土地市場是房地產(chǎn)市場的“風(fēng)向標(biāo)”和“晴雨表”：房地產(chǎn)開發(fā)用地交易規(guī)模的變化，預(yù)示著未來一至三年房企在當(dāng)?shù)厥袌龅墓?yīng)規(guī)模；不同板塊和宗地性質(zhì)交易情況的更迭，預(yù)示著板塊市場和細(xì)分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要又直接的影響。昆明市場作為西南區(qū)域的開發(fā)熱土，一線房企紛紛聚集，市場交易活躍，其土地市場更是兵家必爭之地。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在昆明市場的土地和項(xiàng)目拓展能力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判昆明市場前景與趨勢，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年昆明房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》，將通過房企拿地金額、拿地面積兩個角度，研判房企在昆明市場的土地儲備情況，體現(xiàn)房企深耕力度，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

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榜單解讀

2020年全年昆明土地市場綜述

土地交易“量跌價穩(wěn)”

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，昆明市通過公開市場交易的房地產(chǎn)開發(fā)用地共257宗，較2019年減少51宗；成交占地面積873.38萬平方米，較2019年同期下降4.12%；成交金額685.88億元，同比下降20.84%；成交建筑面積2417.58萬平方米，同比下降21.70%；綜合樓面價2837.04元/平方米，同比上升1.09%。

2018年至2020年昆明市土地成交情況，數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

整體來看，2020年全年土地交易市場“量跌價穩(wěn)”，成交金額與建筑面積跌幅大于成交面積跌幅，綜合樓面價與2019年基本持平。一方面，受疫情影響，2020年前4月僅有4次土地供應(yīng)，上半年供應(yīng)量大幅走低，交易集中在下半年，全年成交量略有下降；另一方面，2020年郊縣土地供應(yīng)量大幅上升，前三季度樓面價同比下跌，但受第四季度海埂片區(qū)及市中心部分高價地塊影響，全年綜合樓面價維持穩(wěn)定。

滇中新區(qū)管委會、融創(chuàng)、俊發(fā)位居昆明房企拿地面積TOP3

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，在房企拿地面積中，滇中新區(qū)管委會、融創(chuàng)和俊發(fā)位居前三位。其中，受滇中新區(qū)未來5-10年規(guī)劃影響，區(qū)域內(nèi)頻繁出讓大宗土地，也因此滇中新區(qū)管委會拿地面積75.50萬平方米，位居第一；融創(chuàng)拿地面積69.95萬平方米，俊發(fā)53.20萬平方米，分列第二、三位。

對房企而言，昆明處于土地開發(fā)期，可供開發(fā)土地面積大，土地單價較低。房企的拿地能力與其融資能力、深耕決心和戰(zhàn)略考量等多重因素相關(guān)，這也導(dǎo)致房企在昆明土地市場上的表現(xiàn)與特點(diǎn)各異。

融創(chuàng)、華發(fā)、云安置業(yè)位居昆明房企拿地金額TOP3

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年全年，在房企拿地金額中，融創(chuàng)、華發(fā)和云安置業(yè)位列前三。其中，融創(chuàng)拿地金額72.45億元，華發(fā)與云安置業(yè)同為53.12億元。

滇中新區(qū)管委會拿地面積雖位居第一，但受地塊位置及土地性質(zhì)影響，成交金額并不算高，排名也相對靠后；華發(fā)與云安置業(yè)2020全年僅草海片區(qū)一次拿地記錄，拿地房企系與融創(chuàng)聯(lián)合創(chuàng)立，所拿地塊為融創(chuàng)文旅城項(xiàng)目二期用地，5宗地塊成交金額53.12億元，從單筆拿地金額來看，斥資最多。

拿地面積與拿地金額前三的房企中，僅有融創(chuàng)一家房企重合，體現(xiàn)了在優(yōu)質(zhì)與高價地塊之間，不同房企的獲取能力與拿地方向有著顯著不同。

匹配市政規(guī)劃與市場需求，房企拿地目標(biāo)明確

昆明未來長時間內(nèi)都將處于發(fā)展期，房地產(chǎn)市場開發(fā)前景廣闊，近年來不斷有外來房企進(jìn)駐昆明市場，且多數(shù)房企深耕布局，匹配市場需求與城市拓展方向，拿地目標(biāo)明確。

兩次上榜前三的融創(chuàng)，僅在太平新城便獲得土地15宗，用于融創(chuàng)·雁來湖小鎮(zhèn)后續(xù)建設(shè)，拉高其拿地面積；而草海片區(qū)與人民西路地塊則為其拉高成交金額，人民西路地塊已確定開發(fā)為融創(chuàng)·春城書院項(xiàng)目，預(yù)計(jì)2021年年初入市，拿地以來便受到極高的關(guān)注，去化效果值得期待。

有房企專注主城，有房企外拓開發(fā)，也有房企在城改項(xiàng)目上收獲頗豐。拿地面積前三的房企中，“城改大戶”俊發(fā)除在安寧繼續(xù)布局外，在官渡區(qū)、盤龍區(qū)拿下了宏仁片區(qū)、馬家營等城改項(xiàng)目，加上巫家壩曉東片區(qū)改造，俊發(fā)在2021年或?qū)⒂卸鄠€新項(xiàng)目入市。

此外，首次在昆拿地的還有卓越置業(yè)，溢價171.7%獲取呈貢斗南片區(qū)三臺山城改項(xiàng)目，溢價率為2020年度最高；12月2日海埂片區(qū)一宗城鎮(zhèn)住宅用地以17013.4元/平方米的樓面價刷新昆明宅地樓面價記錄。

2021年昆明土地市場趨勢判斷

土地供應(yīng)與交易“邊緣化”， 安寧成供地主場

據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年和2019年土地供應(yīng)以主城為主，郊縣土地成交占比較低，約為8%，2020年郊縣土地供應(yīng)量大幅上升，安寧（含太平新城）成為毋庸置疑的供地主場，成交63宗土地，成交占地面積248.96萬平方米，遠(yuǎn)超昆明主城其他各區(qū)，占全年成交的28.51%。而主城成交仍以官渡區(qū)為主，成交占地面積187.08萬平方米，西山區(qū)成交綜合樓面價最高，為5350.48元/平方米。

2020年昆明主城各區(qū)及郊縣土地成交情況，數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

對比安寧及太平新城近三年土地成交情況，2018年至2020年，安寧及太平新城土地成交整體呈上升趨勢，在2020年表現(xiàn)尤為明顯。安寧2020 年土地成交面積同比增長404.09%，太平新城同比增長202.12%，土地性質(zhì)以城鎮(zhèn)住宅用地為主。究其原因，與安寧及太平新城的地理區(qū)位及自然環(huán)境資源密切相關(guān)，尤其2020年，安寧（含太平）道路交通、商業(yè)醫(yī)療及教育等各方面配套不斷完善，吸引了萬達(dá)、新城、佳湖等房企入駐，產(chǎn)品以打造低密生態(tài)宜居住宅為主，容積率基本在2.0以下。

安寧及太平新城2018年至2020年土地成交占地面積，數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、安寧市人民政府、焦點(diǎn)研究院

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，2021年土地供應(yīng)重心將進(jìn)一步向郊縣偏移，以安寧（含太平）為首的郊縣區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為供地主力；而主城供地繼續(xù)以可開發(fā)面積較多的官渡區(qū)為主，隨著區(qū)域升值，房企拿地或?qū)⒏臃e極。

住宅用地供應(yīng)增加，商業(yè)用地持續(xù)壓縮

2020年昆明成交土地中，除去少量教育及文化設(shè)施用地，住宅用地成交占地面積為604.65萬平方米，占總成交占地面積的69.23%，商業(yè)用地占比19.21%，商住混合用地占比11.52%。據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2018年至2020年，昆明住宅用地成交呈緩慢增長趨勢，而相應(yīng)地，商業(yè)用地規(guī)模則持續(xù)壓縮。

昆明2018年至2020年成交土地性質(zhì)分析，數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

昆明商業(yè)庫存高、去化周期長已是市場的共識。2020年12月，昆明市人民政府辦公室下發(fā)《關(guān)于支持商業(yè)和辦公用房改為租賃住房發(fā)展住房租賃市場的通知》，明確昆明市行政區(qū)域內(nèi)（二環(huán)以外）國有建設(shè)用地上已取得規(guī)劃許可的在建或已建成的商業(yè)和辦公用房可以改建為租賃住房，政策導(dǎo)向及市場現(xiàn)實(shí)均指明：加快商業(yè)去庫存、保障租賃住房成為越發(fā)清晰的迫切任務(wù)。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，為配合推進(jìn)商業(yè)、商務(wù)辦公用房去庫存，2021年昆明市土地供應(yīng)量將持續(xù)減少，控制商業(yè)用地供應(yīng)，防止供大于求，從而達(dá)到供需均衡的狀態(tài)。

經(jīng)開區(qū)與斗南片區(qū)競爭激烈，溢價成交成主流

近幾年來，昆明土地溢價成交現(xiàn)象凸顯，2020年共計(jì)有16次溢價成交。其中，官渡區(qū)溢價成交次數(shù)最多，為6次；其次為西山區(qū)和呈貢區(qū)，溢價成交次數(shù)為3次。從區(qū)域綜合溢價率來看，呈貢區(qū)最高，達(dá)58.23%，盤龍區(qū)居第二，為14.06%，而官渡區(qū)溢價次數(shù)雖多，但綜合溢價率僅3.95%。

溢價情況的差異反映出各區(qū)域土地?zé)岫鹊牟町悾C合來看，經(jīng)開區(qū)和呈貢斗南片區(qū)表現(xiàn)最為搶眼。

2020年昆明主城各區(qū)及郊縣土地成交溢價情況，數(shù)據(jù)來源：昆明市自然資源和規(guī)劃局、焦點(diǎn)研究院

斗南屬于呈貢老城區(qū)，距離滇池較近，雖只有3次土地成交，但其中2次均為溢價成交，卓越置業(yè)所拿地塊更是吸引了12家房企競價。而經(jīng)開區(qū)的賣地火熱自2018年便已開始，碧桂園、金科都在片區(qū)溢價拿地。2020年，經(jīng)開區(qū)出讓的8宗土地中，有4宗為溢價成交，溢價率最高達(dá)70%，為旭輝在7月競得的一宗城鎮(zhèn)住宅用地；同樣搶手的還有3月的一宗107畝住宅用地，新城、金科、中梁、中南+啟鴻、新希望、旭輝等6家房企參與競拍，最后被新城拿下。

斗南片區(qū)和經(jīng)開區(qū)均是定位剛需，有大片可供開發(fā)地塊，發(fā)展空間大。經(jīng)開區(qū)作為主城少有的房價不過萬片區(qū)，整體均價在9500元/平方米左右；斗南片區(qū)相對來說區(qū)位更加優(yōu)越，購房需求大，因此樓面價雖不及經(jīng)開區(qū)，但房價卻達(dá)到15000元/平方米的高位。

焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，雖然目前片區(qū)配套尚不完善，但4號線通車、眾多房企入駐為區(qū)域發(fā)展帶來利好，未來隨著配套不斷完善，土地供應(yīng)也將持續(xù)放量。而土地供應(yīng)的增長必會引起住宅供應(yīng)量的增加，將會加大區(qū)域內(nèi)住宅存量。

從片區(qū)來看，主城中官渡區(qū)土地成交居首位，住宅存量與整體成交量也位居前列，2021年預(yù)計(jì)將有超10個新盤面市，以會展、巫家壩、新螺螄灣、經(jīng)開區(qū)等為代表的區(qū)域去化將繼續(xù)維持高位；另一個值得關(guān)注的是呈貢片區(qū)，近年來發(fā)展迅速，住宅與商業(yè)存量居高不下，住宅去化呈現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，但商業(yè)存量過高，去化緩慢，2021年呈貢片區(qū)也將迎來超10個新盤，去化效果值得期待；其次，去化較好的區(qū)域還有西山區(qū)，住宅去化量接近庫存量的2倍，2021年預(yù)計(jì)新增4個樓盤，入市后售價將接近（或超）2萬元/平方米；五華區(qū)市中心區(qū)域住宅存量低、單價高，去化一直以來較為穩(wěn)定，其中，位于人民西路上的融創(chuàng)新項(xiàng)目售價將超2萬元/平方米，去化效果值得期待；盤龍區(qū)整體表現(xiàn)平穩(wěn)，去化相對緩慢，2021年預(yù)計(jì)新增11個項(xiàng)目，集中在世博周邊區(qū)域，含多個城改項(xiàng)目，2021年去化任務(wù)略顯艱巨。郊縣區(qū)域中，安寧（含太平）住宅存量將大幅上升，未來去化還需依靠配套及產(chǎn)品質(zhì)量提升拉動。

從房價來看，2020年昆明商品房成交面積、成交套數(shù)及金額均有所下滑，唯房價同比增長，加之土地成交價格也呈現(xiàn)平穩(wěn)微漲的態(tài)勢，綜合來看，2021年昆明房價“穩(wěn)中見漲”的可能性較高。

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