后，置業(yè)顧問以一套位于19層的公寓房源計(jì)算價(jià)格：該房源面積為39.59平方米，單價(jià)顯示為10300元/平方米，總價(jià)約40.78萬元。

△職業(yè)顧問計(jì)算的價(jià)格

當(dāng)記者詢問置業(yè)顧問“項(xiàng)目公寓為何能使用居民價(jià)格水電”時(shí)，該置業(yè)顧問并未明確說明。

因項(xiàng)目目前尚未交付，交房后能否使用民水民電，還有待確定。大象房鑒所將持續(xù)關(guān)注。

昆明二環(huán)外“商改住”項(xiàng)目

可以申請(qǐng)使用居民用水、用電

公寓項(xiàng)目為什么可以使用居民價(jià)格水電呢？可能與這份文件有關(guān)——

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，2020年底，昆明市政府曾出臺(tái)文件稱，為推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫(kù)存工作，昆明市二環(huán)以外的公寓項(xiàng)目如果確實(shí)是用于自住，就可以申請(qǐng)使用居民用水、用電。

記者查詢得知，2020年12月17日，昆明市人民政府發(fā)布《昆明市人民政府辦公室關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知 》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

《通知》明確，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)投資，推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫(kù)存工作，昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國(guó)有建設(shè)用地上已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房，可以改建為租賃住房。

改造為租賃住房的項(xiàng)目在土地使用年限和容積率不變前提下，規(guī)劃用地性質(zhì)不變，土地用途變更為“城鎮(zhèn)住宅用地（租賃）”，土地調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

昆明在售公寓中可使用民用水電項(xiàng)目較少

昆明在售的60個(gè)公寓項(xiàng)目中，除了遠(yuǎn)洋青云府之外，還有哪些民用價(jià)格水電的公寓呢？

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，昆明最早宣傳“民用價(jià)格水電”的公寓項(xiàng)目，是藍(lán)光天嬌城·天樾。

2019年時(shí)，藍(lán)光天嬌城·天樾曾宣傳稱：“買公寓送70年使用權(quán)車位，可落戶，可上學(xué)，首付低至20%，可精裝交付，可毛坯交付?！蹦壳?，藍(lán)光天驕城公寓已經(jīng)售完。

除此之外，昆明使用民用水電公寓的項(xiàng)目還有新希望白麓城，躍層在售面積42-47平方米，平層在售面積35-110平方米，均價(jià)7000元/平方米，目前項(xiàng)目正在做活動(dòng)，24號(hào)以前由渠道帶訪可贈(zèng)送車位。

潤(rùn)城學(xué)府公館公寓產(chǎn)品在售建面約73-145平方米，可使用居民用水，商業(yè)用電，均價(jià)10000-13000元/平方米。

那么，公寓使用商業(yè)水電和民用水電到底有多大的差距呢？記者算了一筆賬。

以2021年水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，居民用水3.45元/噸，商業(yè)用水5.75元/噸；居民用電0.45元/度，商業(yè)用電0.8元/度。

假設(shè)每月用水10噸，用電300度，那么居民用水用電每月需繳費(fèi)34.5元水費(fèi)+135元電費(fèi)=169.5元；商業(yè)用水用電每月需繳費(fèi)57.5元水費(fèi)+240元電費(fèi)=297.5元。

也就是說，每月使用商業(yè)水電的住戶要比使用居民水電的住戶多繳納128元，1年累計(jì)多繳1536元。

需要強(qiáng)調(diào)的是，以上計(jì)算數(shù)據(jù)僅供參考，實(shí)際家庭每月使用的水電額度遠(yuǎn)高于計(jì)算數(shù)據(jù)。使用居民水電的公寓與一般使用商用水電的公寓相比，購(gòu)房者確實(shí)能省下一大筆水電費(fèi)開銷。

今年1-9月昆明累計(jì)成交1.4萬余套公寓

近幾年來，公寓產(chǎn)品在市場(chǎng)上的局面比較嚴(yán)峻。昆明銳理數(shù)據(jù)顯示，截至2020年12月31日，昆明商辦產(chǎn)品存量達(dá)1414.70萬平方米，比19年同期增長(zhǎng)14%，去化周期達(dá)100個(gè)月，去化壓力巨大。其中，商辦產(chǎn)品庫(kù)存占比最多的就是公寓產(chǎn)品。

公寓產(chǎn)品存量持續(xù)上漲，價(jià)格一再探底，甚至還有部分項(xiàng)目一再推出特價(jià)公寓產(chǎn)品，均價(jià)低至“3字頭”，面對(duì)如此嚴(yán)峻的市場(chǎng)，各大開發(fā)商為了銷售公寓“各顯神通”，帶學(xué)位、可落戶、70年產(chǎn)權(quán)等層出不窮，利用各種方法增加公寓優(yōu)勢(shì)，但銷售數(shù)據(jù)仍不樂觀。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前昆明在售公寓項(xiàng)目多達(dá)60個(gè)，今年1-9月這60個(gè)在售項(xiàng)目累計(jì)成交套數(shù)為14052套。其中，成交套數(shù)最高的項(xiàng)目為金茂廣場(chǎng)共成交了990套，成交均價(jià)為6752元/平方米，套均價(jià)約為34.33萬元；萬科翡翠濱江項(xiàng)目緊隨其后，共成交了950套，成交均價(jià)為7353元/平方米，套均價(jià)約28萬元。

成交套數(shù)最少的是南悅城，共成交32套，成交均價(jià)8891元/平方米，套均價(jià)約73.2萬元。

從成交均價(jià)來看，俊發(fā)逸天峰成交均價(jià)最高，為15557元/平方米，累計(jì)成交57套，套均價(jià)約182.4萬元；其次是瑞鼎城，成交均價(jià)為14305元/平方米，累計(jì)成交36套，套均價(jià)84.5萬元。

成交均價(jià)最低的是融創(chuàng)孔雀鎮(zhèn)，成交均價(jià)5324元/平方米，成交套數(shù)669套，套均價(jià)約22.8萬元。

除此之外，從克而瑞提供的表格中可以算出，60個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)平均值為8849元/平方米，而各項(xiàng)目成交均價(jià)高于平均值的項(xiàng)目?jī)H有25個(gè)，同時(shí)，成交套數(shù)排名前6名的項(xiàng)目，成交均價(jià)均低于平均值。

由此可以看出，公寓產(chǎn)品低價(jià)走量現(xiàn)象明顯，市場(chǎng)趨冷。

民用價(jià)格水電的公寓，你感興趣嗎？

來源：都市時(shí)報(bào)大象房鑒所

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