富田興合苑業(yè)主的大事小事471、廣州業(yè)主自管小區(qū)已有十余個：“掘金”還是無奈？（二）

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文章內(nèi)容：

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案例3：白云家園

維修改造不差錢 十年攢下百萬元

白云家園位于白云區(qū)京溪怡（yí）新路，原是廣州白云農(nóng)工商公司屬下白云配件公司的職工宿舍，分東區(qū)、中區(qū)和西區(qū)，是個房改房小區(qū)，在目前廣州已經(jīng)實(shí)行自管的小區(qū)中算規(guī)模較大的。據(jù)白云家園業(yè)委會主任任權(quán)介紹，西區(qū)有19棟樓，441戶，2005年因維權(quán)成立了業(yè)委會，小區(qū)原來由單位選的物管公司來負(fù)責(zé)管理，因?yàn)槲锕芤獫q價，而業(yè)主們不同意，所以2007年7月小區(qū)正式開始自管。

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與一些商品房小區(qū)不同，白云家園是白云配件公司的職工宿舍，小區(qū)業(yè)主不少是“專業(yè)人士”，維修工程不在話下，因此自管后的管理服務(wù)團(tuán)隊(duì)是以單位下崗職工為主，每年簽訂勞動合同，初期聘用30人，目前小區(qū)物業(yè)服務(wù)人員有20多人，都買了五險。

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業(yè)主自管之困

抗風(fēng)險能力弱 核心管理團(tuán)隊(duì)難繼

梁小姐所在的小區(qū)是白云區(qū)一個大型樓盤，近段時間小區(qū)成立了業(yè)委會，因多數(shù)業(yè)主對物業(yè)管理不滿意，希望選擇新的物管，目前小區(qū)正處于原物業(yè)公司不愿退出，部分業(yè)主推薦招標(biāo)新的物管公司，部分業(yè)主推崇自管模式的狀態(tài)，在小區(qū)群里整天是各種意見交鋒，各種爭論不休。梁小姐覺得小區(qū)目前管理狀態(tài)很差，但要改變現(xiàn)狀短期內(nèi)還看不到希望。

廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會新聞發(fā)言人、副秘書長陳昂鵬對記者表示，自管并不是最近才出現(xiàn)的新事物，行業(yè)協(xié)會幾年前就注意到這一現(xiàn)象，相對于廣州幾千個小區(qū)而言，目前自管的十多個小區(qū)對整個行業(yè)的影響非常有限，不會造成沖擊。

陳昂鵬表示，業(yè)委會因不具備法人資格，不能承擔(dān)刑事、民事責(zé)任，一旦發(fā)生事故或風(fēng)險事件，比如水浸車、人員傷亡等事故，誰能承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任呢？如果是自管就應(yīng)該是全體業(yè)主，如果是物管公司，則有相應(yīng)法人來承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。雖然目前還沒有出現(xiàn)相關(guān)案例，但此風(fēng)險不可忽視。此外，如果發(fā)生業(yè)委會成員挪用、侵占物管費(fèi)，也沒有辦法追討，財務(wù)監(jiān)管的風(fēng)險也不小。

在采訪中，即使成功自管的幾個小區(qū)業(yè)委會主任也表示，自管模式抗風(fēng)險能力較弱。任權(quán)表示，對于自管小區(qū)而言，最怕的是發(fā)生傷亡事故等風(fēng)險，白云家園為此特別準(zhǔn)備了100萬元的風(fēng)險基金，用于防范人員傷亡事故等風(fēng)險賠償，而很多小區(qū)則沒有這一意識。張秀英則對自管團(tuán)隊(duì)的建設(shè)憂心忡忡，自管小區(qū)的業(yè)委會成員基本是因維權(quán)而組建的，為了工作方便，多以退休人員為主，隨著人員年齡的增大，精力和能力會隨之衰減，后續(xù)接任者能否堅持之前所走的自管之路存在變數(shù)。

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業(yè)主自管之思

未來或?qū)⑴d起

物管職業(yè)經(jīng)理人

業(yè)主自管是否會成為未來發(fā)展的趨勢？究竟是自管好還是物業(yè)公司管理好？業(yè)內(nèi)人士表示，這本不是需要討論的問題，業(yè)主與物業(yè)公司的關(guān)系是協(xié)議服務(wù)關(guān)系，小區(qū)選擇怎樣的管理模式，由誰來管應(yīng)是業(yè)主自己決定的事項(xiàng)，但現(xiàn)實(shí)中卻因物業(yè)管理公司與業(yè)主之間產(chǎn)生各種矛盾而成為引發(fā)爭議的話題，其中最主要的矛盾來自于物業(yè)公司對業(yè)主權(quán)益的侵占。

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物業(yè)管理行業(yè)資深專家謝凱表示，目前物業(yè)管理公司的盈利模式主要有兩種，一種是承包制，也叫包干制，確定一個物管費(fèi)價格。正常情況下物業(yè)公司通過自己的技術(shù)節(jié)能手段、管理方式和規(guī)模效應(yīng)，平衡收支，賺取利潤。第二種則是酬金制，以支出定價，再根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢等確定利潤，每年和業(yè)主協(xié)商定價。比如香港的很多小區(qū)就采用這種酬金制，經(jīng)濟(jì)低谷時利潤在8%，高峰時會訂到12%。

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據(jù)第一太平戴維斯廣州物業(yè)及資產(chǎn)管理部董事陸文堅介紹，國內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)通常采用包干制，而國外物業(yè)管理以酬金制為主。受通脹、人均工資上漲等影響，物業(yè)管理成本確實(shí)上漲，但是很多業(yè)主不習(xí)慣接受漲價，而調(diào)升物管費(fèi)的決策權(quán)在業(yè)委會，物管費(fèi)難以增長，為降低成本而偷工減料等行為也隨之產(chǎn)生。國內(nèi)相關(guān)法規(guī)、訴訟程序雖然清晰，但是對由誰來做、由誰監(jiān)管的問題還比較模糊。遇到問題，業(yè)主往往要通過和物業(yè)打交道來完成，解決起來費(fèi)時費(fèi)力。

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據(jù)陳昂鵬介紹，自2012年廣州市發(fā)布物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理辦法之后，物管公司退出小區(qū)程序更加順暢，業(yè)主維權(quán)也有了依據(jù)。謝凱表示，現(xiàn)在一些小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司容易處于對立狀態(tài)，這與業(yè)委會基本上是產(chǎn)生于維權(quán)中的狀態(tài)有關(guān)。未來，物管職業(yè)經(jīng)理人模式可能興起，他們具有專業(yè)知識、人脈資源，可以組建適合小區(qū)的物管團(tuán)隊(duì)為小區(qū)服務(wù)。

可以預(yù)見，無論多少小區(qū)選擇自管，無論物業(yè)管理發(fā)展的方向如何，業(yè)主參與小區(qū)管理的程度和專業(yè)度必定會不斷提升。

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“業(yè)內(nèi)人士指出，自管并不意味著物業(yè)管理中所有的問題都能解決。無論是《物權(quán)法》還是《物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于業(yè)委會的規(guī)定和內(nèi)容都相當(dāng)有限，對于議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)委會的操守、運(yùn)作、監(jiān)管等都沒細(xì)致的指引，很多靠業(yè)委會自己摸索，缺乏法規(guī)依據(jù)。因此，在政策上需要政府有關(guān)部門的進(jìn)一步完善。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事472、業(yè)主自管問題引關(guān)注 管理部門：小區(qū)自管 須防風(fēng)險》”

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