編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

近期，富力地產(chǎn)的千億債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)讓它成為房地產(chǎn)行業(yè)里的又一家眾矢之的，債務(wù)壓頂、現(xiàn)金流吃緊之下，富力地產(chǎn)除了被評級機(jī)構(gòu)下調(diào)評級之下，它也遭遇了投資人的“拋棄”。

截至2021年9月17日收盤，富力地產(chǎn)股價(jià)報(bào)收于4.630港元每股，下跌態(tài)勢明顯，短短幾天之內(nèi)公司四成市值蒸發(fā)。此外，富力地產(chǎn)旗下多只債券也在近期遭遇了持續(xù)下跌。

“紅檔”富力地產(chǎn)現(xiàn)危局

作為與恒大、碧桂園等齊名的頭部房企，富力地產(chǎn)正在遭遇屬于自己的至暗時(shí)刻，這與恒大地產(chǎn)近期的危局似乎有點(diǎn)遙相呼應(yīng)。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)信息顯示，在今年一月到七月，富力地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)的銷售額為733.2億元人民幣，在地產(chǎn)行業(yè)中的排名持續(xù)下降，目前已經(jīng)下降到了第三十四位。

另外根據(jù)公司近期發(fā)布的2021年上半年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司截至今年上半年的總負(fù)債高達(dá)3318億元人民幣，其中有息負(fù)債為1433億元人民幣。

值得注意的是，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債超過519億元人民幣，但同期現(xiàn)金及等價(jià)物只有不到128億元人民幣，這說明公司目前的資金沒有辦法覆蓋得了其短期債務(wù)，公司將面臨嚴(yán)峻的流動性風(fēng)險(xiǎn)。

整體負(fù)債指標(biāo)上，雖然在過去一段時(shí)間里富力地產(chǎn)也在努力地降負(fù)債，但實(shí)際作用有限，公司截至今年上半年仍然保持了“三道紅線”全面飄紅，這種負(fù)債表現(xiàn)就像懸在富力地產(chǎn)頭上的達(dá)摩克利斯之劍，讓它在資金層面稍有風(fēng)吹草動就會引發(fā)一系列連鎖反應(yīng)。

按照富力地產(chǎn)自己的規(guī)劃，它從去年開始一直在通過出售資產(chǎn)、提振銷售、股權(quán)融資、減緩拿地、精簡裁員等動作來優(yōu)化公司負(fù)債結(jié)構(gòu)，但無論是在短期還是在長期內(nèi)的債務(wù)壓力都讓公司的前行之路面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，近在眼前的現(xiàn)金流壓力之下，所有人都在盯著富力地產(chǎn)，很多人都會擔(dān)心公司如果處理不善，就會像恒大地產(chǎn)暴雷那樣掀起地產(chǎn)行業(yè)的又一次地震。

根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)分析顯示，富力地產(chǎn)目前的資金壓力非常大，它如果想要實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由紅轉(zhuǎn)綠的話，那么它在目前的債務(wù)情況下需要縮減的債務(wù)規(guī)模超過七百億元人民幣。

可富力地產(chǎn)上哪弄到那么多錢呢？需要指出的是，今年上半年的債務(wù)水平已經(jīng)是公司在去年通過一系列的賣賣賣動作所取得的，未來富力地產(chǎn)還有多少資產(chǎn)可以處置、有多少人會“接盤”、銷售回款又能給償債貢獻(xiàn)多少空間？這些都挑戰(zhàn)著公司未來前景。

在過去的2020年，富力地產(chǎn)已經(jīng)通過出售旗下物業(yè)及寫字樓資產(chǎn)募集了近59億元人民幣的資金用于償債。此外，公司還通過配售新股等手段，募集了近25億元人民幣，再加上減緩拿地、樓盤促銷等多種手段全面推行，公司在降負(fù)債、降杠桿層面其實(shí)還是取得了一些成績的，只是，一直到今年上半年，公司“三道紅線”仍然全面踩線，這讓人更加擔(dān)憂富力地產(chǎn)的未來：公司還能有多少手段來獲取資金？在房企融資越來越難、樓盤越來越難賣的背景下，富力地產(chǎn)的債務(wù)危局大概率還會持續(xù)。

過去有多風(fēng)光，現(xiàn)在就有多慘淡

公司發(fā)展三十多年以來，富力地產(chǎn)立足廣州，早已成為一家全國房企排名前列的地產(chǎn)巨頭。

早在2007年的時(shí)候，富力地產(chǎn)就已經(jīng)早早地迎來屬于自己的高光時(shí)刻。彼時(shí)公司旗下已經(jīng)在全國范圍內(nèi)擁有幾百個(gè)項(xiàng)目，土地儲備超過2600萬平方米，公司的兩位創(chuàng)始人都在中國富豪榜上排名前四，這種“造富”力度可謂是十分驚人。

有意思的是，那時(shí)的萬達(dá)、融創(chuàng)在富力地產(chǎn)面前都還是小巫見大巫，富力地產(chǎn)的實(shí)力可見一斑。

此后，經(jīng)歷中國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展的十余年時(shí)間，富力地產(chǎn)始終在行業(yè)中保持著頭部的地位，在2017年，它還因參與到萬達(dá)的那一次“世紀(jì)大甩賣”而引發(fā)海量關(guān)注。

由于眾所周知的原因，萬達(dá)在2017年選擇將旗下十三個(gè)文旅小鎮(zhèn)項(xiàng)目和七十七家酒店的全部股權(quán)進(jìn)行了兜售，這次兜售的最終接盤方是融創(chuàng)和富力地產(chǎn)。

雖然富力地產(chǎn)是在萬達(dá)與融創(chuàng)的交易過程中間才“亂入”的，但從結(jié)果上來看，融創(chuàng)與富力地產(chǎn)共同瓜分了萬達(dá)出售項(xiàng)目，在總計(jì)631億元人民幣的“盤子”中，融創(chuàng)花費(fèi)了438.44億元人民幣收購了萬達(dá)旗下十三個(gè)文旅項(xiàng)目的九成股權(quán)，富力地產(chǎn)以199.06億元人民幣的價(jià)格收購了萬達(dá)旗下七十七家酒店的全部股權(quán)。

在這中間，關(guān)于富力地產(chǎn)還傳出了不少“八卦”。比如，富力地產(chǎn)是在得知融創(chuàng)方面對萬達(dá)業(yè)務(wù)興趣有所側(cè)重且手頭資金不夠時(shí)主動要求參與進(jìn)這場“中國地產(chǎn)史上最大規(guī)模交易”的，所以富力地產(chǎn)的出現(xiàn)對所有人來說都顯得很突然。另外，還有王健林對富力地產(chǎn)方面臨時(shí)壓價(jià)表達(dá)不滿、王健林現(xiàn)場摔杯等坊間傳聞。

而從實(shí)際交易結(jié)果上來看，富力地產(chǎn)收購萬達(dá)七十七家酒店的199.06億元價(jià)格的確是壓的非常低。

當(dāng)然，從收購總價(jià)的維度，萬達(dá)也并沒有損失，只是市場上傳言，這被富力地產(chǎn)壓價(jià)壓出的一百五十億空間最終是由融創(chuàng)方面買單了。

可惜的是，這場世紀(jì)大收購并沒有開啟富力地產(chǎn)的新一段榮光，相反，這看起來卻更像是富力地產(chǎn)衰落的起點(diǎn)，從2017年之后，富力地產(chǎn)就開始遭遇持續(xù)性的經(jīng)營問題。

2018年到2020年期間，富力地產(chǎn)旗下酒店項(xiàng)目的虧損情況不斷加劇，從2018年凈虧損4.59億元人民幣，到2020年巨虧超14億元人民幣，這給富力地產(chǎn)增加了很大一塊包袱，如此來看，當(dāng)年萬達(dá)的委屈倒是機(jī)遇、富力地產(chǎn)的風(fēng)光倒是吃虧了。

現(xiàn)在，隨著公司債務(wù)壓頂、現(xiàn)金流吃緊，富力地產(chǎn)似乎也不得不瞄準(zhǔn)上當(dāng)年巨資收購的萬達(dá)酒店了，據(jù)悉，富力地產(chǎn)計(jì)劃在未來一段時(shí)間里拆分從萬達(dá)收購的酒店項(xiàng)目進(jìn)行上市運(yùn)作，以此緩解持續(xù)虧損給公司帶來的壓力。