斑馬消費 楊柘

大發(fā)地產(chǎn)連續(xù)兩日股價大跌，究竟遇到了什么？

在此前回復(fù)中，公司自己也是一頭霧水。盡管運營正常，但現(xiàn)金流狀況、穆迪對公司下調(diào)評級等，已讓人隱隱約約看到一頭灰犀牛徐徐而來。

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連續(xù)兩日大跌

10天時間里，已至少有5只地產(chǎn)股股價崩塌，這一次輪到大發(fā)地產(chǎn)。

25日，公司股價暴跌66.19%，昨日延續(xù)跌勢，開盤報1.08港元后轉(zhuǎn)跌，當(dāng)日收報0.61港元，較前日下跌35.11%，總市值5.02億港元。這已是公司上市以來最低點，較上市時3.83港元，跌幅超84%。

公司在25日注意到股價異動，當(dāng)晚緊急公告澄清董事會并不知悉股價變動的任何原因，并稱公司營運維持正常，將如常繼續(xù)開展業(yè)務(wù)。

股價異動并非空穴來風(fēng)，從近期大跌的幾只地產(chǎn)股來看，大多是內(nèi)部起了變化。

佳源國際在18日股價大跌4成，佳源服務(wù)同日跌幅高達70%，其后公司通過一份公告揭示了緣由，主要是控股股東明源集團持有134.8萬股股份被一家證券公司在公開市場強制出售，原因則是賬戶中的證券價值大幅下跌及未能達到追繳保證金。

領(lǐng)地控股、領(lǐng)悅服務(wù)以及大唐集團也陷入股價大跌的局面，這些房企沒有更進一步澄清出臺。

相較暴跌之前，領(lǐng)地控股（06999.HK）股價已跌去將近7成。熟悉資本市場的人士都知道，從來沒有無緣無故的暴跌和暴漲。

從領(lǐng)地控股來看，隨著核心財務(wù)指標(biāo)進一步惡化，債務(wù)風(fēng)險越來越高，投資者疑慮重重。去年末，領(lǐng)地控股一年內(nèi)到期銀行借款及其他借款、貿(mào)易應(yīng)付款及應(yīng)付票據(jù)合計就有將近110億元，彼時公司在手未受限現(xiàn)金僅42.97億元。

大發(fā)地產(chǎn)同樣危機重重，安永在2021年會計審計報告中指出，公司在手現(xiàn)金僅10.52億元，但未來12個月內(nèi)到期應(yīng)償還債務(wù)高達67.40億元。

隨著評級機構(gòu)對大發(fā)地產(chǎn)低調(diào)評級、今年前4個月以來銷售疲軟等多種利空影響，已大幅降低投資者對公司的預(yù)期。

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脆弱的現(xiàn)金流

對大發(fā)地產(chǎn)（06111.HK）脆弱的現(xiàn)金流，最早是穆迪在1月發(fā)出預(yù)警。1月10日，穆迪將大發(fā)地產(chǎn)公司家族評級從B2下調(diào)至Caa2，將高級無抵押評級從B3降至Caa3,并將評級展望從穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

在這之前，公司宣布對1月18日到期的1.845億美元債券進行征求同意和交換要約，并同步發(fā)行2022年6月30日到期的新票據(jù)。

也就是說，公司還是試圖通過發(fā)新償舊來降低債務(wù)違約風(fēng)險。

在穆迪眼里，大發(fā)地產(chǎn)將無法調(diào)動其持有的所有現(xiàn)金來償還到期債務(wù)，尤其是公司對其合資企業(yè)的敞口很大，可能會限制其控制現(xiàn)金流的能力。

和不少中小房企一樣，今年以來，大發(fā)地產(chǎn)同樣銷售疲軟，今年前4個月，實現(xiàn)銷售金額29.1億元，合約銷售面積18.02萬平方米，同比分別下降82.04%和82.31%。

年報審計機構(gòu)安永披露，公司未償還分別于今年1月及3月到期的若干優(yōu)先票據(jù)的本金4036萬美元及利息2227.5萬美元。4月1日，公司收到分別于今年7月及2023年4月到期的優(yōu)先票據(jù)本金總額至少25%的持有人發(fā)出的加速通知。

從這一刻起，公司債務(wù)危機苗頭徹底暴露。

公司在今年1月初通過賣資產(chǎn)回血，通過間接非全資子公司成都瀚維將投資參股的成都新都區(qū)湖光里院項目賣掉，總對價1.95億元，產(chǎn)生稅前虧損7840萬元。

成都是公司近幾年重點發(fā)展的地區(qū)之一，寧愿虧損也要賣項目回血，可見資金壓力之大。

截至2021年末，僅銀行、其他借貸及優(yōu)先票據(jù)總額為126.49億元。

公司借款渠道除了銀行，還有美元債及其他，往往付出不菲的代價。去年融資成本支出4.66億元，同比增長97.7%。未資本化前，僅支付給銀行及其他借貸及優(yōu)先票據(jù)利息高達14.38億元，同比增長19.73%。

公司發(fā)行優(yōu)先票據(jù)合同利率居高，年報顯示，2021、2022年到期合計9只優(yōu)先票據(jù)合計總額41.43億元，合同利率維持在9-13.5%區(qū)間。

然而，公司造血能力并不樂觀，2021年錄得營業(yè)收入59.11億元，歸母凈利潤迎來上市以來首虧4.80億元。由于對公司經(jīng)營狀況疑慮重重，安永直接給予不發(fā)表意見。

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千億夢滅

大發(fā)地產(chǎn)雖早已擠進百強房企，外界在很長一段時間里，對其知之甚少。

1996年，溫州商人葛和凱在浙江溫州創(chuàng)立大發(fā)地產(chǎn)。此后多年里，一直以溫州為大本營逐漸向長三角拓展，2001年才將總部遷至上海。

到了上海，葛和凱發(fā)展思路是深耕長三角穩(wěn)扎穩(wěn)打，少有去外地拿地。

2012年溫州樓市泡沫破裂之際，葛和凱還曾回師溫州抄底，外界認(rèn)為，他并不看重發(fā)展規(guī)模更看重利潤。

葛和凱的另一面，是非常熱衷教育公益的地產(chǎn)商。2017年，他及大發(fā)地產(chǎn)曾向溫州肯恩大學(xué)捐贈1億元，那是他和兒子葛一旸在公眾場合鮮有的同時露面，該所大學(xué)門戶建筑“建筑與設(shè)計學(xué)院大樓”以葛和凱命名。

當(dāng)時，葛和凱已將權(quán)杖交給兒子兩年，成為隱居幕后的一名地產(chǎn)商。

那時，大發(fā)地產(chǎn)早已不是老葛崇尚的穩(wěn)健風(fēng)格，1983年生的葛一旸大膽得多，激進拿地、加杠桿融資有模有樣。特別是世茂房地產(chǎn)前執(zhí)行董事廖魯江在2018年入職，成為執(zhí)行總裁，為公司沖擊千億打了一劑強心劑。

2018年，公司銷售金額實現(xiàn)125.24億元，銷售面積78.58萬平方米，同比分別增長204.05%和144.49%。同年，公司順利登陸港股，加速葛一旸做大做強的野心。

上市當(dāng)年，公司喊出沖擊千億、5年沖擊3000億的目標(biāo)，彼時公司手里現(xiàn)金僅3.7億元。

這并未影響公司引進明星高管團隊，繼廖魯江之后，有中海地產(chǎn)履歷背景的冷俊峰、中南置地原副總裁羅俊、泰禾集團設(shè)計中心原總經(jīng)理王峰等先后加入。目前，除冷俊峰接替廖的崗位，其余三人已先后離職。

伴隨著擴張，公司逐漸從上海及長三角走向全國，截至2021年末，公司的勢力范圍已延伸至西南的重慶、成都、中原鄭州、山東泰安、華中的南昌以及大灣區(qū)的清遠(yuǎn)和江門。

去年，公司實現(xiàn)銷售金額375.63億元，同比增長23.9%，距離千億尚遠(yuǎn)。