作者 | 陳盼盼? ? ? ?出品 |?焦點財經(jīng)

時隔多年，綠城中國（03900.HK）重回房企銷售排行榜“TOP10”。這個排名的統(tǒng)計口徑，是房企操盤金額。

近日，綠城中國披露，2020全年，綠城集團總合同銷售面積約為1385萬平方米，總合同銷售額約為2892億元，同比增長約43%。這一數(shù)字與行業(yè)機構(gòu)銷售榜單數(shù)據(jù)相差無幾。在該機構(gòu)發(fā)布的2020年中國房企操盤金額榜上，綠城位列第8。

不過，在該機構(gòu)的另一個榜單——全口徑銷售金額榜上，綠城以2146億則僅排名第19位（扣除了綠城管理的銷售金額745億）；而其權(quán)益銷售金額為1191.5億，排名第22位。

綠城中國的銷售金額，統(tǒng)計口徑不同，排名差異挺大。

合同銷售額一半來自合作方

與大多數(shù)房企不同，綠城集團習慣將以品牌輸出為主的代建管理項目統(tǒng)計進全口徑銷售額。2020年1-12月，綠城代建項目累計合同銷售金額約為745億元，在綠城合約銷售額的占比達25.76%。

有業(yè)內(nèi)人士表示，代建業(yè)務(wù)理論上不應(yīng)該計入全口徑銷售額。代建企業(yè)本身不獲取土地，收益主要來自于品牌使用費、代建管理費以及項目獎勵等，是輕資產(chǎn)運營，雖前景廣闊，但不代表一定要通過此方式擴大所謂自身的銷售規(guī)模。

若拋開代建業(yè)務(wù)，綠城2020年累計合同銷售金額約為2147億元，位于克而瑞全口徑銷售榜第19位，與操盤金額榜的第8名相隔10個房企，是TOP10差距最大的房企。以華潤置地為例，其2020年操盤金額和全口徑金額分別2428億元、2850億元，均排在榜單第9位。

若從更能反映企業(yè)真實業(yè)績的權(quán)益銷售額來看，綠城的銷售業(yè)績“含金量”也不高。據(jù)綠城披露，2020年1-12月，集團取得合同銷售面積約825萬平方米，合同銷售金額約2147億元（不含代建），同比增長約59%；其中歸屬于綠城集團的權(quán)益金額約為1194億元，權(quán)益銷售占比僅為55.6%。這意味著，綠城銷售金額雖高，但歸屬于自己的權(quán)益并不多，有接近一半是屬于合作方。

此外，綠城的權(quán)益銷售占比還在呈下降趨勢。2019年，綠城合約銷售額達1354億元（不含代建），其中歸屬于綠城的權(quán)益金額約為768億元，權(quán)益銷售占比約為56.7%。

權(quán)益銷售額占比下降背后，是綠城對規(guī)模的無限渴望。去年年初業(yè)績會上，綠城中國董事會主席張亞東提出了新的戰(zhàn)略目標，五年規(guī)模再做大1.5倍，2025年銷售規(guī)模超5000億，其中重資產(chǎn)板塊預(yù)計2025年實現(xiàn)3500億。粗略計算，未來幾年，綠城銷售業(yè)績要保持15%-20%的增長，才有可能完成這個戰(zhàn)略目標。

2020年拿地花掉887億

對于有擴大規(guī)模需求的綠城來說，積極拿地之外，合作拿地、小股操盤的既能分散資金風險又能快速做大規(guī)模，不失為一種好的方式。

2020年以來，綠城一邊在公開市場逆勢拿地，一邊積極引入合作伙伴。以北京為例，2月14日，綠城擊敗中海、旭輝、保利+金地聯(lián)合體等，以總價63.6億元拿下昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)HC-022、HC-027地塊，溢價率29.8%。4天后，綠城又分別以總價13.48億元、67億元將通州臺湖、大興舊宮兩地塊收入囊中，溢價率分別達49.78%、34%。

在拿下昌平項目后不久，綠城即引入世茂和中交共同合作開發(fā)，綠城、世茂、中交分別持股42.5%、42.5%與15%。此外，綠城在通州臺湖、大興舊宮的兩個項目亦處于合作開發(fā)狀態(tài)，其中，綠城在北京明月聽蘭項目（臺湖項目）持股比例為70%，在北京和錦誠園項目（舊宮地塊）持股比例50%。

財報顯示，2020年上半年，綠城新增項目43個，新增貨值1756億元，同比增加181%。超過中海、華潤位列克而瑞房企新增貨值排行榜第4位，但歸屬于綠城集團的權(quán)益僅為1012億元，占比六成。

依據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，2020年全年，綠城中國拿地金額達到887億元，位列中國房企拿地金額排行榜第8位。

公開市場拿地之外，收并購也是綠城納儲的重要手段。去年10月，綠城通過增資入股的方式，入股北京頤和金茂府60%股權(quán)，并把一半股權(quán)質(zhì)押予平安；隨后于11月，綠城向北京金茂府二期的項目公司增資490萬元，獲得北京金茂府二期項目25%股權(quán)。

業(yè)內(nèi)認為，“三道紅線”之后，房企資金壓力必然增大，而合作開發(fā)是減少開支、分擔風險的一個途徑。房企合作拿地開發(fā)，一方面可共同分擔投資資金并分攤風險，以更少的資金撬動更多資源；另一方面，在熱點城市通過合作競標，可避免因土地稀缺導致的房企間激烈競爭，降低拿地成本。