農(nóng)村自建房、城中村自建房，違建加蓋，還拿來(lái)做生意的小產(chǎn)權(quán)房，會(huì)迎來(lái)更嚴(yán)厲的監(jiān)管。

《人民日?qǐng)?bào)》5月2日?qǐng)?bào)道，住建部在長(zhǎng)沙主會(huì)場(chǎng)召開(kāi)視頻會(huì)議，部署全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治。

1，對(duì)本地區(qū)城市范圍自建房摸底，特別是對(duì)經(jīng)營(yíng)性自建房、此前農(nóng)村房屋安全隱患排查整治范圍之外的自建房，進(jìn)行全面徹查，做到不留死角、不留盲區(qū)。

2，研究建立房屋體檢制度，房屋養(yǎng)老金制度，房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度。

為什么要全面徹查自建房？

最近，很多人的心，都被長(zhǎng)沙自建房倒塌牽動(dòng)著。

出事的樓，大概有6層半，屬于磚混結(jié)構(gòu)的自建房。

1層開(kāi)了一家麻辣燙店和奶茶店，2層是飯店，3層是私人影院，4-6層為旅館。

房東把6層以下租給經(jīng)營(yíng)戶，6層以上是房東一家人自己居住，這部分都是自己加蓋的。

加上租戶長(zhǎng)期以來(lái)的裝修、翻新、打破原有結(jié)構(gòu)，問(wèn)題一個(gè)一個(gè)的疊加，如今變成了斷垣頹壁。

自建房，尤其是經(jīng)營(yíng)性自建房的違建、加蓋亂象，早就不是什么新鮮事了。

農(nóng)村自建房非常依賴工人的經(jīng)驗(yàn)，從圖紙到驗(yàn)收的過(guò)程，沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。

建材用料和做工，視乎戶主的財(cái)力和重視程度，有偷工減料的，鋼筋和混凝土就用的比較少，導(dǎo)致房屋承重能力一般。

沒(méi)有經(jīng)過(guò)專業(yè)的設(shè)計(jì)，甚至一些高層的建筑，也沒(méi)有采用框架作為承重結(jié)構(gòu)。

2020年的時(shí)候，山西襄汾，有個(gè)飯店坍塌。

飯店前身是村民自建住房，先后經(jīng)歷過(guò)六次改擴(kuò)建，由前后兩棟房屋，形成的院子上加蓋預(yù)制板而建成。

后來(lái)，又在預(yù)制板上搭建了彩鋼板頂棚。

彩鋼板之下、預(yù)制板之上，所形成的夾層用來(lái)堆放雜物。

預(yù)制板下，就是高三米、能容納百余人就餐的宴會(huì)廳。

連續(xù)的降雨，又讓鋪設(shè)了石渣保溫層的預(yù)制板重量增加，最終發(fā)生了悲劇。

《中國(guó)青年報(bào)》當(dāng)時(shí)有個(gè)跟蹤報(bào)道，采訪了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)將近70歲的建筑工。

在他漫長(zhǎng)的幫工歲月中，有關(guān)房屋優(yōu)劣的判定標(biāo)準(zhǔn)，大多是看建房后，房頂有沒(méi)有漏水。

村民說(shuō)，建房前只要向村委會(huì)提交一份建房申請(qǐng)書，僅確認(rèn)建房土地面積，無(wú)需結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)等關(guān)乎房屋安全的項(xiàng)目，便能審批通過(guò)，至于怎么建并無(wú)監(jiān)管，而此后多次加蓋擴(kuò)建也不用再次審批。

房屋是不是安全，靠的是祖祖輩輩積累的感覺(jué)和經(jīng)驗(yàn)。

其實(shí)，自建住宅還算是好的，這跟自建經(jīng)營(yíng)性用房，是兩個(gè)概念。

最近這些年，農(nóng)民自建住宅絕大部分都舍棄了預(yù)制板，翻建成更牢固的混凝土結(jié)構(gòu)。

現(xiàn)在還保留預(yù)制板的，大多是飯店、超市這些臨街商鋪，建成時(shí)間普遍在10年以上。

因?yàn)樵靸r(jià)低、使用方便，預(yù)制板曾經(jīng)被廣泛應(yīng)用在我國(guó)農(nóng)村的建房過(guò)程中。

但預(yù)制板的安全性，往往受到承重墻承重能力、建筑物整體性的限制。

報(bào)道里說(shuō)：“長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)有300萬(wàn)個(gè)自然村，數(shù)億棟農(nóng)房缺乏專業(yè)人員的管理?！?/p>

還有一個(gè)重要原因是：僥幸心理。

反正旁邊的鄰居都在加蓋，我為什么不行？

反正能多收租，再加一層，行不行？

反正這棟樓又不是只有我一個(gè)做生意的，我把承重墻打掉行不行？

手里錢不多，又為了節(jié)省開(kāi)支，想當(dāng)然地降低建筑標(biāo)準(zhǔn)，這就是很多自建經(jīng)營(yíng)性住房的現(xiàn)狀。

自建房，也可以算做所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”。

我國(guó)的土地按所有權(quán)分類，有兩種：

一類是國(guó)家所有，分三種：農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。

另一類是農(nóng)民集體所有，也分三種：集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地和農(nóng)用地。

這就是傳說(shuō)中的“三塊地”。

再細(xì)分的話，農(nóng)用地里包含了永久基本農(nóng)田，也就是耕地，還有草地、林地、養(yǎng)殖水面這些。

經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地里，用來(lái)做工礦倉(cāng)儲(chǔ)和商服用地。

宅基地上，蓋的是房子。

所以，從來(lái)沒(méi)有大產(chǎn)權(quán)和小產(chǎn)權(quán)之分，小產(chǎn)權(quán)房只是約定俗成的一種說(shuō)法。

自建房如果是經(jīng)鎮(zhèn)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，在宅基地上建的自住房屋，只有使用權(quán)，不能交易，后代也能繼承使用權(quán)。

如果未經(jīng)審批自蓋，只能屬于違章建筑。

把概念拓寬，那些村集體組織的合建房，用來(lái)出租做門面，做旅館，做群租房的，也屬于自建房。

雖然前面加了“農(nóng)村”這兩個(gè)字，但這類房子，在真正的農(nóng)村其實(shí)并不多。

相反，真正在農(nóng)村自建的住宅，層數(shù)不高，家人不少，全程監(jiān)工，沒(méi)人會(huì)偷工減料，非常結(jié)實(shí)。

不斷翻蓋、加蓋、打破原有結(jié)構(gòu)、偷工減料的經(jīng)營(yíng)性自建房，在燈紅酒綠的超級(jí)大都市，在城中村，或者叫都市村莊，才是廣泛存在的重災(zāi)區(qū)。

央視財(cái)經(jīng)之前有個(gè)報(bào)道，不完全統(tǒng)計(jì)，深圳市違法建筑約40萬(wàn)棟，建筑面積達(dá)4.2億平方米，占深圳總建筑面積的49.27%。

中信證券的報(bào)告說(shuō)，深圳曾開(kāi)展過(guò)住房調(diào)查，村民集體經(jīng)濟(jì)組織自建、合建房的規(guī)模，在2013年竟占到深圳整體住房規(guī)模的60%以上，8年時(shí)間過(guò)去了，這個(gè)比例至少也在50%以上。

從深圳推及全國(guó)，這些交易不受保護(hù)的房子總量，有多少？

上世紀(jì)90年代房改之后，現(xiàn)在我們的住房大概分4類：老公房（比如央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房、房改房）、商品房（比如商品住宅和寫字樓公寓商鋪）、保障房（比如經(jīng)濟(jì)適用房和公租房），還有小產(chǎn)權(quán)房，這四類房子，還不包含學(xué)校和單位宿舍。

如是研究院曾發(fā)布過(guò)一組數(shù)據(jù)，商品住房112億平方米，占比38%。

保障房72億平方米，占比約為24%。

小產(chǎn)權(quán)房的面積，達(dá)到了73億平方米。

這個(gè)數(shù)字怎么得來(lái)的呢？

國(guó)土資源部有個(gè)統(tǒng)計(jì)，2007年以前，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的面積已經(jīng)高達(dá)66億平方米。

假定新增小產(chǎn)權(quán)房面積，在同期城鎮(zhèn)住房竣工面積總量中占比8%，可通過(guò)住房竣工面積指標(biāo)，倒推出各年的新增小產(chǎn)權(quán)房竣工面積。

那么，2008-2017年，就新增7億平米的小產(chǎn)權(quán)房。

結(jié)果就是，2017年的時(shí)候，小產(chǎn)權(quán)房的面積是66億+7億=73億平米。

時(shí)間又過(guò)去了5年，這個(gè)數(shù)字，只會(huì)多，不會(huì)少。

中銀國(guó)際曾經(jīng)發(fā)布過(guò)一組數(shù)據(jù)，成都和?？诘男‘a(chǎn)權(quán)房占比超過(guò)了20%。

清華大學(xué)蔡繼明說(shuō)，北京的小產(chǎn)權(quán)房大概占整個(gè)本地市場(chǎng)的18%左右，已售和在建的小產(chǎn)權(quán)房很快就會(huì)超過(guò)1000萬(wàn)平方米，在西安估計(jì)已經(jīng)占到25%到30%。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，就算其他城市沒(méi)深圳那么高的比例，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的占比，超過(guò)30%很正常。

現(xiàn)在，我國(guó)城鎮(zhèn)存量住房面積在300億-400億平米之間，機(jī)構(gòu)說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房面積超過(guò)70億平米，可以說(shuō)是非常保守的數(shù)字了。

從法理上來(lái)說(shuō)，這一類房子，是嚴(yán)禁流通的。

去年，自然資源部曾發(fā)了一個(gè)通知，推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記。

其中明確提到：對(duì)亂占耕地建房，違反生態(tài)保護(hù)紅線管控要求建房、城鎮(zhèn)居民非法購(gòu)買宅基地、小產(chǎn)權(quán)房等，不得辦理登記，不得通過(guò)登記將違法用地合法化。

還有，參考去年的深圳住建局，發(fā)了《加強(qiáng)對(duì)住宅類歷史遺留違法建筑交易查處的通知》，加大對(duì)小產(chǎn)權(quán)房交易的打擊。

不管是自然資源部禁止確權(quán)，還是住建部門的禁止交易，大家可以發(fā)現(xiàn)，在官方的表態(tài)里，從來(lái)沒(méi)有自建房、小產(chǎn)權(quán)房這一說(shuō)，有的只是四個(gè)字：違法建筑。

最多再加個(gè)前綴詞，叫“歷史遺留”。

說(shuō)破大天，這一類房子不管叫什么名字，都是不受保護(hù)的。

在不能流通的基礎(chǔ)上，又迎來(lái)新一輪自建房的徹查，沒(méi)有經(jīng)過(guò)招拍掛出讓、沒(méi)有產(chǎn)證、質(zhì)量堪憂的自建房，尤其是經(jīng)營(yíng)性自建房，將會(huì)被徹底“打入冷宮”。

但藍(lán)白覺(jué)得，對(duì)城中村，不能一棍打死。

一個(gè)是大量租戶、商戶的安全問(wèn)題，一個(gè)是巨量外來(lái)人口的落腳之處，一個(gè)是食租者不斷逐利的貪念。

這個(gè)問(wèn)題，有點(diǎn)類似于“不可能三角”，處理起來(lái)很棘手。

萬(wàn)科老總郁亮說(shuō)過(guò)：沒(méi)有住過(guò)城中村，沒(méi)有丟過(guò)自行車，就不是第一代深圳建設(shè)者。

沒(méi)了城中村，城市的一塊重要拼圖，就會(huì)丟失。

城中村讓年輕人居者有其屋，讓夢(mèng)想在這里孕育，讓外來(lái)者成為大都市的一部分，有人在這里成為人上人，有人在這里成為三和大神。

如果為了外在形象，只靠大拆大建，必然會(huì)重復(fù)2015-2017年的棚改大潮，短時(shí)間推高房?jī)r(jià)和房租，擠壓低收入者的生存空間，反噬一個(gè)城市的活力。

藍(lán)白覺(jué)得，要兼顧安全、公平和包容，有兩個(gè)辦法。

一個(gè)是開(kāi)頭住建部所說(shuō)的，加強(qiáng)監(jiān)管，形成房屋體檢制度，房屋養(yǎng)老金制度，房屋質(zhì)量保險(xiǎn)制度。

根據(jù)通報(bào)，這次長(zhǎng)沙出事的房子，4、5、6層房屋的安全鑒定是虛假報(bào)告，第三方鑒定機(jī)構(gòu)往往是為了利益最大化的，還有報(bào)規(guī)報(bào)建手續(xù)，改擴(kuò)建的二層審批手續(xù)、竣工和驗(yàn)收的手續(xù)，這些環(huán)節(jié)，都要靠常態(tài)化的監(jiān)管來(lái)形成約束。

另外一個(gè)，是全力、大規(guī)模的發(fā)展租賃房。

海通宏觀測(cè)算，“十四五”時(shí)期，全國(guó)將新增保障性租賃住房約748.8萬(wàn)套，今年會(huì)建將近200萬(wàn)套，投資2100億，同比增幅110%。

過(guò)去這些年，大城市的租賃房供應(yīng)太少，選擇也太少，公租房體量畢竟有限，也沒(méi)有做到真正的“租售同權(quán)”，落戶容易了，上學(xué)依然是老大難的問(wèn)題，目前租房市場(chǎng)還是個(gè)人房源為主導(dǎo)，房客處于弱勢(shì)地位，沒(méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定居住的預(yù)期。

而小城市呢，在棚改貨幣化推高房?jī)r(jià)后，庫(kù)存再次累積，居高不下的債務(wù)收入比和償債比率，已經(jīng)無(wú)法承接大量土地出讓帶來(lái)的“債務(wù)驅(qū)動(dòng)發(fā)展”模式的持續(xù)。

小城市縮減宅地供應(yīng)，回歸“小而美”的多層住宅。

大城市要在商品房之外，給低收入者更多選擇。

洋房和豪宅只是少數(shù)人的游戲，低租金，長(zhǎng)租期，小戶型的房源，才是破解小產(chǎn)權(quán)房“安全與居住”難題的鑰匙。

不管是外賣快遞小哥，還是工地?fù)]汗如雨的農(nóng)民工，或是剛?cè)肷鐣?huì)的大學(xué)生，還是辛苦打拼的首套剛需，或是賣小換大、賣舊換新的改善家庭，所有人，都應(yīng)該在城市里找到屬于自己的居所。

資料來(lái)源：

住建部：部署開(kāi)展全國(guó)自建房安全專項(xiàng)整治

中青報(bào)：記者探訪長(zhǎng)沙自建房倒塌事發(fā)地：違建嚴(yán)重，發(fā)現(xiàn)不難拆才難

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