焦點(diǎn)研究院 · 土拍研報(bào)

主題：2022年22城集中供地拿地房企類型解析與后續(xù)市場走勢研判

出品時(shí)間：2022年12月1日

2022年22城市集中供地已經(jīng)接近尾聲，截止到11月28日，多數(shù)城市的三批次集中供地已經(jīng)完成，4批次的集中供地有4個(gè)城市完成出讓，本文對已經(jīng)完成集中供地的城市進(jìn)行匯總，將拿地企業(yè)分為4類，分別為：央企房企，地方國資房企，民營房企和混合所有制房企，并解析本批次這4類房企的拿地特點(diǎn)，最后針對2023年房企后續(xù)集中供地拿地進(jìn)行預(yù)測。

一、大型央企拿地金額居行業(yè)前列，保利發(fā)展拿地730億居首

從拿地金額榜單可以看出，大型央企拿地金額居榜單前列，此類房企主要是融資和銷售受市場下行影響較少，銷售降幅遠(yuǎn)低于焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)的典型房企行業(yè)均值下滑均值39.2%，公開債券融資金額居市場前列。在2022年市場整體低迷的情況下，土拍市場競爭趨緩，大型央企借助其資金充裕的優(yōu)勢積極擴(kuò)儲，為后續(xù)擴(kuò)充市場份額進(jìn)行準(zhǔn)備。

本文以保利發(fā)展、華潤置地和中海地產(chǎn)為例來說明此類房企的拿地特點(diǎn)。保利發(fā)展在拿地宗數(shù)、拿地面積和拿地金額方面均居市場第一位，并且在布局方面，22個(gè)集中供地城市，合計(jì)布局16個(gè)，主要在上海和廣州等熱點(diǎn)城市，在2022年保利發(fā)展的工作會議上，保利發(fā)展管理層提出“進(jìn)三爭一”的口號，積極的擴(kuò)儲為后續(xù)保持銷售額的增長打下堅(jiān)定的基礎(chǔ)。而華潤置地和中海地產(chǎn)的布局則較為集中，主要集中在樓市表現(xiàn)較好的一線城市和強(qiáng)二線城市，華潤置地管理層在業(yè)績發(fā)布會上表示要在主流城市和主流板塊拿地，中海地產(chǎn)拿地有凈利潤指標(biāo)的要求，所以二者拿地地段多為熱門板塊，較少在偏遠(yuǎn)板塊拿地。

二、民營房企拿地占比持續(xù)下滑，濱江龍湖偉星均有拿地

在集中供地政策出臺以前，品牌民營房企為拿地市場的主力軍，但是多數(shù)民營房企負(fù)債率較高，在近兩年的市場調(diào)控中普遍銷售下滑，融資受阻，通常面臨較大的償債壓力，對拿地不再熱衷。部分小型民營房企拿地1宗或2宗，整體金額較少，2022年以來民營房企整體拿地占比較少。

僅有少部分民營房企在22城集中供地中拿地較多，如濱江、龍湖和偉星，這三家民營房企拿地聚焦于原先重點(diǎn)布局的城市，并且拿地較為集中，濱江集中在杭州，龍湖集中在成都和重慶，偉星集中在合肥和南京，這些房企在此類地方具有較高的品牌認(rèn)可度，占有市場份額較高，拿地之后方便開發(fā)銷售。此外，三家房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，濱江和龍湖均能順暢融資，并且銷售居市場前列，偉星有集團(tuán)其它業(yè)務(wù)對地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充，并且在安徽房地產(chǎn)市場中仍占據(jù)一定份額，三家民營房企借助市場下行機(jī)會適當(dāng)補(bǔ)充土儲。

三、混合所有制房企拿地較少，萬科金地綠城土儲充足

混合所有制房企經(jīng)營較為靈活，既具有民營房企的靈活，同時(shí)又兼具國企的融資優(yōu)勢，知名的有萬科、綠城和金地等。綠城中國主要在第一批次集中供地拿地，后續(xù)則拿地較少，金地和萬科的情形類似，三家房企在22城集中供地中合計(jì)拿地金額相對大型央企而言較少。

首要原因在于現(xiàn)階段市場何時(shí)走出低谷尚不清晰，為了保證經(jīng)營的穩(wěn)健，這三家房企減少拿地。另一方面，現(xiàn)階段萬科、金地和綠城三家土儲充足，按照2021年銷售額計(jì)算，分別可以滿足3.7年、4.5年和6.0年的銷售的銷售，三家房企現(xiàn)階段土儲補(bǔ)充意愿并不強(qiáng)烈。

四、地方國資拿地市場份額最高，無錫地方城投拿地開創(chuàng)新模式

地方國資主要分為品牌地方國企和地方國資平臺公司，其中部分品牌地方國企拿地金額仍舊位于市場前列，如廈門建發(fā)、越秀地產(chǎn)和華發(fā)股份等拿地金額據(jù)市場前列，這3家房企仍有擴(kuò)充市場規(guī)模的訴求，此外越秀加大杭州和上海的拿地占比，華發(fā)加大上海和成都地塊占比，此類拿地有利于其多元化布局，方便抵抗市場下行的風(fēng)險(xiǎn)。

在本批次集中供地拿地金額排行榜中，地方國資平臺房企入榜數(shù)量達(dá)到10個(gè)。在民營房企拿地退場，央企主要針對熱門板塊拿地的情況下，地方國資平臺托底土拍的現(xiàn)象頻繁發(fā)生，此類房企拿地主要是針對所屬區(qū)域項(xiàng)目承擔(dān)其國企的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，如青島黃島區(qū)地塊多被西海岸新區(qū)控股下屬國企競得，之江城投競得杭州西湖區(qū)兩個(gè)巨幅地塊。但是現(xiàn)階段地方國資所拿項(xiàng)目一般開工較慢，且此類房企普遍開發(fā)經(jīng)驗(yàn)欠缺，頻繁托底土拍留下諸多后患。

值得注意的是，無錫在2022年的土拍中開創(chuàng)了一種新的模式，地方城投公司和民營企業(yè)組成聯(lián)合體合作拿地開發(fā)項(xiàng)目，這將會對其它地方的土拍產(chǎn)生借鑒作用。隨著近期融資16條新政推出，針對房企的融資將會較為寬松，預(yù)計(jì)后續(xù)部分品牌房企將會和國資平臺合作，此類項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)程將會加快。

五、集中供地政策出現(xiàn)松動，后續(xù)市場格局正在重塑

針對2023年集中供地市場，焦點(diǎn)研究院結(jié)合近期的政策和2022年集中供地走勢提出以下3點(diǎn)預(yù)測：

1、在融資政策方面，近期融資利好頻出，銀保監(jiān)會發(fā)布16條融資新政，針對保交樓項(xiàng)目和出險(xiǎn)房企融資窗口均可以融資，證監(jiān)會指出上市房企的股權(quán)融資窗口再次開放。房企的融資渠道打開將會對房企后續(xù)拿地帶來現(xiàn)金流，有望改善現(xiàn)階段土地市場的低迷。

2、在集中供地政策方面，2022年的政策出現(xiàn)了一個(gè)明顯的變化，有多個(gè)城市將集中供地批次調(diào)整為4次，個(gè)別調(diào)整為5次和6次。集中供地政策的初衷是為了穩(wěn)定地價(jià)防止土地市場競買熱度過高，但是現(xiàn)階段土拍熱度已經(jīng)出現(xiàn)明顯的下滑，在因城施策的背景下，預(yù)計(jì)后續(xù)集中供地批次出現(xiàn)松動的可能性較大，屆時(shí)房企拿地將會更加靈活。

3、在市場格局方面，隨著融資利好的逐步落實(shí)，銀行等機(jī)構(gòu)為了防止違約和呆賬的發(fā)生，主要是針對優(yōu)質(zhì)房企提供融資，出險(xiǎn)房企獲得融資主要是針對旗下項(xiàng)目，后續(xù)出險(xiǎn)房企資金仍舊較為緊張。預(yù)計(jì)2023年國央企將會繼續(xù)成為拿地市場的主力，出于對經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的控制，在市場徹底走出低谷以前，優(yōu)質(zhì)民營房企不會大量拿地，小型民營房企拿地份額占比較少的情況將會繼續(xù)。