作者 | 王澤紅

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

華潤置地（01109.HK）半年報(bào)中，有兩句話異常顯眼：一是“順利完成半年銷售目標(biāo)”，是對開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)的描述；二是“圓滿達(dá)成半年業(yè)績目標(biāo)”，李欣寫在主席報(bào)告的結(jié)尾。

“上半年雖然取得了不錯(cuò)的成績，但我們要清醒的認(rèn)識到，行業(yè)仍處于格局重塑的關(guān)鍵階段?！?/p>

8月31日，華潤置地召開2022年中期業(yè)績發(fā)布會，李欣既肯定了華潤置地的成績，也言明了行業(yè)現(xiàn)狀。

出席業(yè)績會的高管如往期一樣，有首席運(yùn)營官張大為、首席戰(zhàn)略官謝驥、首席財(cái)務(wù)官郭世清，但李欣和吳秉琪發(fā)生了變化，更確切的說是職位，李欣以董事會主席現(xiàn)身，吳秉琪是總裁。

今年5月，王祥明辭任華潤置地董事會主席，李欣接任；兩個(gè)月后，李欣不再兼任總裁，首席人力資源官吳秉琪接棒。這份半年報(bào)，可以說是二人晉升后交出的首份業(yè)績，或許也是最難的一次。

上半年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn)，出險(xiǎn)與紓困之聲交雜在一起，市場意愿和信心嚴(yán)重受挫，房企銷售承壓，監(jiān)管部門對并購貸款、發(fā)債融資、AMC介入等方面給予引導(dǎo)，LPR持續(xù)下調(diào)，各地降首付、松限購穩(wěn)地產(chǎn)。

即便是央企地產(chǎn)商也頂著莫大壓力，華潤置地多項(xiàng)指標(biāo)不可避免受到影響，出現(xiàn)不同程度的下滑，但還是交出一份抗壓、極具韌性的業(yè)績，上半年實(shí)現(xiàn)綜合營業(yè)額728.9億元，股東應(yīng)占凈利潤106億元，核心凈利潤102億元，同比增長2.6%，每股股息按年增長5.2%至0.182元。

行業(yè)排名更是創(chuàng)歷史新高，上半年開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合約銷售額1210.4億元，順利完成半年銷售目標(biāo)，首次進(jìn)入行業(yè)前五，郭世清談及此處時(shí)聲音也高了幾分，李欣感慨道：“股息和核心凈利潤實(shí)現(xiàn)增長實(shí)屬不易?！?/p>

要知道，房企上半年業(yè)績下滑成為主流和普遍現(xiàn)象，實(shí)現(xiàn)利潤增長者鳳毛麟角。這是一個(gè)轉(zhuǎn)折之年，李欣預(yù)判行業(yè)分化、企業(yè)分化趨勢將更加明顯。長遠(yuǎn)來看，他對市場長期向好抱有堅(jiān)定信心，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)10萬億大市場；市場雖短期承壓，但機(jī)會和挑戰(zhàn)共存，優(yōu)質(zhì)房企仍有發(fā)展機(jī)會。

對于達(dá)成全年度業(yè)績，華潤置地管理層持積極態(tài)度，張大為預(yù)計(jì)今年的行業(yè)排名會比去年有所提升，李欣強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)有信心，也有能力完成全年的業(yè)績目標(biāo)，更寬的護(hù)城河、更厚的安全墊是華潤置地的信心所在。

更寬的“護(hù)城河”

“十四五”開局之年，華潤置地便構(gòu)建起開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)、經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)、輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)三大主營業(yè)務(wù)與生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)有機(jī)聯(lián)動的“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合模式，多元業(yè)務(wù)布局，打造華潤置地的業(yè)務(wù)“護(hù)城河”，為其帶來更強(qiáng)勁的發(fā)展韌性，成為穿越周期的關(guān)鍵所在。

今年上半年，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)簽約額1210.4億元，仍是華潤置地業(yè)績主要貢獻(xiàn)者。經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)則是穩(wěn)定現(xiàn)金流的主要貢獻(xiàn)者，購物中心零售額較去年同期增長7%至541.1億元，租金收入61.9億元；寫字樓出租率同比提升4.7個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)營業(yè)額8.4億元。

截至6月30日，華潤置地旗下在營購物中心59個(gè)，在營寫字樓19個(gè)，在營酒店15家，在營購物中心面積726萬平方米，在營寫字樓面積122萬平方米，在營酒店面積73萬平方米，資產(chǎn)質(zhì)量及規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先。

對于三大主營業(yè)務(wù)，李欣有一個(gè)很形象的比喻，開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)是華潤置地業(yè)績增長的“發(fā)動機(jī)”，經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)是長期持續(xù)穩(wěn)定增長的“穩(wěn)定器”，輕資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)華潤萬象生活則是業(yè)績貢獻(xiàn)的強(qiáng)勁“增長極”。

通過并購禹洲物業(yè)、中南服務(wù)和四川九洲千城，華潤萬象生活合約面積達(dá)3.23億平，在管面積2.45億平方米，較去年底增長0.98億平方米。上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)額52.8億元，同比增長31.5%，核心股東應(yīng)占溢利10.4億元，同比增長33.5%，目前是物管板塊估值最高的一家企業(yè)。

生態(tài)圈要素型業(yè)務(wù)，除影業(yè)受疫情影響同比下降13.8%之外，代建代運(yùn)營、長租、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)正增長，上半年整體實(shí)現(xiàn)營業(yè)額76億元，按年增長19.4%。

“3+1”一體化業(yè)務(wù)組合均展現(xiàn)出穿越周期的韌性。李欣稱，三個(gè)核心業(yè)務(wù)是華潤置地重要的戰(zhàn)略組合和戰(zhàn)略方向，未來不會發(fā)生方向性調(diào)整，一定會按照三個(gè)核心的主航道業(yè)務(wù)，全力的推動業(yè)務(wù)發(fā)展。

尤其是經(jīng)營性不動產(chǎn)業(yè)務(wù)，隨著商業(yè)公募REITs市場開放，他相信一定會迎來業(yè)務(wù)賽道價(jià)值的巨大釋放，成為華潤置地新的強(qiáng)大利潤增長極。郭世清也表示，以購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊，未來兩三年仍將是新建購物中心投入運(yùn)營的高峰期。

2022年上半年，購物已經(jīng)已經(jīng)新開業(yè)6座。下半年計(jì)劃在上海、深圳、南京、南昌、青島、大連、東莞新開7座購物中心，同時(shí)旗艦項(xiàng)目深圳萬象城三期也會在下半年亮相。華潤置地在持續(xù)提升重點(diǎn)城市的零售市場份額，筑造更寬的“護(hù)城河”。

更厚的“安全墊”

而實(shí)現(xiàn)這一切的背后，需要保證現(xiàn)金流的安全，從多家房企業(yè)績會中可以明顯感知到這一點(diǎn)，穩(wěn)經(jīng)營保交樓的同時(shí)，現(xiàn)金流安全成為新堅(jiān)守。

華潤置地在這方面很苛刻，一直堅(jiān)持財(cái)務(wù)安全放在第一位，以現(xiàn)金安全作為首要原則，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物1164億元，較2021年年底增長7.1%；融資儲備高達(dá)879億元，已為2022年下半年及2023年到期債務(wù)再融資做好充足準(zhǔn)備。

融資成本維持行業(yè)最低梯隊(duì)，上半年加權(quán)平均融資成本僅3.78%。隨著9月1日成功籌組一筆總額75億港元綠色俱樂部貸款，將有利于其進(jìn)一步降低融資成本。

在此之前，華潤置地上半年已成功獲取約80億港元ESG貸款，公司信用及ESG工作得到金融機(jī)構(gòu)充分認(rèn)可，尤其是在8月，華潤置地ESG指數(shù)評級再次晉升，被MSCI上調(diào)至A級，也是目前內(nèi)房股在MSCI-ESG指數(shù)獲得的最高評級。

在經(jīng)營投資方面，華潤置地也有著嚴(yán)格的紀(jì)律，量入為出，但絕不是保守，只是更加聚焦。用謝驥的話來講，華潤置地拿地既不冒進(jìn)，也不恐慌，只是順應(yīng)市場分化趨勢，重點(diǎn)向一線和強(qiáng)二線核心城市主流市場傾斜資源。

在他看來，土地市場一方面將繼續(xù)保持分化態(tài)勢，政府會在供應(yīng)端加大核心城市、核心地段優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)；另一方面，高杠桿企業(yè)資金承壓，整體競爭未來仍是以前期杠桿率低、經(jīng)營穩(wěn)健的企業(yè)為主。

而這種緩和的競爭環(huán)境，將會有助于華潤置地獲取更多優(yōu)質(zhì)土地。上半年，華潤置地新增土儲面積380萬平方米，新獲取項(xiàng)目24個(gè)，新增權(quán)益土儲290萬平。其中，一二線高能級城市新增可售貨值占比達(dá)90%，并在合肥、佛山獲取2個(gè)優(yōu)質(zhì)購物中心項(xiàng)目。

“上半年，我們還是比較好的把握住了投資機(jī)會，未來銷售業(yè)績和利潤貢獻(xiàn)的確定性都是非常強(qiáng)”，謝驥補(bǔ)充道。

華潤置地年初拿到招商銀行200億并購融資額度，實(shí)際獲批的并購貸儲備更多，很多企業(yè)都期望央企國企能參與收并購，但出手者并不多，華潤置地也是如此。此次業(yè)績會，謝驥透露了背后原因。

一方面是由于收并購項(xiàng)目復(fù)雜，在股權(quán)端、債權(quán)端的資產(chǎn)狀況和債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，利益平衡難度比較大；另一方面，土地市場競爭已相對緩和，收并購項(xiàng)目也未必比公開市場的性價(jià)比更高。

實(shí)際而言，華潤置地接觸過大量的收并購標(biāo)的，但其收并購遵循三個(gè)原則：一是市場化，法制化；二是符合投資策略，聚集于核心城市和核心區(qū)域；三是控制交易風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以項(xiàng)目收并購為主，原則上不考慮平臺的收并購，且需滿足合理的回報(bào)要求。

在此指引下，嚴(yán)謹(jǐn)做預(yù)判和決策的同時(shí)，華潤置地也一直在尋找合適的收并購標(biāo)的，“該出手時(shí)就出手”，李欣如是說道。話音剛落下，當(dāng)天晚上世茂便宣布33.17億元轉(zhuǎn)讓旗下4個(gè)項(xiàng)目公司股權(quán)予華潤置地，主要資產(chǎn)為北京分鐘寺村兩宗地塊。

很符合華潤置地并購原則和聚焦核心城市的戰(zhàn)略。截至6月底，其總土儲達(dá)6614萬平，其中開發(fā)型銷售業(yè)務(wù)土儲5544萬平，一二線城市面積占比71%；投資物業(yè)土儲1070萬平，購物中心占比69%，一二線城市面積占比達(dá)82%。

土儲量大質(zhì)優(yōu)，可保障未來三年以上的發(fā)展需求。而且安全性很高，更多的是分布于北京、深圳、杭州、成都等城市，成交穩(wěn)定，對業(yè)績能形成強(qiáng)力支撐。

再加之充足的現(xiàn)金流，以及合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)和低融資成本，華潤置地已經(jīng)編織起一個(gè)更厚的“安全墊”，助力“3+1”護(hù)城河的拓寬。

這也是李欣達(dá)成全年業(yè)績的信心所在，更寬的“護(hù)城河”，更厚的“安全墊”。具體來講，華潤置地2022年下半年可售貨源達(dá)4306億元，可售資源優(yōu)質(zhì)充足，其中85%位于市場供求關(guān)系健康的一二線高能級城市。