內(nèi)容摘要：如果開市克（Costco）入駐青浦朱家角鎮(zhèn)，那么可能的選址方向?qū)⑹堑砩胶蟮姥鼐€或17號(hào)線朱家角站商圈。

近期，市場(chǎng)傳言開市克（Costco）將在青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)選址開店，包括很多大青浦房談的朋友也多次提到這個(gè)問題。今天我就來“頭腦風(fēng)暴”分析一下，如果開市克（Costco）入駐朱家角鎮(zhèn)可能的選址會(huì)在哪里呢？

我們先來了解開市克（Costco），從其官網(wǎng)獲悉，開市克（Costco）是由Price Club和Costco公司于1993年合并而來，最初合并后的公司名為PriceCostco，1998年，正式更名為現(xiàn)在的名字“開市客股份有限公司（Costco Wholesale）”。

從其官網(wǎng)獲悉，目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)開業(yè)的開市克（Costco）有兩家，分別是2019年開業(yè)的上海閔行店，和2021年開業(yè)的蘇州店。

按照用地性質(zhì)來分類，開市克（Costco）應(yīng)該屬于商業(yè)用地。

個(gè)人感覺如果開市克（Costco）入駐朱家角鎮(zhèn)，選址方向可能有兩個(gè)區(qū)域，一是淀山湖大道沿線，二是17號(hào)線朱家角站商圈。

我們先來看下淀山湖大道沿線，即朱家角新鎮(zhèn)片區(qū)可利用地塊分布情況：

開市克（Costco）選址淀山湖大道沿線，交通上位于主干道，方便大客流疏導(dǎo)，另外除了吸引青浦城區(qū)、朱家角鎮(zhèn)等青浦境內(nèi)客流，還可以導(dǎo)入淀山湖鎮(zhèn)客戶。

淀山湖大道沿線可利用地塊

我梳理了朱家角新鎮(zhèn)片區(qū)的可利用地塊分布，我將此分成兩類用地（分類太多怕色系太多眼花繚亂），其中紅色為商業(yè)或商務(wù)辦公用地，黃色為其他可利用地塊（包括基礎(chǔ)教育、住宅、公共設(shè)施備建用地等）。

從附圖我們可以清楚看到，目前規(guī)劃的商業(yè)或商務(wù)辦公用地一共6幅地塊。

在甄別選址前，我們先要弄清楚開一家開市克（Costco）所需的用地面積。

開市克（Costco）閔行店衛(wèi)星圖

我們先來看一下開市克（Costco）國(guó)內(nèi)首家門店閔行店，找“度娘”搜了半天也沒找到該地塊的出讓信息，于是通過地圖軟件測(cè)得大致地塊面積約4萬平方米左右。

開市克（Costco）蘇州店規(guī)劃公示圖

根據(jù)蘇州高新區(qū)（虎丘區(qū)）建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃方案公示（蘇地2020-WG-20號(hào)地塊新建工程規(guī)劃方案變更批前公示），開市克（Costco）蘇州店用地面積約3.3萬平方米。

查閱了開市克（Costco）國(guó)內(nèi)其他部分已摘地地塊信息，如浦東康橋項(xiàng)目用地面積為4.7萬平方米，南京江寧項(xiàng)目用地面積為3.9萬平方米，杭州蕭山項(xiàng)目用地面積為3.6萬平方米。

也就是說一家開市克（Costco）超市占地面積至少在3萬平方米以上。占地面積這點(diǎn)對(duì)于朱家角鎮(zhèn)更為重要，因?yàn)殛P(guān)注朱家角鎮(zhèn)規(guī)劃的朋友都知道，這里的區(qū)域限高基本為24米，所以用地面積上更要足夠。

那么朱家角鎮(zhèn)淀山湖大道沿線滿足這一條件的商業(yè)或商務(wù)辦公地塊有哪些呢？

商業(yè)或商務(wù)辦公地塊分布

從現(xiàn)有的公開資料來看，目前淀山湖大道（港周路以西）沿線規(guī)劃為商業(yè)或商務(wù)辦公用地一共有6幅，但滿足不低于3萬平方米條件的只有6號(hào)地塊（詳見附圖），我們來看一下6號(hào)地塊規(guī)劃資料：

D04-01地塊（6號(hào)地塊）區(qū)位圖

D04-01地塊（6號(hào)地塊）

地塊位置：淀山湖大道與中字河路交匯處西南

地塊面積：36489平方米

用地性質(zhì)：商業(yè)和商務(wù)辦公混合地塊

容積率：2.0

地塊限高：24米

如果該地塊沒有被用作他用的話，這幅地塊是蠻好的選址。

該地塊不僅面積上符合要求，另外，區(qū)位上北側(cè)是主干道淀山湖大道，交通上也符合大客流疏導(dǎo)的要求。

當(dāng)然，如果選址這里，后續(xù)也需要用地性質(zhì)的調(diào)整。

其余5幅商業(yè)或商務(wù)辦公地塊面積都小于2萬平方米，應(yīng)該不適合作為開市克（Costco）選址。

其他可利用用地中6幅地塊

對(duì)于這類“引資香餑餑”，不排除配合大幅調(diào)整現(xiàn)有地塊用地性質(zhì)的可能性。

那我們?cè)賮砜纯雌渌衫玫貕K中有無可能性呢。

我在淀山湖大道（港周路以西）沿線再次選擇了6幅可能的地塊進(jìn)行梳理。

7號(hào)地塊（I09-01地塊）區(qū)位圖

7號(hào)地塊（I09-01地塊），該地塊現(xiàn)有規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地，規(guī)劃面積4.63萬平方米，區(qū)位上處于淀山湖大道與港周路交匯處西北，不論從面積還是交通上都符合要求，這要看政府是否舍得減少住宅用地。另外，該位置距離北側(cè)墓地較近，開市克（Costco）方面是否在意也值得關(guān)注。

8號(hào)地塊（I06-08地塊），該地塊現(xiàn)有規(guī)劃用地性質(zhì)為基礎(chǔ)教育用地（高中），如該地塊與西側(cè)的養(yǎng)老用地連片，面積上是可以勉強(qiáng)滿足的，這樣的話，還要另外物色一幅高中地塊，而且與周邊規(guī)劃的幼兒園至初中教育資源偏離，不易形成教育板塊。

9號(hào)地塊（I05-01地塊）區(qū)位圖

9號(hào)地塊（I05-01地塊），該地塊為現(xiàn)規(guī)劃為住宅用地，面積3.31平方米，位于長(zhǎng)三角互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)院東側(cè)，在珠溪路與淀山湖大道交匯處東北，不論是面積還是交通上都符合要求，就看政府取舍。

10和11號(hào)地塊（D01-01、D01-08地塊）區(qū)位圖

10和11號(hào)地塊（D01-01、D01-08地塊），這兩幅地塊，前幾天我們已報(bào)道過，上述地塊現(xiàn)有規(guī)劃為公共設(shè)施備建用地，大部分會(huì)用于上海兒童醫(yī)院建設(shè)用地。

12號(hào)地塊（A01-02地塊）區(qū)位圖

12號(hào)地塊（A01-02地塊），該地塊現(xiàn)有規(guī)劃為體育用地，面積6.04平方米，位于紅房子醫(yī)院的南側(cè)，在復(fù)興路與淀山湖大道交匯處東南，面積上完全滿足，交通上處于兩條主干道交匯處，交通疏導(dǎo)上很好，就是感覺距離青浦城區(qū)有點(diǎn)遠(yuǎn)。

17號(hào)線朱家角站商圈示意圖

除了上述的淀山湖大道沿線，17號(hào)線朱家角站規(guī)劃商圈也是開市克（Costco）不錯(cuò)的選址。

相比淀山湖大道選址，17號(hào)線朱家角站商圈它的優(yōu)勢(shì)在于，多了交通工具的選擇，城區(qū)和金澤方向的客流可以選擇坐地鐵來開市克（Costco）購(gòu)物。

還有就是這樣的布局可以導(dǎo)入市區(qū)坐地鐵來朱家角古鎮(zhèn)游玩的游客。

交通上位于滬青平公路于珠溪路交匯處西南，又臨近高速出入口，大客流疏導(dǎo)功能極強(qiáng)。

以上為個(gè)人對(duì)開市克（Costco）如果入駐朱家角鎮(zhèn)，可能的選址分析。

說實(shí)話，朱家角鎮(zhèn)地區(qū)太需要這樣一家大型商超了，這將給當(dāng)?shù)孛癖娙粘Ｉ钐峁O大的便利。

特別說明，開市克（Costco）最終是否入駐朱家角鎮(zhèn)存在不確定性，一切請(qǐng)以官方公告為準(zhǔn)。以上文章只是拋磚引玉，大家有什么想法，歡迎點(diǎn)贊、分享互動(dòng)。

資料：青浦區(qū)政府網(wǎng)

編輯：大青浦房談