房地產(chǎn)下行周期里，一向穩(wěn)健的時(shí)代中國(guó)控股近日也哭窮“退地”，試圖拿回已支付的20億資金。

20天前，公司董事局主席岑釗雄還在業(yè)績(jī)會(huì)上侃侃而談，認(rèn)為地產(chǎn)行業(yè)最糟糕的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去，沒(méi)想到自己馬上陷入退地回血的尷尬境地。

昨日收盤，公司股價(jià)收?qǐng)?bào)2.97港元，跌10%，總市值62.42億港元。

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哭窮退地

20天前，時(shí)代中國(guó)控股董事局主席岑釗雄在2021業(yè)績(jī)會(huì)上稱行業(yè)最糟糕的時(shí)刻已過(guò)去，未來(lái)會(huì)先低后穩(wěn)。豈料話音剛落，公司就決定退出多個(gè)城市更新項(xiàng)目。

一份廣泛流傳、公司寫給廣州市的懇求紓困報(bào)告顯示，從2019年至2021年，公司先后成為從化區(qū)禾倉(cāng)村、增城區(qū)城豐村、新湯村的舊村改造合作企業(yè)或意向合作企業(yè)，3個(gè)項(xiàng)目已投入履約保證金3億元。

公司在廣州黃埔區(qū)參與崗貝村、雙井村等5個(gè)舊村改造項(xiàng)目，累計(jì)投資17.1億元，這些項(xiàng)目已基本完成拆遷工作。

公司的訴求只有兩條，一是懇請(qǐng)廣州市協(xié)調(diào)退回從化、增城3個(gè)項(xiàng)目履約保證金，另外，希望協(xié)調(diào)返還黃埔區(qū)5個(gè)項(xiàng)目前期投入資金。

對(duì)于這次“退地”風(fēng)波，公司對(duì)外表示，主要是對(duì)存量城市更新項(xiàng)目進(jìn)行審視和調(diào)整，是正常的企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為。

城市更新業(yè)務(wù)是公司核心業(yè)務(wù)之一，2021年，公司來(lái)自該業(yè)務(wù)的收入約44.07億元，占公司總收入的10.1%。

突然選擇退出，一個(gè)重要原因來(lái)自政策的變化。去年10月，住建部發(fā)布《關(guān)于在實(shí)施城市更新行動(dòng)中防止大拆大建問(wèn)題的通知》，給全國(guó)城市更新項(xiàng)目業(yè)務(wù)帶來(lái)不確定性風(fēng)險(xiǎn)，廣州當(dāng)?shù)嘏f改項(xiàng)目旋即被迫暫停。

公司退出舊改項(xiàng)目不是個(gè)例。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，去年廣州就有不少于16個(gè)舊村改造項(xiàng)目主體異動(dòng)，且大部分為國(guó)企接盤。

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現(xiàn)金流告急？

在這份落款3月29日的“退地”報(bào)告中，涉及從化區(qū)、增城區(qū)3個(gè)項(xiàng)目合計(jì)3億元履約保證金，公司表示這筆錢對(duì)企業(yè)解決階段性困難“尤為重要”，且希望廣州市協(xié)調(diào)在4月底前退還到位。

作為千億房企，時(shí)代中國(guó)控股以往以經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的形象立身，如今也走到資金告急這一步了？

單從財(cái)報(bào)上來(lái)看，不至于如此。2021年末，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)存賬面結(jié)余206.57億元，其受限制銀行存款59.39億元，而一年內(nèi)到期借款110.20億元。當(dāng)年，公司去計(jì)息負(fù)債水平較上年同期下降81億元，平均成本6.6%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

當(dāng)期，公司凈負(fù)債比率、資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為76.7%、74.6%和1.87倍，是一家黃檔企業(yè)。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，公司表示，截至3月底已累計(jì)償還短債25億元，年內(nèi)到期償債債務(wù)僅85.1億元，公司“很有信心按時(shí)償還?！?/p>

今年4月是國(guó)內(nèi)房企償債高峰，也是時(shí)代中國(guó)控股償債關(guān)鍵期。4月20日、26日，公司有兩筆金額為1.668億美元和1.75億美元的美元債到期。

除此之外，今年8、9月合計(jì)27億元債務(wù)待償，還有銀行及其他借款約37億元。

2021年，公司陷入增收難增利的局面，實(shí)現(xiàn)收入436.35億元，同比增長(zhǎng)13.11%，歸母凈利潤(rùn)32.60億元，同比下降34.02%。

其實(shí)，對(duì)公司的盈利能力，三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)早有警覺(jué)。

今年1月以來(lái)，標(biāo)普、惠譽(yù)及穆迪先后下調(diào)對(duì)公司評(píng)級(jí)，均展望負(fù)面，意味著公司在未來(lái)1年至18個(gè)月里，融資能力存在不確定性。

4月7日，穆迪預(yù)計(jì)未來(lái)12個(gè)月至18個(gè)月公司銷售額將會(huì)下降，導(dǎo)致流動(dòng)性減弱。

也確如穆迪預(yù)計(jì)，在銷售方面，公司今年3月銷售額實(shí)現(xiàn)45.63億元，同比下降45.5%，今年1月至3月，公司合約銷售額約141.67億元，簽約建筑面積約86.1萬(wàn)平方米，同比分別下降30.1%和16.5%。

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舊改大鱷

1999年，29歲的岑釗雄進(jìn)入廣州一家地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)銷售工作，隨后創(chuàng)立了公司前身時(shí)代地產(chǎn)。

2000年，公司首個(gè)住宅項(xiàng)目廣州翠逸家園上市銷售一炮而紅，在廣州積攢幾年后，岑釗雄帶領(lǐng)公司從廣州向外拓展。次年，岑釗雄創(chuàng)辦的香港時(shí)代投資與廣州百潤(rùn)置業(yè)聯(lián)合設(shè)立時(shí)代集團(tuán)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，直至后者在2007年退出，時(shí)代集團(tuán)成為外商獨(dú)資企業(yè)。

自2006年開(kāi)始，無(wú)論是通過(guò)并購(gòu)方式，還是廣泛合作模式，時(shí)代地產(chǎn)陸續(xù)進(jìn)入佛山、中山及珠海，甚至向北擴(kuò)張至長(zhǎng)沙。

一開(kāi)始公司通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)拿地獲得開(kāi)發(fā)資源，成本相對(duì)較高，當(dāng)時(shí)在獲取土地成本低、利潤(rùn)高的舊改項(xiàng)目，時(shí)代地產(chǎn)還沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì)，只能靠收購(gòu)方式間接進(jìn)入。

公司直接進(jìn)入舊改市場(chǎng)比富力、佳兆業(yè)及合生創(chuàng)展晚很多年。直到2010年，公司一舉將廣州蘿崗區(qū)4個(gè)行政村舊城改造項(xiàng)目攬入懷中，項(xiàng)目建筑面積合計(jì)高達(dá)518.3萬(wàn)平方米，比后來(lái)的舊改巨無(wú)霸深圳白石洲舊改（計(jì)容建筑面積358萬(wàn)平方米）還大。

有了舊改項(xiàng)目支撐，公司發(fā)展坐上火箭。

2013年，公司沖擊港股，當(dāng)年銷售規(guī)模突破百億，2020年銷售規(guī)模首次突破千億，為1003.8億元。

截至去年末，公司擁有城市更新項(xiàng)目135個(gè)，潛在總建筑面積約4000萬(wàn)平方米，是公司重要土地儲(chǔ)備來(lái)源之一。

公司舊改業(yè)務(wù)以廣州、佛山為重點(diǎn)城市布局。據(jù)公開(kāi)信息，截至2020年末，公司在廣州、佛山分別擁有71個(gè)、42個(gè)城市更新項(xiàng)目，總體建筑面積分別為2801萬(wàn)平方米和926萬(wàn)平方米。（斑馬消費(fèi) 楊柘）