斑馬消費 楊柘

“欲望滿足的瞬間，即是償還時刻?！边@句話用在閩系房企身上極為貼切。

2016年起，地產(chǎn)福建軍團以黑馬之勢，舉債快速做大，它們多金、敢拼、敢搶，全國各地攻城拔寨。

隨著樓市調(diào)控的深入，它們集體剎車，轉(zhuǎn)而追求財務(wù)穩(wěn)健、聚焦品質(zhì)，想方設(shè)法降低債務(wù)。

已披露2020年財報的18家閩系房企，絕大多數(shù)業(yè)績增速下降甚至負增長，其中多家債務(wù)壓頂，已嘗到擴張的苦澀。

業(yè)績集體降速

作為中國房地產(chǎn)行業(yè)的重要一極，閩系房企依然數(shù)量多、規(guī)模大。

2020年，位列閩系房企第一梯隊的世茂、陽光城、旭輝、融信、正榮、建發(fā)等6家房企，銷售規(guī)模合計達7757億元。

不過，去年福建軍團并不是一個友好的年份，它們大多業(yè)績增速放緩甚至下降。

陽光城（000671.SZ）是較早從區(qū)域走向全國的閩系房企之一。2020年，其營業(yè)收入和歸母凈利潤分別為821.7億元和52.20億元，分別同比增長34.60%和29.85%，相較上年，營收增速上揚，歸母凈利潤增速卻下降3.36個百分點。如果把時間拉長，陽光城的增速下降更為明顯：營收增速從2017年的69.22%降至2019年的8.11%，歸母凈利潤增速從67.63%降至33.21%。

旭輝控股（00884.HK）的狀況亦大體如此，營收增速從2017年的43.16%降至2020年的31.02%，歸母凈利潤增速從85.85%降至21.42%。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，2017年是閩系房企轉(zhuǎn)折之年，它們大多在這之后業(yè)績增長大幅放緩甚至下降。

融信中國歸母凈利潤增速從2017年的29.96%降至2020年的-23.02%；禹洲集團從57.19%降至-96.76%；世茂股份從5.23%降至-36.20%；正榮地產(chǎn)從19.07%降至5.76%；建發(fā)股份從16.62%降至-5.39%；中駿集團從37.05%降至8.35%；大唐地產(chǎn)從220.41%降至0.72%……

在統(tǒng)計的18家上市閩系房企中，僅有兩家例外。

寶龍地產(chǎn)業(yè)績增速從2017年的35.38%增至2020年的50.78%；三盛控股在2020年完成第3次資產(chǎn)注入之后，其歸母凈利潤實現(xiàn)8.09億元，同增長1068.52%。

不遠的2016年和2017年，閩系房企的高光時刻還歷歷在目。這是屬于它們的“地王年”，大城市必進、土拍必來、來后必搶，哪怕與實力雄厚的央企同場競爭也毫不膽怯。

公開資料顯示，這支“土地收割軍團”，在上述兩年斥資4000億元橫掃土拍市場。即便當時規(guī)模尚小的福晟，也在化州前鎮(zhèn)長潘偉明的帶領(lǐng)下神勇出擊，僅2017年就砸下810億元斬獲土地1787萬平方米，貨值近3200億元，新增土儲規(guī)模位居當年行業(yè)第7。

2018年，克而瑞TOP20房企榜單中，閩系房企尚占據(jù)5席，2年后已僅剩世茂、旭輝和陽光城3家。

閩系房企正在告別它們的黑馬時代。在3月份舉行的業(yè)績發(fā)布會上，旭輝的老板林中對外表示，在三道紅線下，很難加杠桿了，未來出現(xiàn)黑馬的幾率已經(jīng)很小。

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擴張后遺癥

《第8號當鋪》里有句話說：“欲望滿足的瞬間，即是償還時刻。”這句話用在閩系房企身上再合適不過。

早期，福建軍團膽大敢拼，舉債撐大規(guī)模，成為中國地產(chǎn)新勢力。如今，債務(wù)風險開始陸續(xù)顯現(xiàn)。

4月上旬，標普將融信中國（03301.HK）展望評級從穩(wěn)定調(diào)至負面，幾乎同時，惠譽將融信中國長期外國貨幣發(fā)行人評級從穩(wěn)定調(diào)至負面。

標普認為，在未來1年里，融信中國有大量低利潤項目需確認，業(yè)績不太可能復蘇，其在高線城市的增長愿望可能阻礙削減債務(wù)。

融信中國的業(yè)績表現(xiàn)確實難讓外界滿意。2020年，實現(xiàn)營收483.03億元，歸母凈利潤24.28億元，同比分別下降6.14%和23.02%，這也是公司自2016年上市以來的業(yè)績首降。

斑馬消費梳理發(fā)現(xiàn)，公司前幾年大肆高價拿地，是業(yè)績下滑的重要原因之一。

公開數(shù)據(jù)顯示，2016年，融信中國在全國新增土地儲備建筑面積超500萬平方米，樓面均價8650元/平方米，2017新增土地儲備建筑面積1481.53萬平方米。去年，公司毛利率從上年的24.24%降至10.99%，凈利率從11.45%降至7.23%。

更大的壓力來自債務(wù)。截至去年末，公司流動負債1337.38億元，一年內(nèi)到期短債249.39億元，同比增長33.32%。

融信中國只是閩系房企中的一個典型，歐宗洪的老鄉(xiāng)們也正在面臨不同程度的壓力，特別是去年“三道紅線”出臺，“黑馬”的擴張通道被徹底堵死。

2020年末，閩系房企第一梯隊的世茂股份、旭輝控股以及陽光城，負債總額分別為993.9億元、2956.57億元和2930億元，其中，流動負債占比分別為76.03%、69.97%和74.40%；千億房企正榮地產(chǎn)（06158.HK）負債總額1837.83億元，流動負債占比83.01%。

高拿地成本和高額財務(wù)費用，均會吞噬利潤。2020年，陽光城、正榮地產(chǎn)、融信中國凈利率分別為6.68%、9.85%和7.23%，遠低于A股上市房企11.9%的平均水平。

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下半場

今年1月初，融信中國突然賣掉總部辦公大樓，一時驚煞業(yè)內(nèi)，被稱為“開年最慘房企”。雖說公司已擬定明年將總部遷往條件更好的融信上坤中心，但僅從債務(wù)角度來說，這一舉動無疑有著回籠資金的潛在需求。

當下樓市監(jiān)管與融資越來越嚴，房企賣樓、賣地等，很容易讓外界將之與企業(yè)的資金壓力勾連。

這也是當下中國房企生存狀況的折射。去年“三道紅線”措施出臺之后，利用高杠桿舉債擴張的紅利消失殆盡，福建軍團在拿地、規(guī)模擴張上的態(tài)度變得更為理性。

在上個月舉行的2020年度業(yè)績發(fā)布會上，寶龍地產(chǎn)（01238.HK）總裁許華芳對外再次明確，不拿貴地，該拿的地堅決拿，該不拿的地堅決不拿。

斑馬消費注意到，寶龍地產(chǎn)此前在長三角囤積了不少土地和項目，疫情緩解之后區(qū)域市場迅速爆發(fā)，成為公司業(yè)績貢獻主力。截至去年末，公司新增可售貨值1332億元，有63%位于長三角區(qū)域。

三盛控股（02183.HK）經(jīng)過實控人林榮濱3次魔術(shù)般注入資產(chǎn)之后，業(yè)績開掛，但規(guī)模還是太小。

禹洲集團（01628.HK）在去年終于達成千億目標，但歸母凈利潤下降近97%，僅1億出頭（僅1.17億元），在千億陣營中最為暗淡。隨著美元債收緊及國內(nèi)融資政策變化，讓林龍安這位曾經(jīng)的廈門財政職員陡增焦慮。

債務(wù)與擴張本就是矛盾體，閩系房企在生存和發(fā)展之間艱難抉擇。于是，旭輝控股果斷選擇與彰泰分手，把機會留給了依舊激進的融創(chuàng)。

當年，正榮地產(chǎn)頂著債務(wù)壓力上市，3成募資用于償還借款。在上市后的14個月里合計融資167億元，均用于償還集團債務(wù)和撥付現(xiàn)有債項。

上半場拼規(guī)模，下半場或?qū)⒍ㄉ?。此前作風彪悍的閩系房企，頂著業(yè)績和財務(wù)的壓力，如何在樓市薄利時代更好活下去，是它們必須直面的命題。