11月23日，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露，首開股份擬通過轉(zhuǎn)讓30%股權(quán)的方式，為全資子公司蘇州平泰置業(yè)有限公司（簡稱：蘇州平泰置業(yè)）增資，擬募資規(guī)模不低于6000萬元。

據(jù)悉，蘇州平泰置業(yè)成立于2020年7月，注冊資本2000萬元，經(jīng)營范圍包含房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房屋拆遷服務(wù)、物業(yè)管理、停車場服務(wù)、住房租賃等。

截至9月底，蘇州平泰置業(yè)的凈利潤為-125.72萬元，總資產(chǎn)為36.06億元，總負債為35.87億元，所有者權(quán)益為1874.28萬元。截至8月底，蘇州平泰置業(yè)尚有原股東借款本金20.4億元待還，股東借款按年利率6%標準計息。

與此同時，首開股份也在通過對外擔保的方式為子公司融資。11月16日，首開股份公告了對怡和置業(yè)、常熟耀泰兩家參股子公司，進行不超過10.4億元融資擔保的消息。由于旗下地產(chǎn)項目尚在開發(fā)期，并未進行收入結(jié)算，上述兩家公司目前的營收為零元。

截至公告披露日，首開股份及其控股子公司的最新對外擔保額為434.3億元，占上市公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的147.3%；對控股子公司的對外擔?？傤~為187.12億元，占上市公司最近一期經(jīng)審計凈資產(chǎn)的63.45%。

素有“北京地主”之稱的首開股份，或正面臨較高的債務(wù)壓力。在擔保公告發(fā)布的同一日，首開股份還宣布發(fā)行一筆總額20億元的超短期債，這筆發(fā)行期限為84天的債券，將用來償還舊債。

募集說明書顯示，2017年至2019年以及2020年9月末，發(fā)行人的負債總額分別為1937.88億元、2377.43億元、2454.74億元及2679.62億元，資產(chǎn)負債率為80.59%、81.58%、80.92%和81.13%，處于行業(yè)高值。

募集說明書提醒，首開股份2017年末的債務(wù)規(guī)模較2016年末增長了33.67%，2018年末較2017年末增長22.68%，2019年末較2018年末增長3.25%，債務(wù)增速較快。并且，隨著業(yè)務(wù)的進一步擴張，其債務(wù)規(guī)模有望進一步增長，存在一定財務(wù)風(fēng)險。

進入下半年，隨著疫情“黑天鵝”的影響逐漸散去，不少房企的業(yè)績增速紛紛回正，但首開股份“跌跌跌”的銷售主旋律依然未改。今年前十月，首開股份的簽約金額達768.68億元，同比下降0.09%；簽約面積達73.12萬平方米，同比微增2.74%。

以簽約金額計，首開股份踩線完成了年度1011億元業(yè)績目標的76%。若要如期達標，首開股份在11月至12月的月均銷售金額需要超過120億元。然而今年以來，首開股份只有5月和6月的銷售金額在百億之上，分別為109.73億元和118.13億元。

事實上，今年前三季度，首開股份的營收、凈利紛紛出現(xiàn)大跌。其中，營業(yè)收入同比下跌17.39%至244.07億元；歸母凈利潤同比下跌42.12%至13.75億元；扣非凈利潤同比下跌72.94%至6.1億元；ROE為4.85%，同比減少4.17個百分點；經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-37.54億元，同比大跌142.18%。

首開股份解釋稱，公司具備結(jié)算條件的項目規(guī)模有所減少，這是導(dǎo)致前三季業(yè)績下滑的主要原因。第四季度，隨著可結(jié)算項目的增加，公司業(yè)績下滑的趨勢也將得到緩解。當期，公司現(xiàn)金流量凈額的下降，主要系公司拿地支出走高所致，第四季度公司的拿地力度也將得到控制。

統(tǒng)計顯示，前三季度，首開股份的拿地金額高達171億元，排在行業(yè)第48位；新增土儲達277萬平方米，同比增長70%，相當于同期銷售面積的118%，而在2019年，這一數(shù)值僅有64%。進入十月，首開股份再斥資31億元拿地。

業(yè)績表現(xiàn)不佳，首開股份的權(quán)益占比也在持續(xù)走低。據(jù)財報，2017年至2019年以及2020年中期，首開股份的銷售金額中權(quán)益占比分別為73.83%、72.59%、61.59%及59.01%。這意味著，首開股份的自有操盤項目較少，全口徑銷售金額水分較大，這也讓公司的運營能力屢被質(zhì)疑。

銷售規(guī)模是“量”的考量，銷售回款是“質(zhì)”的驗證。作為衡量企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量的指標，萬科的回款率通常能保持在90%左右，一線房企也多在80%至90%的水平。而首開股份自從2015年開始，便不再提及公司的銷售回款情況。

財報披露，2017年至2019年，首開股份的簽約銷售金額為691.9億元、1007.27億元和1013.44億元，同期公司銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為491.8億元、499.54億元和550.77億元，在簽約金額中的占比為71.08%、49.59%和54.35%。2020年中期，這一比值為51.48%，有所下滑。

有評論指出，一家企業(yè)最理想的狀態(tài)是，每銷售一塊錢就能收到一塊錢現(xiàn)金，也就是收現(xiàn)比為100%，收現(xiàn)比越高，則公司收到的現(xiàn)金越多，反之越低。首開股份銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金在簽約銷售金額中的占比不斷下降，這也體現(xiàn)出，公司的銷售回款速度正在放緩，加快資金回籠才是其目前面臨的最重要問題。

在“三道紅線”融資新規(guī)的壓力下，首開股份或還將融資受限。所謂“三道紅線”是指，“剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不超70%；凈負債率不超100%；現(xiàn)金短債比不小于1倍”。

按照公司2020年中期業(yè)績報告及Wind數(shù)據(jù)，首開股份剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為75.29%，凈負債率為174%，現(xiàn)金短債比為1，踩中兩條紅線，歸為“橙色”檔，有息負債增速不得超過5%。

從剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不大于70%這條紅線來看，首開股份今年年中的賬面合同負債達704.12億元，剔除預(yù)收款后負債總規(guī)模為1870.41億元，資產(chǎn)負債率達75.29%，超過紅線5.29個百分點。

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