“基金模式使得資金回籠時間從十年縮短至一年以內(nèi)。”

作者：蒼穹

編輯：tuya

出品：財經(jīng)涂鴉

五一節(jié)假日之后，豐巢快遞柜延時收費風(fēng)波發(fā)酵。根據(jù)豐巢4月30日實行的“會員制”政策：非會員包裹只可免費保存12小時，超過需按0.5元/12小時收費，3元封頂。

圍繞五毛錢，一場博弈在豐巢、快遞公司、小區(qū)和消費者四方展開，其中豐巢和消費者之間尤為激烈。消費者普遍質(zhì)疑雙向收費的合理性以及免費時長過短，豐巢則堅稱此舉有利提高快遞柜使用效率，甚至通過并購速遞易實現(xiàn)近70%市場份額來奠定底氣。針尖對麥芒，截至5月11日下午17時，僅上海就有108個小區(qū)聯(lián)合抵制豐巢。

豐巢急于擴收的背后，卻是連年虧損以及股東“斷供”。2019年12月，豐巢快遞柜的主體公司豐巢科技的注冊資本由原來約24.50億元變更為約11.67億元，此前占股5%的普洛斯（GLP）從股東名單中退出，至此5位創(chuàng)始股東只剩下順豐一家。

普洛斯退股，一定程度表明大佬們看淡豐巢智能柜的前景。比較戲謔的是，豐巢因延時收費被封“巢”，前股東普洛斯卻在中國市場“混”得風(fēng)生水起，這構(gòu)成一副鮮明的對比。

物流地產(chǎn)一哥的進(jìn)擊波

十余年前誰都沒能想到，在一個以拿地為主要競爭力、并相對更加為政府所掌握的倉儲物流行業(yè)，“外資控股”的普洛斯能夠做到絕對龍頭。

以2019年6月底的數(shù)據(jù)為例，普洛斯持有完工倉儲面積約2570萬平方米，排名市場第一；萬科旗下萬緯物流持有面積560萬平方米，菜鳥網(wǎng)絡(luò)持有面積300萬平方米，易商紅木持有面積300萬平方米。倉儲物流行業(yè)已然形成一超多強的商業(yè)格局。

普洛斯相關(guān)數(shù)據(jù)（來源：2019年GLP公司債券半年度報告）

現(xiàn)時來看，普洛斯也算命途多舛，其在史上兩度被賣身，并經(jīng)歷從上市到私有化的巨大波折。

普洛斯前身追溯至美國普洛斯集團(tuán)（ProLogis）的亞洲業(yè)務(wù)，在2008年被新加坡政府投資公司(GIC)收購，并于2010年10月在新加坡證券交易所上市；2017年7月由厚樸投資、萬科集團(tuán)、高瓴資本、中銀集團(tuán)投資以及普洛斯管理層組成的中國財團(tuán)斥資116億美元（合160億新幣）從GIC手里購得普洛斯，并完成退市，五者分別占有股權(quán)比例的21.3%、21.4%、21.2%、15%以及21.2%。

至此，普洛斯實質(zhì)上成為一個中資公司，已同Prologis或安博完全切割，如果再同他們相提并論顯然不合時宜。

但普洛斯確實繼承Prologis先進(jìn)的運營和管理理念，從而不斷實現(xiàn)做大做強。2003年剛切入中國之時，普洛斯寄希望從政府直接拿地的想法落空，于是轉(zhuǎn)換策略從二級市場入手。一是收購樂購整套配送設(shè)施并在上海取得西北物流園的開發(fā)權(quán)；二是與蘇州工業(yè)園區(qū)的物流園區(qū)簽訂開發(fā)協(xié)議，以入股形式進(jìn)行工業(yè)物流園區(qū)的開發(fā)及建設(shè)。

隨著聲名在外，政府也逐步放松普洛斯拿地的禁制。截至2019年12月，普洛斯在中國43 個主要城市投資、建設(shè)并管理著388個物流園、工業(yè)園及科創(chuàng)園，物業(yè)總面積達(dá)4220萬平方米，維系中國最大的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園提供商和服務(wù)商的地位，普洛斯還是中國市場最早啟動智慧物流及相關(guān)產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)的打造者和促進(jìn)者。

進(jìn)軍中國17年，普洛斯已經(jīng)建立優(yōu)質(zhì)的客戶基礎(chǔ)。其主要客戶集中在物流、零售、制造業(yè)三大行業(yè)，如2017年百世物流、京東商城、德邦物流、唯品會和中國外運為其前五大客戶，分別租用普洛斯6%、4.3%、2.6%、2.6%和 1.6%的倉儲面積。

普洛斯收入結(jié)構(gòu)及毛利率情況（來源：2019年GLP公司債券半年度報告）

倉儲物流講求利用率，忠誠的客戶使得普洛斯出租水平一直處于高位，這也為造成其經(jīng)營業(yè)績相對穩(wěn)健。2019年上半年普洛斯出租率達(dá)到88%，雖較2018年的91%略有下降，但平均租金水平增加0.6元/平方米/月至34.37元/平方米；去年上半年普洛斯錄得收入4.86億美元、毛利率74.42%。其中，倉儲及金融服務(wù)業(yè)務(wù)占據(jù)大頭約96%為4.65億元，毛利率也達(dá)到73.27%。這一盈利水平，接近高毛利的白酒行業(yè)的平均水準(zhǔn)。

資本杠桿的強力支撐

倉儲物流屬于重資產(chǎn)行業(yè)，最開始完全依靠自有資本實現(xiàn)擴張。普洛斯之所以能夠掀起全球物流地產(chǎn)風(fēng)暴，一大原因歸結(jié)為其背后強大的金融杠桿支撐。

普洛斯最開始走的也是重資產(chǎn)方向，一段時間后發(fā)現(xiàn)，這種方式容易導(dǎo)致資金沉淀。因為按照常規(guī)的做法，物流地產(chǎn)的盈利模式為長期持有物業(yè)、依靠租金獲得收入，這一進(jìn)程至少需要10年才能回本。

在此背景下，REITs應(yīng)運而生。所謂REITs，系不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts）的簡稱，其是通過發(fā)行權(quán)益憑證匯集投資者資金，然后交由專門投資機構(gòu)進(jìn)行不動產(chǎn)投資經(jīng)營管理，最后將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金。從物流地產(chǎn)的角度，REITs的標(biāo)的資產(chǎn)就是投資各類物流倉儲設(shè)施的收益。

在REITs基金模式的作用下，普洛斯成功將資金回籠的時間由十年縮短到了一年之內(nèi)，大大提高項目周轉(zhuǎn)率，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高回報和高杠桿的輕資產(chǎn)發(fā)展。由是，普洛斯旗下物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理運營、基金管理三大核心業(yè)務(wù)構(gòu)成戰(zhàn)略“閉環(huán)”。

普洛斯的業(yè)務(wù)閉環(huán)（來源：招商證券）

2019年普洛斯在不動產(chǎn)及私募股權(quán)基金領(lǐng)域的資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)890億美元，對比同期不足僅140億美元的股東權(quán)益，規(guī)模放大不下6倍。通過基金管理平臺，普洛斯加強自身的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)，在建立更強的客戶關(guān)系的同時保持整個財務(wù)狀況的良好，公司也可以從更多渠道獲得收益，比如資產(chǎn)管理費、基金管理費、租賃費，物業(yè)管理費，長期激勵費用等。

就在今年4月，普洛斯宣布完成總投資規(guī)模為150億元人民幣（約21億元）中國收益基金I的募集工作，該基金投資于長三角、京津冀及華中地區(qū)18個重要物流節(jié)點城市的34處物流基礎(chǔ)設(shè)施。這也是普洛斯在中國設(shè)立的第三支收益型基金，至此普洛斯在中國設(shè)立的收益型基金總投資規(guī)模累計達(dá)490億元人民幣（約70億美元），更加有助其夯實在中國市場的領(lǐng)先地位。

隱山現(xiàn)代物流服務(wù)基金（簡稱“隱山基金”）于2018年5月成立，是普洛斯旗下專注投資物流生態(tài)領(lǐng)域的投資平臺，也是國內(nèi)首個物流生態(tài)領(lǐng)域投資的專項基金。近年來普洛斯系在資本市場頻頻出手，僅2016-2019年就參與25宗物流相關(guān)的并購交易。

普洛斯業(yè)務(wù)范圍（來源：官網(wǎng)）

而在2019年，普洛斯的兩宗交易引起業(yè)界廣泛關(guān)注。一是將美國的部分資產(chǎn)以187億美元的價格出售給黑石，完成史上最大規(guī)模的私募不動產(chǎn)交易；另一個是同招商局集團(tuán)達(dá)成重要合作協(xié)議，戰(zhàn)略投資招商局集團(tuán)私募股權(quán)投資平臺招商資本，各獲得50%的股權(quán)。一系列事實驗證，普洛斯具有很強的投資拓展能力，建立多層次的合作也為其帶來更大協(xié)同效應(yīng)。

值得一提的是，參與投資貨拉拉、愛庫存的鐘鼎資本同普洛斯有著千絲萬縷的聯(lián)系。最顯而易見的是鐘鼎資本創(chuàng)始合伙人兼投委會主席梅志明，其同時也是普洛斯聯(lián)合創(chuàng)始人兼首席執(zhí)行官；其次普洛斯參與投資的企業(yè)，鐘鼎資本也有聯(lián)合投資，如正處熱議中的豐巢，鐘鼎資本就有參與2018年的戰(zhàn)略輪以及2017年的A輪。

據(jù)天眼查信息顯示，鐘鼎資本和普洛斯于5月11日同一天退股深圳市豐巢科技有限公司。

深圳市豐巢科技有限公司股東沿革（來源：天眼查，公開報道，財經(jīng)涂鴉）

下一個十年

國內(nèi)第三方物流及電商領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，導(dǎo)致倉儲物流的需求也與日俱增。根據(jù)相關(guān)報道，中國電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)等行業(yè)對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求將遠(yuǎn)大于供應(yīng)，缺口超過1億平方米，短期內(nèi)市場將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

看重其中紅利，四股力量在暗中較勁，分別為外資系（豐樹、安博等）、傳統(tǒng)房企跨界發(fā)展（萬科萬緯物流與遠(yuǎn)洋集團(tuán)等）、電商企業(yè)（菜鳥網(wǎng)絡(luò)等）以及獨立經(jīng)營商（易商紅木、環(huán)普等）。

中國物流地產(chǎn)十強（來源：GNPP數(shù)據(jù)研究）

相對而言，四者各有其競爭優(yōu)勢，如外資系有著領(lǐng)先的倉儲設(shè)備技術(shù)、管理水平以及充足的資金，可以復(fù)制既有模式和經(jīng)驗；傳統(tǒng)房企依托規(guī)模和資金加持，利用手中的工業(yè)用地興建物流園區(qū)的同時可以大量收購；電商企業(yè)有著齊全的上下游鏈條與源源不斷的倉儲需求，對物流行業(yè)理解更為深刻；其他企業(yè)往往在某一領(lǐng)域有著較強創(chuàng)新能力，如民熙額金融物流園、環(huán)普的產(chǎn)業(yè)物流園等新模式物流地產(chǎn)。

至于房地產(chǎn)行業(yè)涉足物流地產(chǎn)，趨利說在某種程度站得住陣腳。相比收益率呈現(xiàn)急速萎縮的其他房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，物流地產(chǎn)的投資回報率一直徘徊在較高水平。2010年左右物流地產(chǎn)的回報率可達(dá)9%，即使現(xiàn)在廣州、深圳等城市的回報率也能達(dá)到5.5%。加之，商業(yè)地產(chǎn)因標(biāo)準(zhǔn)化低而證券化難度大，物流地產(chǎn)更受海外基金和長期投資者的青睞。

不同地產(chǎn)業(yè)態(tài)回報率（來源：賽迪顧問，2020年2月）

然而，物流地產(chǎn)本質(zhì)上屬于“土地的生意”，相對應(yīng)的土地供應(yīng)卻十分缺失。這個比較容易理解，物流用地的樓層少、租金低，帶來的稅收貢獻(xiàn)也不大。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2019年上海物流市場僅錄得一個項目，帶來4.7萬平方米的新增供應(yīng)，供應(yīng)量創(chuàng)歷史最低水平。

相比之下，普洛斯前期積累的土地面積已經(jīng)超過第二至第四名的兩倍，該種先占優(yōu)勢將在長期得以維持。由此可見，未來普洛斯的價值還將得到進(jìn)一步深挖。