庚子年剛過，辛丑年已至，中國的房地產(chǎn)爆發(fā)式增長來到了第十四個年頭，前十四年，所有的房企都賺得盆滿缽滿，但今年，一定是一個轉(zhuǎn)折點。

直接上結(jié)論：2021年的中國，將有一大批中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，大型房地產(chǎn)商也將迎來寒冬。

而一道“三次兩集中”政策的發(fā)布，更是將瘋狂的樓市資本關(guān)在了籠子里。

沒人知道炒房客的未來會怎樣，但唯一可以確定的是，中國的樓市逐漸看清楚了未來。

為什么這么說，本期的王小帥就和大家聊聊，2021中國房地產(chǎn)的驚天變局。

首先來和大家解釋一下，啥叫三次兩集中。這是最近國家才發(fā)布的一項宏觀調(diào)控政策。

所謂的三次，是指22座一二線城市每年房地產(chǎn)供地次數(shù)不超過三次。

在過去，房地產(chǎn)商開發(fā)樓盤要先去市里面競拍拿地，獲得資格后才能進(jìn)行商業(yè)開發(fā)，而這一操作每年三百六十五天大部分時間都可實現(xiàn)，你手里啥時候有錢，就啥時候去拍地，沒錢了窩在一旁一點問題都沒有。

但現(xiàn)在不行了，國家要求這二十二座城市每年必須劃定日期集中供地，且每年供地次數(shù)不能超過三次，多了沒有，少了也不存在。

而所謂的兩集中，是指集中發(fā)布出讓公告，集中組織出讓活動，用集中的方法來保障政策落實和透明。

哪22座城市有此殊榮呢？北上廣深四大一線，南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫，18個二線。

這些城市是中國經(jīng)濟發(fā)展的最大引擎，也是房地產(chǎn)行業(yè)最賺錢的市場，對這里下手，基本意味著掐住了房地產(chǎn)商的七寸。

那么這項政策有啥影響呢？

最直接的影響，是大量中小房地產(chǎn)企業(yè)倒閉，大型房地產(chǎn)商開始深入三線及以下城市，說得再直白點，房地產(chǎn)進(jìn)入贏家通吃模式。

咱拿事實說話：2月25號，集中供地消息剛剛傳開，A股房地產(chǎn)板塊就迎來了大漲。單日房地產(chǎn)板塊市值飆升一千億，漲幅超過6％，其中龍頭萬科A甚至直接漲停。

啥原因？因為資本市場是理性的，三次兩集中供地，意味著市場準(zhǔn)入門檻提高了，小企業(yè)和大型房企現(xiàn)在要在通一個賽道競賽，在價高者得的市場條件下，大企業(yè)自然擁有碾壓小企業(yè)的先發(fā)優(yōu)勢。

以天津為例：目前天津規(guī)劃和自然資源局已經(jīng)明確，每年的三月，六月和九月集中供地。

在2020年，以融創(chuàng)和萬科為首的天津十大房企總銷售額為892億元，而天津全年新房銷售額為2106億，前者占了后者的42％，到了今年，這個比例大概率會攀升到50％甚至60％以上，吃掉很多中小房地產(chǎn)開發(fā)商的市場。

那么中小房地產(chǎn)企業(yè)會去哪里？很簡單，卻沒有被“三次兩集中”政策限制的廣大三線以下地區(qū)。

此時一定有企業(yè)在想：我大城市競爭不過，我去小城市，惹不起我還躲不起嗎？

說句難聽的，還真就躲不起。

大家不妨試想下，當(dāng)小房企離開了大城市，大城市的土地市場會變成什么樣的？一定是各大房地產(chǎn)商進(jìn)入更加殘酷的白刃戰(zhàn)階段。

大家都有錢，大家都要這塊土地，競爭之下拿地成本會變高，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“內(nèi)卷模式”。

不僅有贏家和輸家，甚至傷敵一千會自損八百，這些吃不飽的大型房企一定要找地方回血，去哪？當(dāng)然是三線以下城市。

所以大家看，除了這二十二座已經(jīng)被限定的城市外，廣大的中小城市絕非弱勢房企的避風(fēng)港。

一邊是同層次友商的競爭更加激烈，一邊是大型房企的降維打擊，2021年小房企的生存會變得非常艱難。

他們會怎么辦？坐以待斃是不可能的，趕緊回籠資金是唯一的選擇。

今天的中國樓市絕非四五年前，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)債臺高筑，負(fù)債率超過總資產(chǎn)7成的企業(yè)屢見不鮮，現(xiàn)在想要維持資金鏈，因為政策原因從銀行貸款已經(jīng)變得不現(xiàn)實，那么只能忍痛割肉，把“節(jié)流”二字做到底。

具體來說，為了應(yīng)對即將到來的危機，有自知之明的中小房企一定不會再去搶有風(fēng)險的地皮，主動讓出大城市的市場份額也是有可能的情況。

而對于手頭上保有的樓盤，則本著早開發(fā)早交付早撤資的原則做最壞的打算。

然而凡事都要遵循客觀規(guī)律，房地產(chǎn)商一心急，那我估摸著，這“最壞的打算”，八成會轉(zhuǎn)移到消費者頭上。

因為急急忙忙要出手，很多房屋質(zhì)量問題一定會接踵而至。

什么新房到手一個月屋頂漏水維修四次，什么新房墻體開裂“系正常缺陷”，這些偶有上報的新聞事件會變得頻繁。

或許不了解房地產(chǎn)的朋友會把它歸結(jié)于無良開發(fā)商，但按照咱們之前的邏輯，這和房企的生死問題相比，在開發(fā)商眼里簡直不值得一提。

文章的最后，我和大家再說一下國內(nèi)房地產(chǎn)市場的整體未來。

一二線城市，還是和以前說的一樣，不再一飛沖天，而是保持在一個總體橫盤的情況下呈現(xiàn)小幅度上漲趨勢，相信很多朋友都明白了過去我說的蓄水池概念，這里不再贅述。

三線及以下城市，有大概率呈下跌趨勢，道理也簡單，一是銀行政策在嚴(yán)管房企貸款渠道，二是大城市門檻小房企夠不著，三是同層次房企的競爭日益激烈，四是大開發(fā)商也想下來分一杯羹。

那么在買方市場的條件下，這里的房價自然不會太穩(wěn)當(dāng)。

所以如果您是大城市的剛需，最好盡早上車?？扇绻硖幮〕鞘校蝗缃诙嗖缺P，多對比，免得因為虛假繁榮高位跳水做接盤俠。

什么？你說你要炒房？這都2012年了，我勸您吶，還是早點死了這個心吧。