來源：中訪網(wǎng)關(guān)注

2020年，對房地產(chǎn)行業(yè)而言是跌宕起伏的一年。新冠疫情、三道紅線、房住不炒……

1月4日，中國奧園集團(tuán)股份有限公司發(fā)布2020年12月的未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售表現(xiàn)。

中國奧園集團(tuán)股份有限公司董事會欣然宣布，2020年1至12月，集團(tuán)的未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額累計約人民幣1,330.1億元，較2019年增長13%。合同銷售面積約1,288.2萬平方米，同比增長10%，平均售價約每平方米人民幣10,325元。于十二月，奧園集團(tuán)實現(xiàn)未經(jīng)審核物業(yè)合同銷售額約人民幣192.5億元，同比增長15%。

然而，令人擔(dān)憂的是，截至2019年底，奧園長期股權(quán)投資賬面金額53.06億元，而奧園對外投資97.29億元，其中對間接控股股東港股上市公司中國奧園擔(dān)保22.25億元，其它主要是對合、聯(lián)營企業(yè)擔(dān)保75億元。

2019年，網(wǎng)上曾經(jīng)發(fā)布了一份奧園做空報告，揭露其“明股實債、涉嫌自融、虛增銷售額”三大罪名。

該報告質(zhì)疑：奧園通過“明股實債”的方式，將數(shù)百億借款通過信托和旗下基金公司，注入到子公司的少數(shù)股東權(quán)益中，并存在隱瞞和低報歸屬少數(shù)股東利潤等行為；過去三年虛報合約銷售和回款金額約20%；違規(guī)引入信托貸款，并利用旗下金融平臺為母公司項目融資（自融）。

同時，還把相關(guān)資料，上報給了銀保監(jiān)會和人民銀行。即時，奧園股價應(yīng)聲下跌2.43%。

面對指控，奧園連夜發(fā)布公告澄清：奧園在項目層面引入少數(shù)股東，能充分利用當(dāng)?shù)刭Y源，且與股東風(fēng)險共擔(dān)；奧園絕大部分項目都并表，過去幾年歸母凈利潤占比在80%以上；由于項目從拿地到竣工交付約需2至3年，少數(shù)股東權(quán)益在損益表與資產(chǎn)負(fù)債表中的體現(xiàn)存在時間差。

負(fù)債率居高不下

近年來，奧園加快資本運作。2019年上半年，主營物業(yè)管理的奧園健康完成分拆上市。2020年10月下旬，奧園作為主要股東的中國文旅集團(tuán)繼上半年IPO遇挫后再次向港交所提交招股書。

更被關(guān)注的是今年上半年奧園收購目前已更名為奧園美谷的京漢股份。

2020年5月，京漢股份原控股股東京漢控股將其持有的上市公司2.29億股無限售流通股轉(zhuǎn)讓給深圳奧園科星投資有限公司，股份轉(zhuǎn)讓價款合計為11.60億元。

奧園科星由奧園集團(tuán)間接全資持有。經(jīng)過上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓，奧園科星成為京漢股份的控股股東，郭梓文成為上市公司實際控制人。6月，協(xié)議轉(zhuǎn)讓股份完成過戶登記手續(xù)。11月，京漢股份更名為奧園美谷，上市公司其時表示，未來將以綠色纖維新材料為基礎(chǔ)，上下游聯(lián)動，打造成健康美麗產(chǎn)業(yè)的上市平臺。

有分析意見認(rèn)為，奧園入主奧園美谷看中的包括后者的土地儲備。

據(jù)奧園美谷2019年年報披露，其儲備土地總計占地面積為63.6萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積為98.62萬平方米。

奧園集團(tuán)公司債半年報顯示，今年上半年，奧園集團(tuán)實現(xiàn)營業(yè)收入272.68億元，同比增長24.07%；歸母凈利潤為29.04億元，同比增長3.03%。截至上半年末，奧園集團(tuán)總資產(chǎn)為2797.25億元，總負(fù)債為2280.52億元，資產(chǎn)負(fù)債率為81.53%。

從以往公開財報獲悉，2018年以來，中國奧園的負(fù)債總額持續(xù)攀升，金額由1581.24億元上升至2020年中期的2564.93億元，三年來負(fù)債大增約1000億元。值得注意的是，于2018年中報顯示中國奧園的總負(fù)債已超越千億元為1248.32億元，彼時奧園的銷售剛過四百億為403億元。