昨日，實地花鶴翎業(yè)主向記者反映稱：開發(fā)商強制讓業(yè)主購買車位，不買車位不交房，買車位的優(yōu)先交房，不買車位不復工，買車位2月份復工。

實地花鶴翎業(yè)主聊天記錄截圖

此前，11月15日，昆明市住房和城鄉(xiāng)建設局在人民網(wǎng)領(lǐng)導留言板回復稱：云南萬隆置地有限公司開發(fā)建設的龍韻春域（花鶴翎）項目一期各項工程已完工，已辦理完規(guī)劃核實手續(xù)，正在組織預驗收，并同時在準備竣工驗收備案的相關(guān)資料。

開發(fā)公司計劃一期項目于2021年12月進行分批交付。

正當實地花鶴翎一期業(yè)主以為終于可以在今年底接房時，卻收到了開發(fā)商發(fā)送的“車位銷售方案”，這究竟是怎么一回事?

不買車位就不交房

業(yè)主不滿意實地花鶴翎“車位銷售方案”

實地花鶴翎業(yè)主李女士介紹，12月22日，實地花鶴翎業(yè)主收到了一份“車位銷售方案”。

實地花鶴翎“車位銷售方案”截圖

“這個項目一期最早是去年10月交房，到現(xiàn)在還沒交房，已經(jīng)延期1年多了，主要就是開發(fā)商沒有資金，現(xiàn)在這個項目房子已經(jīng)賣完了，開發(fā)商還剩余的資產(chǎn)就是沿街商鋪和車位，所以之前三方會議的時候開發(fā)商就提出，通過銷售車位和沿街商鋪回籠資金，用于項目后期的建設，但是現(xiàn)在發(fā)給我們的“車位銷售方案”是什么時候確定的，業(yè)主是不知道的?！?/p>

李女士還表示，現(xiàn)在大部分業(yè)主對這個“車位銷售方案”并不滿意，而不滿意的原因涉及三個方面。

第一是“車位銷售方案”中，項目車位的定價不合理。

“現(xiàn)在開發(fā)商給到業(yè)主的項目車位價格是68000-90000元，價格就是開發(fā)商自己定價，特別不合理，這個項目已經(jīng)位于三環(huán)之外而且位置不好，而且周邊位置更好的項目車位價格都比這個項目低，從房價來看，花鶴翎的車位也不值這個價格，附近清河居·花棲里住宅均價在11000-12500元/m2，車位價格是50000元左右一個，花鶴翎住宅均價在10000元/m2，車位價格68000-90000元，價格居高?！?/p>

實地花鶴翎配圖

第二是開發(fā)商逾期交房違約金計算不合理。

“逾期交房產(chǎn)生的違約金，開發(fā)商計算的逾期天數(shù)不合理。目前的計算方法是，前180天賠償按總房款的萬分之0.5計算，超過180天按總房款的萬分之1計算，然后因為受疫情影響，可以減去合理延期天數(shù)，之前住建局回復開發(fā)商的合理延期天數(shù)是30天，但開發(fā)商是按照減去85天給業(yè)主計算，這樣的話業(yè)主損失太大了?！?/p>

第三是“車位銷售方案”中只寫了買車位業(yè)主的交房時間。

不買車位的業(yè)主就是答復等待，看后期的銷售情況，也沒有明確說明不買車位的業(yè)主能不能拿到逾期交房的違約金，什么時候可以交房等問題。

“從《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。但是開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)把購買車位變成了交房的前置條件，我們覺得這樣對業(yè)主特別不合理?！?/p>

業(yè)主同意延期交付賠償金抵扣車位款

購買車位可享受減15000元/個優(yōu)惠

除此之外，李女士還表示實地花鶴翎“車位銷售方案”中提到，用逾期交付違約金抵扣車位款和違約金按照萬分之0.5和萬分之1賠付的方法業(yè)主現(xiàn)在也接受了，就是車位定價和逾期天數(shù)確實不合理，之前業(yè)主在參加會議時就提出過意見，但開發(fā)商均沒有采納。

隨后，記者撥打了業(yè)主提供的項目工程相關(guān)負責人電話，該名責任人表示自己不是對外輸出的人，不接受采訪。

據(jù)了解，實地花鶴翎一期最近正在做驗收工作，項目能否通過驗收還不得而知。

從業(yè)主提供的“車位銷售方案”可以看到，開發(fā)商表示：考慮到花鶴翎項目順利實施，并且妥善處理延期交付違約金，在政府相關(guān)各部門領(lǐng)導協(xié)助，項目公司積極溝通之下，對于近期交付后的車位銷售政策進行明確，請各位業(yè)主積極購買。

優(yōu)惠政策顯示，一期交房業(yè)主同意延期交付賠償金用作抵扣車位款，享受標準總價減15000元/個的優(yōu)惠政策（2021年12月 31日前繳納2萬元認購金并在接房后7個工作日內(nèi)完成簽約補足尾款的業(yè)主或者在接房時同時一次性付清車位款的），每套房延期交付賠償金可抵扣一個車位款并享受相關(guān)優(yōu)惠。

實地花鶴翎“車位銷售方案”截圖

前期已購買車位業(yè)主新增購買車位可用延期交付賠償金抵扣一個車位，并享受相關(guān)優(yōu)惠；車位款差額部分業(yè)主自行補交到公司，款項結(jié)清后10個工作日完成網(wǎng)簽備案。

二期交房業(yè)主同意延期交付賠償金（二期業(yè)主購買車位延期交付賠償金暫定計算至2022年6月30日止）抵扣車位款，購買車位可享受標準總價減15000元/個的優(yōu)惠。

此外，該方案還提到：為了項目統(tǒng)籌考慮，順利籌集資金，保證項目順利推進，原則上在2021年12月31日完成車位認購400組的情況下，項目將全面啟動一期交付工作。

如認購數(shù)量在2021年12 月31日未達到300組，將優(yōu)先對本次購買車位業(yè)主進行房屋交付。

實地花鶴翎“車位銷售方案”截圖

在2021年1月10日完成車位認購500組的情況下，公司保證項目不晚于2022年2月底之前復工。

如在2021 年1月10日完成車位認購超過500組，超出部分項目將向集團公司進行申請，按照優(yōu)惠政策執(zhí)行，并在1月25日前給予明確回復。

實地花鶴翎“車位銷售方案”截圖

值得注意的是，車位價格優(yōu)惠前最髙價格為9萬元，最低價格為6.8 萬元，8萬元以下車位占比60%以上。

律師觀點

開發(fā)商將逾期交房違約金抵扣成車位款

業(yè)主可以拒絕

那么，究竟這份“車位銷售方案”的條款是否合理?實地花鶴翎的業(yè)主又該如何維護自己的合法權(quán)益。記者采訪了上海市匯業(yè)（昆明）律師事務所律師杜娜。

杜娜分析表示，實地花鶴翎項目開發(fā)商逾期交房的行為已經(jīng)構(gòu)成了違約，且開發(fā)商已經(jīng)與業(yè)主就逾期交房違約金的賠償問題另行簽訂了合同。

現(xiàn)逾期違約金卻被強制規(guī)定只能用來購買小區(qū)內(nèi)的車位及享受相關(guān)優(yōu)惠，開發(fā)商所作出的該份通知屬于單方制定的規(guī)則，具有強迫買賣的性質(zhì)。

開發(fā)商將逾期交房違約金強行置換成抵扣成車位款，是典型的不平等、不自愿、不公平和不誠信的行為，違背了《民法典》規(guī)定的“平等原則”、“自愿原則”、“公平原則”、“誠信原則”等民事法律原則，應當被制止。

既然逾期交房產(chǎn)生了違約金，該違約金就應該按照此前業(yè)主和開發(fā)商簽署的相關(guān)合同支付。

開發(fā)商在發(fā)布的通知中稱“如認購數(shù)量在2021年12月31日未達到300組，將優(yōu)先對本次購買車位業(yè)主進行房屋交付......?！?/p>

這是開發(fā)商通過附加不合理的條件免除自身的違約責任，該通知屬于“霸王條款”，不符合法律規(guī)定，業(yè)主可以拒絕。

在維權(quán)方面，杜娜律師建議：業(yè)主可以先自行或聘請律師與開發(fā)商協(xié)商賠償事宜。

若無法達成共識，業(yè)主可以向房屋住建部門反映，協(xié)商賠償問題；協(xié)商未果的，可以依法向法院起訴，要求開發(fā)商依法賠償違約金。

來源：都市時報

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