爛尾樓業(yè)主的勝利！裁判文書網(wǎng)近期公布了一例爛尾樓業(yè)主起訴銀行的案例，許昌一業(yè)主首付22萬(wàn)，貸款52萬(wàn)買房后，房屋爛尾，業(yè)主不僅停止交房貸，還起訴銀行，要求銀行退還此前已經(jīng)交過(guò)的房貸月供。最終，業(yè)主大獲全勝。

房企違約后，業(yè)主不交月供了

2018年1月2日，家住許昌市的程先生與許昌嘉和置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱嘉和置業(yè)）簽訂商品房買賣合同：約定程先生購(gòu)買許昌市恒大悅府小區(qū)10號(hào)樓2單元101號(hào)房，該商品房用途為住宅，建筑面積共98.84平方米，總金額人民幣747727元。程先生需支付首付款224727元，余款523000元在2018年1月4日前辦理銀行按揭貸款手續(xù)。

2018年1月15日，農(nóng)業(yè)銀行許昌魏都支行與程先生簽訂個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同，約定借款523000元，借款期限30年，自2018年2月1日至2048年1月31日，利率5.98%。

然而，進(jìn)入2021年后，房屋施工基本已經(jīng)停工，房子無(wú)法按時(shí)交付，且短期看不到交付的希望。于是，程先生于2021年11月果斷停止繼續(xù)償還月供。

從2018年3月20日至2021年10月20日，程先生先后支付購(gòu)房貸款本金及利息共計(jì)226970.05元。

停貸后告銀行，要求退還已支付的購(gòu)房款

此前，程先生以房企違約為由，將房企嘉和置業(yè)及銀行起訴到法院，許昌市建安區(qū)法院于2021年7月作出判決，解除了程先生與嘉和置業(yè)簽訂的商品房買賣合同，以及銀行簽訂的個(gè)人購(gòu)房借貸合同。

判決房企返還程先生購(gòu)房首付款224727元及利息，并向銀行返還購(gòu)房款523000元及利息。

程先生停貸后，曾先后3次前往所在銀行與銀行溝通，要求銀行消除其貸款狀態(tài)。并多次對(duì)銀行進(jìn)行催告，要求銀行退還其已支付給銀行的購(gòu)房貸款本金及利息，消除貸款狀態(tài)，但銀行并未同意或積極對(duì)接。

隨后，程先生將銀行起訴到法院。請(qǐng)求銀行退還其自2018年3月20日至2021年10月20日，支付的購(gòu)房貸款本金及利息共計(jì)226970.05元。請(qǐng)求銀行1個(gè)月內(nèi)將其在銀行系統(tǒng)的貸款狀態(tài)予以消除，消除征信影響，以保證其后續(xù)貸款不受影響。

銀行稱業(yè)主告錯(cuò)對(duì)象，應(yīng)向房企主張權(quán)益

面對(duì)程先生的訴求，被告農(nóng)業(yè)銀行許昌魏都支行辯稱：銀行作為被告主體不適格。根據(jù)有關(guān)規(guī)定：商品房買賣合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷、解除后，商品房擔(dān)保借款合同也被解除的，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人。故原告應(yīng)該向嘉和置業(yè)主張權(quán)利。

關(guān)于征信問(wèn)題，需要經(jīng)過(guò)銀行相關(guān)的流程和手續(xù)，銀行已經(jīng)提交給總行，目前流程已經(jīng)走到總行，應(yīng)該再有10個(gè)工作日左右會(huì)處理完。

銀行認(rèn)為，無(wú)論是事實(shí)依據(jù)還是法律依據(jù)，法院都應(yīng)該駁回程先生的起訴或者訴訟請(qǐng)求。

法院判決，銀行返還業(yè)主已交購(gòu)房款

法院查明：簽訂個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同后，銀行于2018年2月1日發(fā)放貸款，程先生于2018年3月20日至2021年10月20日期間，依約償還貸款本息。截至庭審當(dāng)日，程先生共向銀行支付貸款本息226970.05元。程先生個(gè)人信用報(bào)告顯示：案涉貸款為逾期狀態(tài)。

法院認(rèn)為：該案中合同解除系因嘉和置業(yè)違約導(dǎo)致，業(yè)主無(wú)責(zé)任。銀行關(guān)于主體不適格的辯稱，與事實(shí)不符。

銀行應(yīng)按生效裁判文書確定的內(nèi)容，與原告解除貸款合同，將案涉貸款狀態(tài)予以消除，并消除因此給原告帶來(lái)的征信影響，確保原告后續(xù)不因案涉貸款合同受到影響。銀行應(yīng)根據(jù)法院判決向房企主張權(quán)利。

本案中，原告訴求符合法律規(guī)定，遂判決農(nóng)業(yè)銀許昌魏都支行返還程先生貸款本息226970.05元；并在三十日內(nèi)消除與原告程某某簽訂的個(gè)人購(gòu)房擔(dān)保借款合同的貸款狀態(tài)及征信影響。

權(quán)利義務(wù)失衡，有違公平原則

針對(duì)此案，法律人士認(rèn)為：在商品房買賣合同中，購(gòu)房者支付房款，開(kāi)發(fā)商交付房屋；在商品房擔(dān)保貸款合同中，銀行獲得房屋抵押，并將貸款項(xiàng)直接支付給開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者并不支配購(gòu)房貸款。

如果合同正常履行，購(gòu)房者取得房屋，各方權(quán)利義務(wù)可保持平衡。但如果因開(kāi)發(fā)商違約不能交付房屋而致使合同解除，則會(huì)導(dǎo)致合同約定的各方權(quán)利義務(wù)嚴(yán)重失衡。

具體表現(xiàn)為：開(kāi)發(fā)商違約不能交房，但卻實(shí)際占有使用購(gòu)房者的首付款及銀行按揭貸款；銀行既享有抵押權(quán)，又同時(shí)享有對(duì)開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者的債權(quán)；購(gòu)房者沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，支付了首付款，結(jié)果卻既未取得房屋，又需償還按揭貸款，明顯不合理地加重了其負(fù)擔(dān)，有違公平原則。

以前此類案件，都是銀行告業(yè)主違約，收違約金或拍賣業(yè)主房子。但法院在審理此類案件中，也會(huì)充分考慮商品房按揭貸款商業(yè)模式下各合同之間的密切聯(lián)系，和各方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的平衡問(wèn)題，避免因強(qiáng)調(diào)單個(gè)合同的相對(duì)性而造成三方權(quán)利義務(wù)的失衡。