2020年上半年，國家為抵御疫情的沖擊，中央財政、貨幣政策齊發(fā)力，各地頻繁出臺房地產(chǎn)相關扶持政策，市場快速恢復，很多人因此對中國房地產(chǎn)市場的前景開始過度樂觀起來，部分觀點甚至認為在新一輪的通脹周期中，房地產(chǎn)市場即將迎來爆發(fā)。

可惜這種樂觀沒能持續(xù)多久，2020年下半年疫情影響稍減，中央隨即強調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，行業(yè)金融監(jiān)管持續(xù)強化，“三道紅線”試點實施，同時多個房價、地價不穩(wěn)的城市先后升級調(diào)控政策，力促市場理性回歸。

各種跡象表明，在老齡化加速、城鎮(zhèn)化減速的大背景下，中國房地產(chǎn)調(diào)控整體仍將保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，“房住不炒”依然是市場主旋律、監(jiān)管層的主要目標為因城施策保障市場平穩(wěn)運行，短期內(nèi)限購、限貸、限售等政策難現(xiàn)明顯放松，即使面臨新一輪通脹周期，中國房地產(chǎn)市場的前景也并不輕松。

土地稀缺，中國房地產(chǎn)市場從量變開始走向質(zhì)變

隨著過去幾十年的大規(guī)模建設，中國城市規(guī)模日益擴大，造就了中國房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展。但隨著改革進入深水區(qū)，經(jīng)濟增長放緩，人口出生率開始下降，城鎮(zhèn)化率增長開始放緩，城市擴張的需求開始萎縮，人們對于居住條件的要求越來越高。

如果說過去幾十年，中國房地產(chǎn)企業(yè)解決的主要問題是城市新人口進入城市后“有的住”的問題，那么未來中國房地產(chǎn)企業(yè)需要解決的是主要問題恐怕是“住的好”的問題。中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)從粗放式擴張的上半場，開始進入了精細化深耕的下半場，從量變開始走向質(zhì)變。

數(shù)據(jù)來源：WIND，區(qū)間：1995-2019

一方面，城市人口增長放緩，城市新建需求降低。對于城市發(fā)展來說，人是第一要素，有人才有需求。城市人口增長的下降，意味著城市擴張的速度減緩，房地產(chǎn)新建需求降低，傳統(tǒng)企業(yè)開發(fā)新城區(qū)的業(yè)務開始萎縮，增長面臨挑戰(zhàn)。

另一方面，隨著城市基礎設施的不斷完善，傳統(tǒng)舊城區(qū)的商業(yè)價值不斷提升，土地稀缺性日益上升，但居住條件與規(guī)劃無法跟上現(xiàn)代社會需求，亟需改善，城市更新需求為中國房地產(chǎn)企業(yè)提供了下一個強勁增長點。

富力地產(chǎn)：深耕存量市場二十余載，乘風破浪會有時

在近期召開的2021全國地方兩會上，城市更新成為了最頻繁出現(xiàn)的熱詞，被寫入各地政府工作報告中。從政策層面上看，對城市更新的支持力度越來越大。

據(jù)統(tǒng)計，城市更新作為新經(jīng)濟增長點，將成為10萬億級別的大市場，也因此成為房企兵家必爭之地。作為最早的布局者之一，富力已經(jīng)在城市更新方面積累并積淀了豐富的經(jīng)驗，并且在多年的實踐中，形成一套相對成熟的城市更新操作模式。

2021年3月16日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、上海易居房地產(chǎn)研究院中國房地產(chǎn)測評中心聯(lián)合主持的“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強測評”中，富力城市更新被評為“2021中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城市更新TOP10”企業(yè)。

作為最早參與廣州“三舊改造”的富力，二十余載以來，富力已經(jīng)成為中國房企中深耕城市更新最領先的房企之一，正值此中國房地產(chǎn)市場上下半場交替之際，正蓄力待發(fā)，有望在下半場乘風破浪，迎來屬于自己的時代。

截至2020年底，富力已簽約城市更新合作項目規(guī)劃總建筑面積超過8000萬平米，可售面積超過4000萬平米，貨值超過12000億元。這些貨值中一二線城市面積占比達到94%，大灣區(qū)面積占比達到60%。

城市更新核心競爭力：產(chǎn)城人融合發(fā)展

城市更新雖然說起來簡單，但做起來并不是一件容易的事情，涉及到拆遷安置與多方利益糾葛，既要滿足對商業(yè)性的要求，也要滿足群眾對優(yōu)美環(huán)境、便利設施的美好追求，對建設速度的要求非常高，歷來都是難啃的骨頭。

作為廣州白云區(qū)首個獲批的全面舊改舊村項目，由富力承建的陳田項目備受矚目，其改造速度一直廣受贊譽，截至3月29日，僅用時兩年不到，目前住宅房屋已累計拆除17.48萬㎡；集體物業(yè)已接近100%簽約率，集體物業(yè)累計拆除48.57萬㎡，完成率接近9成。根據(jù)當前施工進度，首期11棟復建安置住宅樓計劃于2022年內(nèi)全部交付，獲得了村民的一致贊譽。

除回遷安置房外，首期商業(yè)地塊、復建教育地塊等均在順利推進，其中復建九年一貫制學校預計年內(nèi)完成主體結構并交付。待安置房北側復建商業(yè)完工，首期回遷安置房旁即有一個超30萬平方米的商業(yè)綜合體。舊城換新顏，終于有了城市該有的樣子。

作為另外一個由富力承接的旗艦項目，處于廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)東區(qū)以南，毗鄰丹水坑風景區(qū)，是黃埔地區(qū)東南部最重要的門戶地區(qū)，總面積為 88.29 公頃，已納入三舊標圖建庫面積為 61.25 公頃。改造區(qū)人口眾多，環(huán)境復雜，還包含很多歷史建筑，改造難度較大。

經(jīng)過認真調(diào)研與考察，富力為筆村制定的方案獲得了廣泛認可，改造后綠化率達30%，擁有大型交通樞紐、大型肉菜市場、醫(yī)院、體育文化廣場、14個祠堂、1個古寺廟、2個新幼兒園、1個九年制一貫學校等，預計2023 年 6 月全面建成。截至2021年3月26日，簽約率 98.89% 。

順利的舊城改造并不是容易得來的，背后是富力集團對城市更新的深刻思考與宏觀布局。2020年初，富力就明確梳理出城市更新實踐道路上的“三大核心戰(zhàn)略”：?以多贏戰(zhàn)略為根本宗旨、以產(chǎn)城融合戰(zhàn)略為抓手、以文化傳承保護戰(zhàn)略為依托。

2021年1月10日，富力集團產(chǎn)業(yè)研究院及創(chuàng)新投資公司成立，標志著富力打造集行業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)策劃、產(chǎn)業(yè)落地、金融投資于一體的產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團的征程正式發(fā)力，“打造‘產(chǎn)城人融合發(fā)展’”的富力城市更新模式。這種“產(chǎn)城人融合發(fā)展”、“多方共贏”的城市更新模式已在包括陳田、筆村在內(nèi)的多個項目得到驗證。

相關研究顯示，按中國房地產(chǎn)存量每年2%的更新速率計算，城市更新迎來每年6萬億元級市場。對于在城市更新領域深耕二十余載，穩(wěn)居第一梯隊的富力來說，終于迎來了屬于自己的高光時刻，也更直接意味著富力業(yè)績持續(xù)增長的機遇和源泉。