編輯 | 于斌

出品 | 潮起網(wǎng)「于見專欄」

最近幾年來，因為北京周邊樓市經(jīng)歷了持續(xù)性的萎靡，不少立足北京周邊樓市的房地產(chǎn)企業(yè)都遭遇了艱難困境，其中就以華夏幸福、榮盛發(fā)展等為代表。

近期，從河北房地產(chǎn)市場發(fā)展起來的榮盛發(fā)展公布了自己在2021年上半年的財務(wù)報告，不佳的業(yè)績表現(xiàn)讓它遭受了不少質(zhì)疑。在整體持續(xù)收緊的行業(yè)大環(huán)境下，榮盛發(fā)展的實際近況如何？

在2021年上半年，榮盛發(fā)展交出了一份不太能讓市場滿意的答卷。

根據(jù)年中財報數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展在今年上半年實現(xiàn)了超過342億元人民幣的總營收，相比去年同期增長了近31%；但“增收不增利”情況明顯，公司歸屬上市公司的凈利潤為25.33億元人民幣，同比反倒是下滑了超過14%。

根據(jù)財報數(shù)據(jù)顯示，榮盛發(fā)展遭遇“增收不增利”與其大幅增加的營業(yè)成本不無關(guān)系，在今年上半年，公司營業(yè)成本近300億元人民幣，相比去年同期大幅增加了39%。

這直接導(dǎo)致了榮盛發(fā)展在公司毛利率水平上也持續(xù)下滑，今年上半年公司毛利率為25.8%，同比下降了超過5%。

在銷售表現(xiàn)層面，榮盛發(fā)展在今年上半年實現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的雙雙同比增長，不過，考慮到公司在今年上半年實現(xiàn)的年度銷售簽約只有46%左右，它在今年下半年面臨著不小的銷售壓力。

在拿地力度上，在整體樓市表現(xiàn)不佳的背景下，榮盛發(fā)展在今年上半年保持了相對克制，拿地力度并不大。好消息是，公司截至今年年中擁有的土地儲備超過3741萬平方米，這個儲備可以滿足榮盛發(fā)展在未來幾年內(nèi)的開發(fā)需求。

再來看看各家房企都壓力重重的債務(wù)層面，榮盛發(fā)展目前的債務(wù)壓力說不上太大，但也說不上小。

據(jù)悉，目前榮盛發(fā)展存續(xù)債券規(guī)模大概在46億元人民幣左右，且集中兌付期主要在2023年，這表明公司在短期內(nèi)的償債壓力不大。不過在離岸債券方面，榮盛發(fā)展存續(xù)了八億美元債券，這需要公司在一年之內(nèi)償還，這可能會讓榮盛發(fā)展在未來一年內(nèi)面臨不小的壓力。

在“三道紅線”層面，公司在今年上半年剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率是70.8%，凈負(fù)債率為66.5%，現(xiàn)金短債比為1.2，目前仍然踩中一道紅線，屬于黃色檔房企，公司未來仍然需要在降負(fù)債上持續(xù)努力，以求盡快實現(xiàn)“三道紅線”全綠，滿足監(jiān)管要求。

整體來看，榮盛發(fā)展目前的債務(wù)結(jié)構(gòu)主要是以流動負(fù)債為主，占公司總債務(wù)的八成。截至今年上半年，公司以應(yīng)付賬款為主的流動負(fù)債超過1883億元人民幣，其中一年之內(nèi)需要償還的短債超過222億元人民幣。

考慮到上半年榮盛發(fā)展賬上資金超過291億元人民幣，這個資金足以覆蓋公司未來一年內(nèi)的短期債務(wù)，所以我們可以認(rèn)為公司在短時間內(nèi)的債務(wù)壓力沒有那么大，這點需要榮盛發(fā)展方面繼續(xù)保持。

非流動負(fù)債層面，榮盛發(fā)展截至今年年中的非流動負(fù)債超過469億元人民幣，主要是以長期借貸為主，其中長期有息負(fù)債超過427億元人民幣。

可以看出，雖然公司在短期內(nèi)的償債壓力不大，但榮盛發(fā)展長期有息負(fù)債規(guī)模不小，剛性債務(wù)規(guī)模同樣很大，這讓公司財務(wù)費用一直不低，考慮到公司在銷售、管理等費用上的逐年上漲，這些因素共同擠壓了榮盛發(fā)展的利潤空間，造成公司雖然營收保持增長，但利潤出現(xiàn)下滑。

值得注意的是，榮盛發(fā)展目前雖然還能保持公司營收增長，但其營收增速已經(jīng)遭遇了連續(xù)幾年的下滑，再加上公司從2020年開始出現(xiàn)利潤下滑、2021年上半年繼續(xù)出現(xiàn)了利潤下滑的情況，這讓很多人開始質(zhì)疑榮盛發(fā)展未來的長期增長和盈利能力。

此外，榮盛發(fā)展還存在經(jīng)營性現(xiàn)金流下滑、對于外部融資過于依賴、融資成本較高等情況，這些情況都將給公司未來的發(fā)展埋下隱憂。為了獲得持續(xù)的資金，榮盛發(fā)展截至今年四月已經(jīng)質(zhì)押了公司控股股東榮盛控股的超過9億股股份，股權(quán)質(zhì)押比例比較高，這同樣會帶來諸多隱患。

總體來看，榮盛發(fā)展目前的經(jīng)營狀況并不理想，作為中部房企的它想要在房地產(chǎn)市場更進一步的話面臨著不小壓力，特別是在外部行業(yè)、融資環(huán)境已經(jīng)不再能支撐公司飛速前進以及公司營收增速持續(xù)下滑、利潤持續(xù)下滑的背景下，榮盛發(fā)展想要實現(xiàn)突圍的難度非常大。

回望公司歷年發(fā)展歷程，2007年，榮盛發(fā)展在創(chuàng)始人耿建明的帶領(lǐng)下成功登陸A股，并成為河北第一家上市的房地產(chǎn)公司，這讓榮盛發(fā)展成為環(huán)京房企的長期代表。2008年之后，榮盛發(fā)展在房地行業(yè)“黃金十年”里實現(xiàn)了飛速發(fā)展，公司也逐步成為一家面向全國的知名房地產(chǎn)品牌，一直到2019年，公司迎來自己的高光時刻，它在這一年實現(xiàn)了全年總營收超過1000億元人民幣，邁向了千億房企的里程碑。

但此后的故事大家都知道了，由于樓市收緊、持續(xù)性的行業(yè)監(jiān)管“大錘”不斷落下，榮盛發(fā)展此前像其它房企那樣依靠融資、舉債實現(xiàn)快速發(fā)展的模式不再能行得通。

未來，榮盛發(fā)展需要解決的問題還有很多，雖然公司相比于華夏幸福這樣的反面典型看起來發(fā)展的還不錯，但各類財務(wù)指標(biāo)已經(jīng)顯現(xiàn)出公司的后繼乏力，長期的債務(wù)情況也不容它心存僥幸。希望榮盛發(fā)展能夠在未來的一段時間里找到屬于自己的破局良方，在急劇變化的房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，公司需時刻警惕。