土地是房地產市場的根本性資源，也是產業(yè)發(fā)展的重要資源。土地市場本應是房地產市場的“風向標”和“晴雨表”。房地產開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預示著未來一至三年房企在當地市場的供應規(guī)模；不同板塊和宗地性質交易情況的更迭，預示著板塊市場和細分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要影響。為權威、客觀、公正展現房企在深圳市場的土地和項目拓展情況，精當、準確、清晰研判深圳市場前景與趨勢，焦點研究院現發(fā)布《2020年第一至第三季度深圳房地產市場拓展力TOP5》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，分別從商業(yè)用地和住宅用地兩種類型研判房企在深圳市場的土地儲備情況，體現房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。特別說明，本研究報告僅以招拍掛市場作為研究對象，對于其他形式儲地如舊改等均不在此研究范疇。

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榜單解讀

2020年前三季度深圳土地市場綜述

一、土地市場呈現“量升價跌”

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市房地產開發(fā)用地成交情況，數據來源：廣東省深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

深圳市場作為全國重要市場，在土地招拍掛市場表現中，卻有其典型特征。近幾年來，深圳土地市場在商業(yè)和住宅供應上一直處于短缺狀態(tài)。2020年以來，截止到9月30日，前三季度商業(yè)及住宅土地供應僅29宗，其中商業(yè)11宗，住宅18宗。在住宅地塊交易市場中，流拍3宗，其中深圳人才安居集團（含鹽田、寶安人才安居公司）競拍達到11宗，另外僅4宗地為商品房用地。

根據焦點研究院統計，2020年前三季度，深圳市通過公開市場掛牌出讓的房地產開發(fā)用地29宗，共計供應面積122.17萬平方米，較2019年同期上升179.89%。成交金額387.99億元，同比上升19.87%。2020年前三季度成交平均樓面價10005.71元/平方米，2019年同期平均樓面價24766.38元/平方米，同比下降59.60%。

綜合來看，2020年前三季度深圳市房地產開發(fā)用地交易成交量大幅增長，但成交均價卻大幅下跌。其主要原因在于：第一，2019年全年土地成交27宗，前三季度僅10宗地，剩余17宗均在2019年第四季度推出；第二，2020年第二季度成交17宗地土地，推地節(jié)奏加快。第三，2020年前三季度成交29宗地中，其中18宗住宅用地中，11宗被人才安居集團摘得，且成交面積最多的區(qū)域為深汕合作區(qū)，拉低了整個土地市場的成交均價。

二、各區(qū)域土地市場不均衡，供地依然緊張

2020年1-3季度深圳各區(qū)域土地成交統計表，數據來源：廣東省深圳市土地交易中心、焦點研究院

對房企而言，深圳市場是珠三角乃至粵港澳大灣區(qū)的重要陣地。但在深圳土地市場上，由于土地市場供應的不均衡性，深圳各區(qū)域表現差異大。

根據焦點研究院統計，2020年1至3季度，深圳羅湖、福田、大鵬新區(qū)三個區(qū)域無地可售，其中按照成交金額排名，成交金額最多的是南山區(qū)，成交總金額達到了161.48億元；其次是光明區(qū)和寶安區(qū)，成交總金額分別為91.63億元和66.49億元。

從土地成交面積的維度來看，成交最多的區(qū)域為深圳十一區(qū)，即深汕合作區(qū)，成交面積為86.41萬平方米，占供應總量的26.05%；其次為光明區(qū)80.82萬平方米，占供應總量的24.37%，龍華區(qū)43.94萬平方米，占供應總量的13.25%。從2020年前三季度成交土地來看，新區(qū)是深圳土地市場供應的主力。

2020年前三季度土地成交平均樓面價前三位為南山區(qū)、寶安區(qū)和光明區(qū)，其中南山的平均樓面價為38761.64元/平方米，寶安區(qū)平均樓面價為19585.84元/平方米，光明區(qū)平均樓面價為11338.10元/平方米。其他成交區(qū)域樓面價均在萬元以下。

三、2020年深圳住宅土地市場，安居集團成為最大贏家

根據焦點研究院統計，2020年前三季度，在房企住宅市場拿地面積中，安居集團位居首位，拿地面積24.52萬平方米。累計成交15宗地，安居集團摘得11宗，位列住宅土地交易市場第一位，成為最大的贏家。

2017年、2018年、2019年、2020年1-3季度安居集團拿地統計圖，數據來源：廣東省深圳市土地交易中心、焦點研究院

根據焦點研究院統計，在2017年到2020年最近四年的土地交易中，2020年拿地規(guī)模大幅上升。一方面落實深圳市政府保障房住宅尤其是人才房供應的規(guī)劃需求；另一方面，由于今年新冠疫情的影響，人才安居集團的競標也起到了對土地市場托市的作用。

四、房企無地可拿，本地房企以舊改為主

龐大的深圳市場，在土地交易上，則顯得捉襟見肘。在2020年住宅土地市場上，進入商品市場住宅的地塊僅為4宗，共計成交面積30.77萬平方米，分別位于光明區(qū)、深汕特別合作區(qū)和前灣片區(qū)。

2020年1至3季度以來，深圳所有住宅市場以招拍掛方式的供地量屈指可數，因此房企在招拍掛市場可拿地塊寥寥無幾，導致本地房企和大型外地房企在城市舊改市場中顯得尤為活躍。

2020年前三季度深圳土地市場趨勢判斷

一、人才安居住房用地供應規(guī)模放大，人才安居集團占土地市場主導

2020年是深圳人才安居住房用地供應“井噴”之年，當年大量成交的人才安居住房用地不僅改變著當前和未來一段時間的深圳土地市場，也在深刻改變著未來一至三年深圳房地產市場，尤其是交易格局和成交特點。

根據焦點研究院統計，在2020年前三季度深圳土地市場成交的15宗房地產開發(fā)用地中(只統計普通住宅用地和人才安居住房用地），用于建設人才安居住房地塊11宗，面積24.54萬平方米，占總量的44.36% ；成交金額87.44億元，占總量的22.53%；平均樓面價7768.94元/平方米。

2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

2020年普通商品房用地成交4宗，成交面積30.8萬平方米，占總量55.6%；成交建筑面積102.2萬平方米，占總量的26%；成交金額199.8億元，同比下降56.7%，占總量的51.5%；成交價格19547.94元/平方米（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價格的因素），同比下降65.03%。

2020年是深圳市場“政策性住房用地”的關鍵一年，當年的政策性住房用地供應規(guī)模迅速放大，這對深圳市場的土地價格和銷售終端的商品房價格都將產生深遠影響。

焦點研究院認為，讓市場回歸市場，讓保障回歸保障，是當前和未來一段時間深圳土地市場的“主旋律”。深圳決策層已明確表態(tài)，深圳住宅市場供應結構將呈現出市場商品住房、政策性支持住房（人才住房、安居房）、公共租賃住房三類房產并行狀態(tài)。2018年8月，深圳發(fā)布《關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見》（下簡稱“主文件”），被外界評為自1998年房改20年后的“新一輪房改”。依據這份文件，深圳住房分為三大類：市場商品住房、政策性支持住房（人才住房、安居房）、公共租賃住房。文件計劃，到2035年，深圳將籌集建設各類住房170萬套，其中人才住房、安居房和公共租賃住房總量不少于100萬套，占市場供應量的60%，市場商品房、人才住房、安居房、公共租賃住房將保持“4+2+2+2”的供給模式。而2020年前三季度人才安居住房用地供應規(guī)模放大，也是基于上述政策。

普通商品房用地供應端，由于深圳國土資源短缺，可供開發(fā)用地越來越少，特別是諸如羅湖、福田等成熟老區(qū)的商品房用地供應過度依賴城市更新，在這些區(qū)域通過招拍掛競得的土地少之又少。

在開發(fā)端，政策性住房用地的大量新增不利于激發(fā)房企拿地熱情，加上城市更新過程繁雜且耗時較長，導致短期內新增住房供應有限，深圳供不應求的住房現狀得不到改善，能否改變供求不均衡的市場結構，將依賴相關政策和供應動作的調整。

二、土地住宅市場供應緊張，深圳房價面臨壓力

“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”是當前和未來一段時間包括深圳在內的全國房地產市場的調控目標。其中，“穩(wěn)地價”是基礎，土地價格走勢對房價的影響是根本的。由于深圳土地資源短缺，供不應求的狀態(tài)一直存在，因此，當前的深圳土地價格仍處于上升趨勢。

根據焦點研究院統計，2020年前三季度深圳土地市場成交的人才安居房用地，其成交平均樓面價7768.94元/平方米；普通商品房用地成交樓面價19547.94元/平方米。（未剔除地塊配建要求等可能影響成交價格的因素）

2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交樓面價情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

2017年前三季度、2018年前三季度、2019年前三季度和2020年前三季度深圳市人才安居住房用地、普通商品房用地成交樓面價情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

深圳市區(qū)域發(fā)展不均衡，地區(qū)間差異較大，所以深圳市的人才安居住房用地、成交樓面價呈不規(guī)律展示。

三、區(qū)域供地不均衡狀態(tài)延續(xù)，深汕合作區(qū)等成為供地主流

在區(qū)域結構上，深圳土地市場延續(xù)了此前的不均衡狀態(tài)。根據焦點研究院的統計，2020年前三季度，深圳深汕特別合作區(qū)、光明區(qū)、龍華區(qū)的房地產開發(fā)用地成交規(guī)模位居前三位，分別是35.53萬平方米、25.61萬平方米和9.41萬平方米。

但在成交金額和土地收益上，區(qū)域結構又發(fā)生了明顯變化。根據焦點研究院的統計，2020年前三季度，南山區(qū)、光明區(qū)和寶安區(qū)的房地產開發(fā)用地成交金額位居前三位，分別是161.48億元、91.63億元和66.49億元。

2020年前三季度深圳市各行政區(qū)房地產開發(fā)用地成交情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

究其原因，地價水平不同和由此反映出的房地產市場運行特點系根本因素。2020年前三季度，南山區(qū)、寶安區(qū)和光明區(qū)的房地產開發(fā)用地成交平均樓面價位居前三位，分別是38761元/平方米、19586元/平方米和11338元/平方米。此外，由于當年成交的人才安居住房用地較多，龍華、平山、龍崗等多區(qū)樓面價不超過1萬元/平方米，深汕合作區(qū)房地產開發(fā)用地成交平均樓面價低至1206元/平方米。

2020年前三季度深圳市各行政區(qū)房地產開發(fā)用地成交樓面價情況，數據來源：深圳市土地房產交易中心、焦點研究院

南山區(qū)作為深圳高科技創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展的腹地，土地價格在各區(qū)中最高；羅湖、福田兩區(qū)作為深圳發(fā)展最為成熟的兩個區(qū)域，已經沒有可供開發(fā)用地，只能通過城市更新增加土地供應，供地萎縮甚至歸零趨勢暫時不會改變。

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