斑馬消費(fèi) 楊柘

以前不太起眼的物業(yè)行業(yè)，在2020年成為一匹黑馬。

盡管疫情貫穿全年，物業(yè)企業(yè)卻較少受其影響，日前已披露年報(bào)的42家上市物業(yè)企業(yè)，業(yè)績(jī)一片大好。

42家物業(yè)企業(yè)整體股價(jià)在去年漲幅超20%，總市值越過(guò)萬(wàn)億門檻，物業(yè)行業(yè)已成為炙手可熱的賽道。

去年是行業(yè)資本化高峰，年內(nèi)就有18家物業(yè)企業(yè)成功上市。截至今年4月，已有14家物業(yè)企業(yè)遞表。

碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江對(duì)外表示，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)的物業(yè)行業(yè)相當(dāng)于10年前房地產(chǎn)市場(chǎng)，行業(yè)整合剛剛開(kāi)始。

業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)

居住在城市小區(qū)，不論房子發(fā)生什么變化，物業(yè)費(fèi)支出是每位業(yè)主的必須。

所以，物業(yè)行業(yè)的穩(wěn)定性、持續(xù)性以及剛需特征，在去年疫情中，成為數(shù)不多、較少受影響的行業(yè)之一。

正因如此，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)日子過(guò)的相當(dāng)舒坦，已披露2020年業(yè)績(jī)的42家上市物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)普遍增長(zhǎng)。

斑馬消費(fèi)梳理發(fā)現(xiàn)，2020年，物業(yè)行業(yè)4家上市企業(yè)年?duì)I收規(guī)模超百億、3家市值超千億。碧桂園服務(wù)（06098.HK）以156.00億元營(yíng)收居首，恒大物業(yè)、綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)分別以105.09億元、101.06億元、100.26億元位列其后。

從營(yíng)收增速來(lái)看，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)的營(yíng)收增速為61.75%、43.31%及17.75%，雅生活服務(wù)以95.54%的增速領(lǐng)跑頭部。

截至4月16日收盤，碧桂園服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、恒大物業(yè)市值分別為2308億港元、1035億港元和1611億港元。

去年，營(yíng)業(yè)收入規(guī)模在50億元以上有4家，分別是招商積余（86.35億元）、保利物業(yè)（80.37億元）、華潤(rùn)萬(wàn)象生活（67.79億元）和中海物業(yè)（55.07億元）。

初步統(tǒng)計(jì)，42家上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入總規(guī)模達(dá)到約1321億元、凈利潤(rùn)190.31億元，同比分別增長(zhǎng)36.6%和67.5%。42家物業(yè)企業(yè)平均年收入31.45億元。其中，世茂服務(wù)以101.91%的營(yíng)收增速領(lǐng)漲全行業(yè)。另外，營(yíng)收增速超過(guò)50%的有12家。

從凈利潤(rùn)來(lái)看，42家物業(yè)企業(yè)平均年凈利潤(rùn)4.5億元，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)以及雅生活服務(wù)分別以27.82億元、26.47億元和19.73億元位列前三。

盡管碧桂園服務(wù)凈利潤(rùn)位列行業(yè)第一，但凈利率僅17.83%，明顯遜色于其他物業(yè)企業(yè)。其中，祈福生活服務(wù)（03686.HK）凈利率位居行業(yè)第一，為30.58%，凈利潤(rùn)在行業(yè)內(nèi)墊底的是華發(fā)物業(yè)服務(wù)（00982.HK），凈利率僅2.23%。

物業(yè)企業(yè)的優(yōu)異表現(xiàn)，讓資本市場(chǎng)刮目相看，物業(yè)企業(yè)價(jià)值被重新認(rèn)識(shí)。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)，2020年，上述42家上市物企業(yè)整體股價(jià)漲幅均值21.55%。

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增長(zhǎng)靠規(guī)模帶動(dòng)

上述物業(yè)企業(yè)業(yè)績(jī)大爆發(fā)，靠的是規(guī)模增長(zhǎng)帶動(dòng)。

不太知名的和泓服務(wù)（06093.HK），就是一個(gè)典型代表。在去年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4.16億元、歸母凈利潤(rùn)0.56億元，同比增長(zhǎng)67.50%、308.59%，遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，這有賴于自身規(guī)模的增長(zhǎng)。去年，和泓服務(wù)先后收購(gòu)5家物業(yè)企業(yè)，新增在管面積合計(jì)800萬(wàn)平方米。

雅生活服務(wù)（03319.HK）在2019年收購(gòu)中民物業(yè)，新增在管面積1.59億平方米，在去年實(shí)現(xiàn)并表，收入貢獻(xiàn)可想而知。

其后，雅生活服務(wù)相繼收購(gòu)南京紫竹物業(yè)51%股權(quán)、廣州粵華物業(yè)51%股權(quán)、青島華仁物業(yè)89.66%股權(quán)、蘭州城關(guān)物業(yè)51%股權(quán)以及哈爾濱景陽(yáng)物業(yè)60%股權(quán)。2020年，公司物業(yè)管理收入實(shí)現(xiàn)64.82億元，同比增長(zhǎng)129.1%。截至去年末，公司合約面積達(dá)到5.23億平方米，在管面積3.75億平方米。從在管面積來(lái)看，僅次于碧桂園服務(wù)。

在物業(yè)行業(yè)，更不乏億元級(jí)以上的收購(gòu)，合景悠活（03913.HK）為雪松智聯(lián)80%股權(quán)開(kāi)出對(duì)價(jià)13.16億元、融創(chuàng)服務(wù)收購(gòu)開(kāi)元物業(yè)84.92%股權(quán)對(duì)價(jià)15億元。還有時(shí)代鄰里收購(gòu)成都合達(dá)聯(lián)行、弘陽(yáng)服務(wù)收購(gòu)匯得行物業(yè)、中奧到家收購(gòu)浙江永成物業(yè)等，這些企業(yè)均通過(guò)增加在管面積，帶動(dòng)自身規(guī)模和業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。

2021年以來(lái)，火藥味越來(lái)越濃，先有恒大物業(yè)（06666.HK）在1月耗資15億元收購(gòu)亞達(dá)酒店物業(yè)全部股權(quán)挑起戰(zhàn)火，后有碧桂園服務(wù)在2月以48.46億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)（02606.HK）64.62%股權(quán)。

4月15日，碧桂園服務(wù)公告稱已完成對(duì)藍(lán)光嘉寶服務(wù)52.83%股權(quán)的收購(gòu)。如果加上藍(lán)光嘉寶服務(wù)及蘇寧銀河物業(yè)，今年在管面積保守估計(jì)近6億平方米、實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)45億元。

按照恒大物業(yè)年初立下“年增3.6億平方米、凈利潤(rùn)增速不低于50%”的軍令狀，今年預(yù)計(jì)在管面積可能會(huì)超過(guò)6億平方米，凈利潤(rùn)接近40億元。

恒大物業(yè)與碧桂園服務(wù)的差距在于，缺少三供一業(yè)和城市服務(wù)板塊。2020年，碧桂園服務(wù)這兩項(xiàng)服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入27.3億元、8.84億元。

所謂三供一業(yè)，包括社區(qū)增值服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)以及供熱服務(wù)等；城市服務(wù)包括環(huán)衛(wèi)及清潔業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)，碧桂園服務(wù)主要靠收購(gòu)獲得。

年報(bào)披露，2020年，碧桂園服務(wù)先后收購(gòu)城市縱橫上海65%股權(quán)、收購(gòu)滿國(guó)環(huán)境70%股權(quán)、收購(gòu)福建東飛環(huán)境等，甚至還收購(gòu)一家保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司。去年，公司新增合同管理面積1.36億平方米，新增在管面積1.01億平方米。

通過(guò)收購(gòu)一時(shí)撐大規(guī)模，更重要的要靠后續(xù)經(jīng)營(yíng)。

國(guó)內(nèi)首家物業(yè)上市企業(yè)彩生活就嘗到苦頭，其先后以20.13億元收購(gòu)萬(wàn)達(dá)旗下的萬(wàn)象美物業(yè)全部股權(quán)、3.3億元收購(gòu)開(kāi)元國(guó)際全部股權(quán)。2020年彩生活（01778.HK）營(yíng)收規(guī)模35.96億元，歸母凈利潤(rùn)5.02億元，同比分別增長(zhǎng)6.46%和-0.63%。2018年至2019年，營(yíng)收增速分別為121.87%、6.40%，歸母凈利潤(rùn)增速分別為51.26%、2.79%。

截至4月16日收盤，其最新市值僅49.76億港元。

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百億只是開(kāi)始

物業(yè)行業(yè)是典型勞動(dòng)密集型行業(yè)，企業(yè)員工效率高低，直接決定了企業(yè)經(jīng)營(yíng)水平。

2020年，碧桂園服務(wù)是員工增加最多的上市物業(yè)企業(yè)，當(dāng)年增加員工9.95萬(wàn)人，年末員工人數(shù)達(dá)到15.36萬(wàn)人。

截至去年底，碧桂園服務(wù)管理服務(wù)3277項(xiàng)物業(yè)，在管面積3.77億平方米，物業(yè)管理服務(wù)收入86.07億元，平均每平方米實(shí)現(xiàn)收入 22.83元。同期，恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)平均每平米收入分別為21.07元、17.29元和25.61元。

從人效來(lái)看，碧桂園服務(wù)人均年收入29.11萬(wàn)元、年人均管理面積2454.67平方米。恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)，人均年收入、年人均管理面積分別為24.88萬(wàn)元、7101.60平方米；17.95萬(wàn)元、6709.85平方米；31.37萬(wàn)元、7865.63平方米。

碧桂園服務(wù)去年新增近10萬(wàn)員工，大幅拉低了員工年度薪酬水平。據(jù)年報(bào)，公司總員工成本支出51.32億元，平均每名員工年薪酬僅約為3.34萬(wàn)元。

相比之下，恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)的員工收入狀況好的太多，其年人均薪酬分別約為9.14萬(wàn)元、7.27萬(wàn)元和10.53萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)去年疫情需求增長(zhǎng)刺激，碧桂園服務(wù)、恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)逐漸成為國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)第一梯隊(duì)。

它們大部分收入仍依賴于物業(yè)管理服務(wù)，碧桂園服務(wù)55.2%收入來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)，恒大物業(yè)、雅生活服務(wù)以及綠城服務(wù)來(lái)自物業(yè)管理服務(wù)收入占比分別為60.15%、64.65%、63.62%。

物業(yè)企業(yè)在地產(chǎn)母公司支撐下，在獲得新項(xiàng)目上占據(jù)優(yōu)勢(shì)。碧桂園服務(wù)此前幾年實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，去年增速出現(xiàn)放緩趨勢(shì)，其營(yíng)業(yè)收入增速?gòu)?019年的106.30%降至61.75%，歸母凈利潤(rùn)增速同比下滑20.19個(gè)百分點(diǎn)，為61.78%。

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行業(yè)并購(gòu)加速

2020年，碧桂園服務(wù)耗資45億元并購(gòu)6家企業(yè)，今年2月宣布超48億元收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)64.62%股權(quán)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)入薄利時(shí)代，物業(yè)行業(yè)開(kāi)始大魚(yú)吃大魚(yú)了。

碧桂園服務(wù)從未如此高調(diào)，在市值首次突破2000億港元、喊出5年?duì)I收千億目標(biāo)之后，這家脫胎于碧桂園的物管企業(yè)旋即被放到鎂光燈下。

在執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江看來(lái)，現(xiàn)在是物業(yè)行業(yè)的最好時(shí)代。

按照他的理解，國(guó)內(nèi)物業(yè)行業(yè)的整合才開(kāi)始，如今形同2009年或2010年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)群雄逐鹿的時(shí)期。

斑馬消費(fèi)梳理各大物業(yè)企業(yè)年報(bào)發(fā)現(xiàn)，去年，頭部企業(yè)進(jìn)行大量且快速的收并購(gòu)動(dòng)作之后，對(duì)規(guī)模的訴求依然強(qiáng)烈，收并購(gòu)被視作迅速擴(kuò)張的捷徑。

如果說(shuō)2020年是國(guó)內(nèi)物業(yè)企業(yè)的大考，那么今后幾年，則是物業(yè)企業(yè)相互追逐、尋求規(guī)模競(jìng)速的黃金時(shí)代。

除了大中型物業(yè)企業(yè)收并購(gòu)步伐加速，已出現(xiàn)類似于碧桂園服務(wù)收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、龍湖集團(tuán)收購(gòu)億達(dá)服務(wù)等上市公司之間的相互整合......物業(yè)行業(yè)整合正在加劇，在管理規(guī)模上爭(zhēng)搶優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，是各大物業(yè)企業(yè)發(fā)展的核心。

在資金方面，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)并沒(méi)有太多顧慮，自身資金量充沛，基本沒(méi)有短債，且從資本市場(chǎng)更能輕易融資。從2019年、2020年新上市物業(yè)企業(yè)募資使用途徑來(lái)看，計(jì)劃用于收并購(gòu)的資金比重均在50%以上。

同時(shí)，各大物業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)上繼續(xù)開(kāi)拓，2020年，碧桂園服務(wù)收并購(gòu)的企業(yè)類型涉及電梯廣告、環(huán)衛(wèi)事業(yè)、保險(xiǎn)、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等行業(yè)，滲透到業(yè)主生活的方方面面。

隨著賽道上爭(zhēng)奪者越來(lái)越多，房企拆分物業(yè)上市再度提速，截至目前已有14家企業(yè)遞表。

不過(guò)，現(xiàn)在并不是什么物業(yè)企業(yè)都可以登陸港股的。聯(lián)交所開(kāi)始重視上市企業(yè)質(zhì)量，已對(duì)盈利能力作出兩檔要求，一些規(guī)模小、難賺錢的物業(yè)企業(yè)上市的機(jī)會(huì)越來(lái)越小。