焦點研究院 · 土拍研報

主題：第二批寧波集中供地土拍的變化和原因解讀

研究員：趙文浩

出品時間：2021年11月5日

11月4日，寧波第二批集中供地土拍宣告結束，整體供求多指標發(fā)生下滑，近4成地塊發(fā)生流拍。在開拍之前寧波自然資源局對于二批土拍地塊進行過預申請，正式公告的時候加大了熱門區(qū)域地塊供應，可謂誠意滿滿，但是拍賣結果并不理想。研判主要原因在于，近期樓市慘淡和調控嚴厲使得房企對于市場信心不足，再加上新的土拍規(guī)則限制較多，寧波商品住宅交易下行，這些因素最終導致了本批次土拍遇冷。

二批次供求多指標下滑，老三區(qū)地塊占比增加

本批次共有46宗住宅用地正式公告，經過兩天的在線競拍，最終有18宗流拍， 28宗地塊成功出讓。成交地塊的出讓面積為109.50萬平方米，較第一批次減少17%，計容建筑面積為260.87萬平方米，較第一批次下跌14%，成交總價為175.19億元，較第一批次下滑51%，計容樓面地價為6715.69元/平方米，較第一批次減少43%，溢價率為0.3%，較上次下滑24.7個百分點。本批次供求面積和總價的多指標下滑，主要是由于18宗地塊流拍導致的，計容樓面地價的下滑和多宗老三區(qū)（海曙區(qū)、鄞州區(qū)和江北區(qū)）熱門地塊流拍密切相關。

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

從地塊供應結構方面來看，寧波二批次供地明顯加大了老三區(qū)地塊占比。一批次老三區(qū)地塊出讓面積為40.24萬平方米，占總出讓面積的30%，二批次老三區(qū)地塊出讓面積為106.53萬平方米，占總出讓面積的53%，較第一批次增加較多。這可能是考慮到近期多個集中供地城市二批次土拍遇冷，寧波本次土拍加大推出熱門區(qū)域地塊供應，這樣利于活躍市場，但是效果并不理想。

從成交地塊的分布分布情況來看，寧波市內六區(qū)均有土地成交，分區(qū)域來看，奉化區(qū)成交地塊的出讓面積，計容建筑面積，成交總價均占各個行政區(qū)之首?，F階段奉化區(qū)新建商品住宅庫存較高，本批次成交的奉化地塊未來或許會面臨著較大的去化壓力。針對流拍較多的區(qū)域，由于2021年總體土地供應量較少，不排除2022年有斷供的風險。

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

二輪土拍新規(guī)多項調整，首次嘗試定品質試點

本批次寧波土拍政策做了多方面的調整，采用了第二輪集中供地城市普遍采用的規(guī)則，同時又做出了部分調整。在購地資金方面，要求房企必須采用自有資金，如果是聯合體競買，各方須按約定的出資比例，分別繳納競買保證金和土地出讓價款地塊。地塊的溢價率下調至15%，在達到最高限價后取消競配建環(huán)節(jié)，設置線下搖號環(huán)節(jié)，這在寧波尚屬首次。針對房企設置馬甲企業(yè)參與競買，本批次也提出了明確的限制。

和上次不同的是，寧波本批次針對鄞州區(qū)百丈街道地塊開展了“定品質”試點，這在寧波為首次。當前市場環(huán)境下房企利潤下滑資金緊張，為了防止建造品質的下行，預計后續(xù)三批次越來越多城市會加入到品質管控的行列。另外出讓文件規(guī)定海曙區(qū)和鄞州區(qū)的3宗地塊需采用現房銷售，這對房企現金流提出了較高的要求。在當前慘淡的市場環(huán)境下，這三宗地塊均發(fā)生了流拍。

近四成地塊流拍，地塊成交分化明顯

本批次累計有46宗地塊出讓，18宗地塊流拍，25宗地塊底價成交，僅有3宗地塊溢價成交，寧波第一批集中土拍有近七成地塊封頂成交，二批次土拍明顯轉冷，這和杭州土拍形勢類似。

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

本批次成交情況出現了明顯的區(qū)域倒掛。市內老三區(qū)本批次累計出讓24宗地塊，流拍率卻高達55%，作為遠郊區(qū)域的奉化區(qū)流拍率25%。這和以往熱門地段的地塊收到房企追捧形成了鮮明的對比。

其主要原因在于，多數流拍地塊出讓限制較多且總價較高，以鄞州區(qū)明樓地塊為例，該地塊要求現房銷售且需無償建造移交體育館。相比之下奉化成交地塊在商業(yè)占比和配建等方面要求較為寬泛，且有當地國企兜底，總體上流拍地塊較少。

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

在競拍過程中，江北慈城地塊的競價歷程頗為搶眼，該地塊最終被中建國際以溢價率7.6%攬入囊中，為本批次溢價率最高的地塊。出讓文件顯示該地塊為安置房地塊，住宅部分出讓面積占比近九成，且起拍總價較低，建成后有江北區(qū)政府按照指定價格回購。這和10月份北京二批土拍成交的昌平東環(huán)路地塊頗為類似，兩宗地塊均便于去化且總價較低，利潤有保證，出于投資確定性的考慮，這類地塊近期頗受房企青睞。

本土國企占據主場，保利中建均有拿地

從本批次拿地企業(yè)名單可以看出，國企及國企參與的聯合體拿地26宗，其中本土國企占據主導。這和現階段的市場行情密不可分，多數規(guī)模房企普遍面臨著銷售受阻，融資下滑，償債高峰期來臨的經營局面，原來的拿地多少是規(guī)模之爭，現在普遍想著保命生存，對于拿地不再熱衷。為了穩(wěn)定當地市場，地方國資房企參與土地競買起到了托底作用，仍舊擋不住諸多地塊流拍。

值得注意的是，大型央企中保利置業(yè)，中建投資分別競得兩宗地塊，在本批次的土拍中拿地積極，這和兩家企業(yè)現階段戰(zhàn)略密不可分。

對于保利置業(yè)來說，2021年其管理層提出了年均40%的增長率，五年達到1300億的銷售目標，其2020年銷售銷售業(yè)績構成中，長三角占比為35%，居各個區(qū)域前列。本批次拿地窗口期重現，保利置業(yè)在寧波補充土儲意愿強烈。

中建投資拿地則為另一種情形，中建系公司2021年拿地較為積極，財報顯示前三季度新增土儲面積達到1297萬平方米，位居市場前列，這可能是由于疫情導致多地停工，作為施工企業(yè)產能過剩，其著力于業(yè)務轉型的原因。

金九銀十起色不大，二手房交易一跌再跌

焦點研究院數據顯示，2021年以來寧波市內六區(qū)新建普通商品住宅十月供應量達到34.28萬平方米，成交量達到48.71萬平方米，環(huán)比分別減少53%和20%，成交均價為27182元/平方米，環(huán)比上月基本持平，進入金九銀十銷售旺季成交總量并未有大的起色。二手住宅方面，寧波市區(qū)月度成交套數實現七連跌，10月環(huán)比下跌26%，同比下跌74%?？傮w上來說，寧波樓市面臨著較大的下行壓力，這也使得開發(fā)商在寧波拿地不再積極。

數據來源：焦點研究院

數據來源：寧波市自然資源局，焦點研究院整理

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