土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預(yù)示著未來(lái)一至三年房企在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的供應(yīng)規(guī)模；不同板塊和宗地性質(zhì)交易情況的更迭，預(yù)示著板塊市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)的市場(chǎng)容量；土地價(jià)格的起伏，更是對(duì)銷售終端的房?jī)r(jià)有著重要又直接的影響。昆明市場(chǎng)作為西南區(qū)域的開發(fā)熱土，一線房企紛紛聚集，市場(chǎng)交易活躍，其土地市場(chǎng)更是兵家必爭(zhēng)之地。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在昆明市場(chǎng)的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判昆明市場(chǎng)前景與趨勢(shì)，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年前三季度昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展力TOP20》，將通過(guò)房企拿地金額、拿地面積兩個(gè)角度，研判房企在昆明市場(chǎng)的土地儲(chǔ)備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場(chǎng)各方判斷市場(chǎng)趨勢(shì)，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年前三季度昆明土地市場(chǎng)綜述

一、土地交易市場(chǎng)“量升價(jià)跌”

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，昆明市通過(guò)公開市場(chǎng)掛牌出讓的房地產(chǎn)開發(fā)用地118宗，面積約783.13萬(wàn)平方米，較2019年同期增長(zhǎng)26.52%。成交金額290.26億元，同比下降59.82%。平均樓面價(jià)2538元/平方米，同比下降32.48%。

2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度昆明市房地產(chǎn)開發(fā)用地成交情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

綜合來(lái)看，2020年前三季度昆明市房地產(chǎn)開發(fā)用地交易各項(xiàng)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)“量升價(jià)跌”，主要原因有：第一、2020年郊縣加大土地供應(yīng)量，一度超越主城，拉低了整體平均樓面價(jià)。第二、相比較2019年，昆明市土地市場(chǎng)多次出現(xiàn)“地王”，2020年土地成交市場(chǎng)較為溫和，草海、巫家壩房?jī)r(jià)較高的片區(qū)也暫未有土地供應(yīng)，由此拉低今年昆明土地市場(chǎng)價(jià)格。

二、新城、新希望、綠地香港位居昆明房企拿地面積TOP3

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地面積中，新城、綠地、新希望位居前三位。其中，新城拿地面積47萬(wàn)平方米、新希望拿地面積41萬(wàn)平方米、綠地香港拿地面積24萬(wàn)平方米。

對(duì)房企而言，昆明處于土地開發(fā)期，有大量土地面積可供開發(fā)，且拿地價(jià)格較低。房企的拿地能力與其融資能力、深耕決心和戰(zhàn)略考量等多重因素相關(guān)，這也導(dǎo)致房企在昆明土地市場(chǎng)上的表現(xiàn)與特點(diǎn)各異。

三、旭輝、龍湖、中建位居昆明房企拿地金額TOP3

根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，在房企拿地金額中，旭輝、龍湖、中建位居前三位。其中，旭輝拿地金額37.66億元，龍湖37.22億元，中建34.76億元。

拿地面積前三房企與拿地金額前三房企無(wú)一重合，這也體現(xiàn)在優(yōu)質(zhì)和高價(jià)地塊之間，不同房企的獲取能力與拿地方向有著顯著不同。

四、匹配昆明市場(chǎng)需求，房企拿地目標(biāo)明確

昆明正處于發(fā)展期，市場(chǎng)前景廣闊，這也是眾多外來(lái)房企看好昆明的一大重要因素，因此企業(yè)戰(zhàn)略布局影響長(zhǎng)遠(yuǎn)，集中優(yōu)勢(shì)資源，匹配市場(chǎng)需求，才能在昆明市場(chǎng)上走的長(zhǎng)遠(yuǎn)且穩(wěn)定。

比如旭輝自從進(jìn)入昆明后，曾多次參與昆明土地拍賣卻一無(wú)所獲。至2019年，終于通過(guò)合作開發(fā)的形式與金科開發(fā)了旭輝金科·春夏里項(xiàng)目，作為入昆的首個(gè)項(xiàng)目。今年拿地任務(wù)則更加迫切，兩次拿地均是以高溢價(jià)成交，溢價(jià)率分別高達(dá)33.17%和70%，這預(yù)示了旭輝拿地金額排行榜首在意料之中，也增強(qiáng)了旭輝在昆明市場(chǎng)發(fā)展的決心。

前三位拿地房企，與拿地面積房企排名形成對(duì)比，拿地金額位居前三的房企拍得地塊均位于主城區(qū)域，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，其中龍湖拍下的雙塔片區(qū)僅平均樓面價(jià)就高達(dá)10769元/平方米，最高樓面價(jià)13853元/平方米。而此時(shí)昆明主城還有房?jī)r(jià)僅10000元/平方米出頭的洼地，因此可以看出房企在拿地時(shí)更加注重優(yōu)質(zhì)地塊的獲取。

新城、新希望位于拿地排行榜前三，所摘得地塊集中在安寧市、太平新城，該片區(qū)可供開發(fā)的土地面積大，且常以多宗土地打包出售。例如2020年8月27日新城就獲取安寧金方30萬(wàn)平米地塊；新希望獲取太平24萬(wàn)平方米地塊；而綠地香港則是以實(shí)在的宗地?cái)?shù)取勝，3次摘得晉寧、呈貢、度假區(qū)10宗土地，這幾個(gè)片區(qū)又以文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)居多，尤其是度假區(qū)和晉寧，且綠地香港前期已有在呈貢開發(fā)綠地滇池國(guó)際健康城的經(jīng)驗(yàn)，這也說(shuō)明綠地香港未來(lái)在昆明市的發(fā)展重心可能會(huì)是文旅康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)方向。

2020年前三季度昆明土地市場(chǎng)趨勢(shì)判斷

一、土地供應(yīng)中心向郊縣轉(zhuǎn)移，安寧地區(qū)表現(xiàn)十分搶眼

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2019年主城區(qū)商品房供應(yīng)量約是郊縣6倍，但今年土地供應(yīng)卻反轉(zhuǎn)很大，前三季度主城五區(qū)土地成交均有不同程度下降，郊縣地區(qū)土地成交大幅上升，主城五區(qū)以官渡為首，郊縣地區(qū)以安寧（含太平）為首。

2019年、2020年前三季度昆明各區(qū)新城房地產(chǎn)土地成交面積情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

官渡區(qū)上半年幾乎沒有住宅和商業(yè)用地成交，僅有幾宗工業(yè)用地成交，但去年本地區(qū)供應(yīng)土地較多，比如俊發(fā)拿地新螺螄灣、招商拿地大板橋、在售項(xiàng)目萬(wàn)科公園城市、保利城、藍(lán)光德商天域、世茂和中駿天譽(yù)，以及即將被瓜分殆盡的巫家壩，從可開發(fā)土地來(lái)看，官渡今后的土地供應(yīng)該會(huì)集中在經(jīng)開區(qū)、空港區(qū)以及城改項(xiàng)目的開發(fā)。

而安寧（含太平）土地供應(yīng)明顯增加，房企拿地也毫不手軟。其中太平新城表現(xiàn)尤為突出，今年前三季度共出讓26宗土地，面積合計(jì)113.19萬(wàn)平方米，同比上升185%，且土地性質(zhì)以城鎮(zhèn)住宅用地為主，太平新城的自然環(huán)境與地理位置起著至關(guān)重要的作用。而隨著太平新城基礎(chǔ)設(shè)施不斷地改善，太平熱度或?qū)⒅辉霾粶p，今年拿地的新城、佳湖都是首次進(jìn)軍太平的房企。

2018年、2019年、2020年太平新城房地產(chǎn)土地成交情況，數(shù)據(jù)來(lái)源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

另外值得注意的是太平地區(qū)容積率的變化，2020年出讓土地中容積率基本在1-2.5之間，平均容積率僅1.87；2019年平均容積率為2.36；2018年平均容積率2.25，供應(yīng)土地的容積率有所下降，同樣表明了太平未來(lái)主力供應(yīng)低密、舒適產(chǎn)品。

二、經(jīng)開區(qū)搶地大戰(zhàn)頻現(xiàn)，過(guò)半土地溢價(jià)成交

近幾年來(lái)，昆明的土地溢價(jià)情況時(shí)有出現(xiàn)，2020年更不例外。

其中經(jīng)開區(qū)今年出讓地塊半數(shù)溢價(jià)成交，2020年前三季度經(jīng)開區(qū)共出讓8宗，土成交面積37.04萬(wàn)平米，其中4宗地溢價(jià)成交，最高溢價(jià)率高達(dá)70%。

經(jīng)開區(qū)拍地情況比較火熱自前兩年便已開始，2018年3月，碧桂園溢價(jià)109%拿地建成碧桂園東園項(xiàng)目。2018年11月，金科溢價(jià)52%拿地建成旭輝金科·春夏里項(xiàng)目。2020年3月20日，新城、金科、中梁、中南+啟鴻、新希望、旭輝6家開發(fā)商參與搶地經(jīng)開區(qū)，經(jīng)過(guò)23輪競(jìng)拍，107畝住宅用地被新城拿下，成交價(jià)5.69億元，溢價(jià)率24%，成交樓面價(jià)4998元/平方米，已建成新城和樾項(xiàng)目。2020年7月旭輝溢價(jià)70%摘得一宗土地。?

近兩年經(jīng)開區(qū)表現(xiàn)實(shí)在太過(guò)亮眼，不僅“逢拍必?fù)尅边€表現(xiàn)為“逢拍必溢”。而該片區(qū)還有大量可供開發(fā)地塊，未來(lái)土地供應(yīng)還會(huì)持續(xù)增加，隨著已開發(fā)房企項(xiàng)目的入駐，該區(qū)域配套設(shè)施逐漸完善。本月剛開通的地鐵4號(hào)線為該地交通帶來(lái)了質(zhì)的變化，該區(qū)域開發(fā)條件將會(huì)越來(lái)越成熟，未來(lái)土地供應(yīng)將會(huì)吸引更多房企在此深耕，而這將影響該區(qū)域的土地市場(chǎng)價(jià)格，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)的變化。

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