第五章物業(yè)管理服務(wù)

　　第六十四條【物業(yè)服務(wù)管理主體及資格】物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理，也可以由業(yè)主大會(huì)決定自行管理。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格，擁有相應(yīng)的專業(yè)技術(shù)人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)能力。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)派駐物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人兼管多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，不得在訂立的物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)擅自增加其兼管的物業(yè)管理區(qū)域。

　　第六十五條【物業(yè)服務(wù)專項(xiàng)委托限制】物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的部分專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)委托給專業(yè)性服務(wù)組織或者其他第三人，但不得將應(yīng)當(dāng)由其提供的全部物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)委托給第三人，或者將全部物業(yè)服務(wù)支解后分別轉(zhuǎn)委托第三人。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)轉(zhuǎn)委托的專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中明示，并對(duì)該專項(xiàng)服務(wù)事項(xiàng)向業(yè)主負(fù)責(zé)。

　　第六十六條【選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)方式】業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式，確定中標(biāo)人為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將若干個(gè)中標(biāo)候選人提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定其中一個(gè)中標(biāo)候選人為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)通過市公共資源交易平臺(tái)，以公開招標(biāo)的方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者確定候選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第六十七條【訂立物業(yè)服務(wù)合同】業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立物業(yè)服務(wù)合同，并自物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十日內(nèi)向全體業(yè)主公開。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立之日起十日內(nèi)報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

　　物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與形式應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)期限不得超過三年。

　　第六十八條【物業(yè)服務(wù)費(fèi)】物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)方式可以采取包干制或者酬金制。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)質(zhì)價(jià)相符的原則，綜合考慮服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、人力成本、物價(jià)水平等因素，按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定的程序，確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并在物業(yè)服務(wù)合同中明示。

　　市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同相關(guān)行業(yè)協(xié)會(huì)，公開發(fā)布本市物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)指引和物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測信息。

　　第六十九條【業(yè)主交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)】業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)。物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備水電分?jǐn)傎M(fèi)、專有車位管理費(fèi)等。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)服務(wù)，或者以服務(wù)質(zhì)量不滿意為由，拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

　　低收入困難家庭可以享受物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)補(bǔ)貼，具體辦法由區(qū)縣(市)人民政府制定并公布。

　　第七十條【物業(yè)服務(wù)信息公開】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新下列信息：

　　(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話；

　　(二)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和方式，以及其他收費(fèi)服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

　　(三)環(huán)境衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等專項(xiàng)服務(wù)單位的基本信息、作業(yè)人員信息；

　　(四)電梯、消防、監(jiān)控等設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)單位的基本信息、聯(lián)系人和聯(lián)系方式等信息。

　　第七十一條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)義務(wù)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)管理服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)物業(yè)服務(wù)符合國家和省、市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

　　(二)及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

　　(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，改進(jìn)和完善服務(wù)質(zhì)量；

　　(四)及時(shí)勸阻、制止違反建筑、房屋安全、環(huán)境衛(wèi)生、綠化、飼養(yǎng)動(dòng)物等法律、法規(guī)的違法行為，并及時(shí)報(bào)告、協(xié)助有關(guān)行政主管部門處理；

　　(五)采取合理措施，及時(shí)勸阻、制止違反治安管理、環(huán)境保護(hù)、消防安全等法律、法規(guī)的違法行為，并報(bào)告、協(xié)助有關(guān)行政主管部門處理；

　　(六)及時(shí)勸阻、制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的行為，并報(bào)業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)；

　　(七)維護(hù)、管理物業(yè)管理區(qū)域道路交通、停車秩序；

　　(八)發(fā)現(xiàn)物業(yè)安全風(fēng)險(xiǎn)隱患，及時(shí)設(shè)置警示標(biāo)志，采取措施排除隱患，或者報(bào)告有關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)處理；

　　(九)保護(hù)在物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中獲取的業(yè)主信息和其他個(gè)人隱私，不得擅自泄露、公開披露；

　　(十)積極配合當(dāng)?shù)卣捌洳块T做好基層社會(huì)治理相關(guān)工作。

　　第七十二條【物業(yè)服務(wù)財(cái)務(wù)公開】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定，于每年三月底前在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布上一年度相關(guān)經(jīng)費(fèi)收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督：

　　(一)物業(yè)服務(wù)實(shí)行包干制方式的，公布共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收支情況；

　　(二)物業(yè)服務(wù)實(shí)行酬金制方式的，公布物業(yè)管理各項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的收支情況。

　　業(yè)主對(duì)公布的經(jīng)費(fèi)收支情況有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)和說明。業(yè)主委員會(huì)可以組織對(duì)前款規(guī)定的收支情況進(jìn)行審計(jì)，并向全體業(yè)主公布審計(jì)結(jié)果。審計(jì)所需費(fèi)用在共有物業(yè)收益中支出。

　　第七十三條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)禁則】未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的用途，不得擅自利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)。

　　第七十四條【物業(yè)管理服務(wù)資料】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全、妥善保管物業(yè)管理區(qū)域的下列檔案、資料：

　　(一)實(shí)時(shí)更新的業(yè)主名冊；

　　(二)業(yè)主房屋專有部分裝飾裝修信息資料；

　　(三)水箱清洗記錄及水箱水質(zhì)檢測報(bào)告；

　　(四)監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設(shè)施設(shè)備日常檢查記錄和維護(hù)、維修協(xié)議；

　　(五)本條例第五十九條規(guī)定的資料；

　　(六)物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中形成的與業(yè)主利益相關(guān)的其他資料。

　　第七十五條【物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘】物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿九十日前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受續(xù)聘的，雙方應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前重新訂立物業(yè)服務(wù)合同；不接受續(xù)聘的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前九十日書面通知業(yè)主委員會(huì)。

　　第七十六條【物業(yè)服務(wù)合同終止與移交】物業(yè)服務(wù)合同終止的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會(huì)確定的時(shí)限內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，配合新物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作，如實(shí)告知物業(yè)的使用和管理狀況，并按照下列規(guī)定，與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)：

　　(一)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，結(jié)算預(yù)收、代收的相關(guān)經(jīng)費(fèi)；

　　(二)核對(duì)、移交本條例第七十四條規(guī)定的全部檔案資料；

　　(三)查驗(yàn)、騰空、移交物業(yè)管理辦公用房和物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的其他業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

　　(四)查驗(yàn)監(jiān)控和門禁系統(tǒng)、電梯、消防、道路照明、給排水等共用設(shè)施設(shè)備；

　　(五)核對(duì)、移交用前期物業(yè)費(fèi)采購、使用的辦公設(shè)施、設(shè)備等。

　　第七十七條【退出物業(yè)服務(wù)的義務(wù)】被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得實(shí)施下列行為：

　　(一)以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，或者墊支業(yè)主共有部位、共有設(shè)施設(shè)備維修費(fèi)用為由，拒絕辦理交接手續(xù)；

　　(二)以業(yè)主大會(huì)決定存在瑕疵為由，拒絕辦理交接手續(xù)；

　　(三)損毀、隱瞞本條例第七十六條規(guī)定的有關(guān)檔案資料；

　　(四)故意損壞業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等；

　　(五)在辦理物業(yè)服務(wù)手續(xù)期間或者物業(yè)服務(wù)合同終止前，停止提供物業(yè)服務(wù)；

　　(六)阻撓新物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)場提供物業(yè)服務(wù)；

　　(七)法律、法規(guī)規(guī)定的其他違法行為。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)業(yè)主大會(huì)的解聘決定有異議的，可以申請(qǐng)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)處。

　　第七十八條【新物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接】物業(yè)管理區(qū)域選聘的新物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)辦理物業(yè)承接手續(xù)，查驗(yàn)、確認(rèn)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及檔案資料，訂立承接移交協(xié)議，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供物業(yè)服務(wù)，不得直接與被解聘物業(yè)服務(wù)進(jìn)行交接，不得強(qiáng)行接管物業(yè)。

　　第六章物業(yè)使用與維護(hù)

　　第七十九條【物業(yè)使用規(guī)范】業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，按照規(guī)劃用途合理、安全使用物業(yè)，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

　　第八十條【物業(yè)使用義務(wù)】在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，禁止下列行為:

　　(一)違法改變物業(yè)的使用用途，從事無證無照經(jīng)營或者其他違法經(jīng)營活動(dòng)；

　　(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物、超標(biāo)準(zhǔn)雨棚，擅自改變房屋外觀，未使用規(guī)劃設(shè)計(jì)的空調(diào)外機(jī)平臺(tái)且在外墻面懸掛空調(diào)室外機(jī)；

　　(三)擅自占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防通道，長期占用共用部位堆放物品、停放非機(jī)動(dòng)車；

　　(四)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營；

　　(五)在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備上涂寫、刻畫，或者張貼、懸掛廣告；

　　(六)高空拋物，排放超過標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

　　(七)違反規(guī)定出租房屋、車棚車庫；

　　(八)違反規(guī)定鋪設(shè)電纜、電線為機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車充電；

　　(九)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物；

　　(十)損壞業(yè)主共有綠地、園林設(shè)施、文化體育設(shè)施；

　　(十一)擅自在綠地內(nèi)鋪路、取土，或者種植蔬果；

　　(十二)擅自改變房屋設(shè)計(jì)煙道排放油煙；

　　(十三)違反法律、法規(guī)和設(shè)計(jì)要求，破壞房屋結(jié)構(gòu)、危害房屋使用安全；

　　(十四)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

　　第八十一條【房屋專有部分裝修規(guī)范】業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)房屋專有部分進(jìn)行裝修的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的規(guī)定，接受所在地的物業(yè)主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、居民委員會(huì)和毗鄰利害關(guān)系人的監(jiān)督。

　　第八十二條【機(jī)動(dòng)車通行停放規(guī)范】機(jī)動(dòng)車駕駛員應(yīng)當(dāng)按照臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)通行、停放機(jī)動(dòng)車，并遵守下列規(guī)定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理：

　　(一)按照指定的行車路線慢速通行、禁止鳴號(hào)，遇到行人和非機(jī)動(dòng)車應(yīng)當(dāng)避讓；

　　(二)在規(guī)劃車位、車庫，道路劃線停車泊位以及人民防空工程停車位內(nèi)規(guī)范停放，禁止在消防通道、綠地和其他妨礙行人、車輛通行的道路和場地上停放；

　　(三)機(jī)動(dòng)車停放期間關(guān)閉車輛防盜報(bào)警器；

　　(四)按照業(yè)主大會(huì)的決定，交納道路劃線停車泊位占用費(fèi)；

　　(五)禁止除應(yīng)急救援、醫(yī)療救護(hù)、工程維修、家私搬運(yùn)以外的零點(diǎn)七五噸以上車輛和危險(xiǎn)化學(xué)品車輛駛?cè)搿?/p>

　　鼓勵(lì)業(yè)主委員會(huì)與周邊商場、學(xué)校、企業(yè)配建的停車場管理單位，協(xié)商建立停車資源共享機(jī)制，緩解物業(yè)管理區(qū)域停車供需矛盾，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)給予配合和支持。

　　第八十三條【共有物業(yè)的經(jīng)營收益歸屬】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后，屬于業(yè)主共有；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定或者授權(quán)，任何單位和個(gè)人不得擅自使用。

　　前款所稱共有部分產(chǎn)生的收入，是指利用物業(yè)管理經(jīng)營用房、共有設(shè)施設(shè)備、共有場地的經(jīng)營收益，利用共用部位設(shè)置廣告設(shè)施的收益，利用共有道路停車收費(fèi)的收益，以及因共有土地征收補(bǔ)償所得等業(yè)主共有物業(yè)收益。

　　第八十四條【共有物業(yè)經(jīng)營收益用途】業(yè)主共有物業(yè)收益的使用用途，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定，主要用于下列支出：

　　(一)補(bǔ)充存入專項(xiàng)維修資金專戶；

　　(二)業(yè)主共有部位、共用設(shè)施設(shè)備日常維修；

　　(三)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作經(jīng)費(fèi)；

　　(四)補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)；

　　(五)物業(yè)管理需要的其他方面。

　　共有部分產(chǎn)生的收入除可以購買一級(jí)國債外，不得用于其他投資，不得借貸給他人或者為他人提供擔(dān)保。

　　第八十五條【共有物業(yè)的經(jīng)營資格及賬戶管理】建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)從事業(yè)主共用部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)具備法律、法規(guī)規(guī)定的資格，開設(shè)基本賬戶，專戶存取，單獨(dú)核算，依法納稅，并遵守下列規(guī)定：

　　(一)業(yè)主大會(huì)成立前，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)將經(jīng)營內(nèi)容、經(jīng)營方式、經(jīng)營成本、基本賬戶信息以及經(jīng)營協(xié)議等報(bào)所在地區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門備案；

　　(二)業(yè)主大會(huì)成立后，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼續(xù)從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，并與業(yè)主委員會(huì)訂立委托經(jīng)營協(xié)議；

　　(三)業(yè)主委員會(huì)從事經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，建立健全財(cái)務(wù)管理制度，接管共有物業(yè)經(jīng)營賬戶積余資金，向業(yè)主公開共有物業(yè)經(jīng)營合同。

　　第八十六條【物業(yè)日常檢查維護(hù)規(guī)范】物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況的檢查維護(hù)制度，加強(qiáng)對(duì)電梯、消防、建筑幕墻、戶外廣告設(shè)施、墻外掛設(shè)空調(diào)室外機(jī)等設(shè)備安全狀況的日常巡查，征集業(yè)主發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)核實(shí)情況、采取必要的安全防護(hù)措施，并按照下列規(guī)定處理：

　　(一)屬于在國家規(guī)定的保修期限和保修范圍的問題，及時(shí)聯(lián)系、督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任，并報(bào)所在地的區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門；

　　(二)屬于業(yè)主專有部分或者專有設(shè)備的問題，及時(shí)通知、督促責(zé)任人維修；

　　(三)屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的問題，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時(shí)組織維修；

　　(四)屬于業(yè)主專有部分以外的供水、供氣、供熱、通信、有線電視等管道、管線及其配套設(shè)施設(shè)備問題，及時(shí)通知、督促相關(guān)專業(yè)單位組織維修。

　　(五)屬于危及房屋整體安全的問題，按照《寧波市城市房屋使用安全管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定處理。

　　第八十七條【人民防空工程使用維護(hù)】人民防空工程管理單位，應(yīng)當(dāng)建立健全人民防空工程管理和使用維護(hù)制度，明確管理責(zé)任，定期實(shí)施維護(hù)保養(yǎng)，確保工程處于良好使用狀態(tài)。

　　人民防空工程管理單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施日常維護(hù)、停車管理的，應(yīng)當(dāng)依法訂立維護(hù)管理協(xié)議，并報(bào)所在地的區(qū)縣(市)人民防空工程主管部門備案。

　　第八十八條【多層房屋加裝電梯】鼓勵(lì)和支持既有多層住宅加裝電梯，并可以享有人民政府規(guī)定的電梯加裝經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼政策。

　　既有多層住宅加裝電梯，屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。加裝電梯所需要費(fèi)用由該電梯所在住宅單元的全體業(yè)主按照比例分擔(dān)。

　　既有多層住宅加裝電梯的具體管理辦法，由市、區(qū)縣(市)人民政府制定，并公布。

　　第七章專項(xiàng)維修資金

　　第八十九條【專項(xiàng)維修資金】物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市規(guī)定設(shè)立專項(xiàng)維修資金。

　　專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有。業(yè)主轉(zhuǎn)讓房屋、辦理轉(zhuǎn)移登記的，專項(xiàng)維修資金隨之一并轉(zhuǎn)讓或者轉(zhuǎn)移，業(yè)主無權(quán)要求返還；因征收或者其他原因造成房屋滅失的，業(yè)主可以要求返還其專項(xiàng)維修資金專戶余額。

　　第九十條【專項(xiàng)維修資金管理】專項(xiàng)維修資金可以由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門設(shè)專用賬戶代為管理，也可以由業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理。

　　對(duì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)管理專項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定，開設(shè)基本賬戶，領(lǐng)取業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一信用代碼證，接受區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門的監(jiān)督和指導(dǎo)。

　　既有專項(xiàng)維修資金由物業(yè)主管部門代為管理，調(diào)整為業(yè)主委員會(huì)管理的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持業(yè)主大會(huì)的書面決定，向所在地的物業(yè)主管部門辦理本物業(yè)管理區(qū)域?qū)糍Y金的劃轉(zhuǎn)手續(xù)。

　　第九十一條【專項(xiàng)維修資金交存】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋買受人、業(yè)主和非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定足額交納專項(xiàng)維修資金。專項(xiàng)維修資金的交納標(biāo)準(zhǔn)由市物業(yè)主管部門定期公布。

　　商品房屋銷售時(shí)，由建設(shè)單位向買受人代收首期專項(xiàng)維修資金，代交至的所在地的區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門指定的專用賬戶。

　　既有物業(yè)管理區(qū)域，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主代收首期專項(xiàng)維修資金，代存入所在地的區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門指定的專用賬戶，或者由業(yè)主委員會(huì)向業(yè)主收取并存入基本賬戶。

　　房屋買受人、業(yè)主交納專項(xiàng)維修資金的，可以按規(guī)定提取住房公積金。

　　第九十二條【專項(xiàng)維修資金常規(guī)使用】專項(xiàng)維修資金用于物業(yè)保修期滿后業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造項(xiàng)目所需的資金，由該項(xiàng)目共用業(yè)主的專項(xiàng)維修資金專戶中共同分擔(dān)。

　　業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)憑業(yè)主大會(huì)的書面決定，向所在地的區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門申請(qǐng)劃撥其代管的專項(xiàng)維修資金，但本條例第九十三條規(guī)定情形的除外。

　　第九十三條【專項(xiàng)維修資金應(yīng)急使用】業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備有下列情形之一的，可以不經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，先使用專項(xiàng)維修資金組織維修，事后向業(yè)主公布維修決算，接受業(yè)主監(jiān)督：

　　(一)消防、排水管道及設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重故障的；

　　(二)電梯故障，經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)檢測需要更換主要部件等重大修理的；

　　(三)較大面積建筑幕墻、外墻墻面以及建筑附屬構(gòu)件脫落或者有脫落危險(xiǎn)的；

　　(四)屋頂及露臺(tái)、外墻嚴(yán)重漏水，影響正常使用的；

　　(五)危及房屋安全和人身財(cái)產(chǎn)安全的其他緊急情況。

　　第九十四條【無專項(xiàng)維修資金的維修費(fèi)用分擔(dān)】對(duì)尚未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的物業(yè)管理區(qū)域，因發(fā)生本條例第九十二條、第九十三條規(guī)定的維修、更新和改造項(xiàng)目，其所需資金由業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)組織相關(guān)業(yè)主共同分擔(dān)。

　　第九十五條【日常維修費(fèi)的保障】物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的年度日常維修，包括日常維護(hù)和小修所需的資金，按照下列途徑保障：

　　(一)對(duì)已設(shè)立專項(xiàng)維修資金的，根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定，業(yè)主委員會(huì)可以在專項(xiàng)維修資金賬戶中劃出一定數(shù)額的資金，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會(huì)管理，用于日常維修所需資金的支出；

　　(二)對(duì)已由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按年度代收日常維修費(fèi)的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管或者業(yè)主委員會(huì)管理，用于日常維修所需資金的支出；

　　(三)對(duì)有業(yè)主共有物業(yè)經(jīng)營收益的，可直接用于日常維修所需資金的支出。

　　前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的日常維修資金支出情況，應(yīng)當(dāng)按年度核算，當(dāng)年結(jié)余部分可以劃轉(zhuǎn)自下一年度使用。

　　第九十六條【專項(xiàng)維修資金的籌集】物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金賬戶余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國家和省、市有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，擬訂專項(xiàng)維修資金籌集方案，經(jīng)業(yè)主大會(huì)審議通過后，按照業(yè)主大會(huì)決定組織籌集。

　　第九十七條【專項(xiàng)維修資金公開】專項(xiàng)維修資金、日常維修費(fèi)代管或者管理單位，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，主動(dòng)向本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主、物業(yè)使用人公開專項(xiàng)維修資金專戶余額及支出明細(xì)，以及日常維修費(fèi)收支、積余等信息，為業(yè)主、物業(yè)使用人實(shí)時(shí)查詢提供便利。

　　第八章監(jiān)督管理和應(yīng)急保障

　　第九十八條【物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)】市物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)運(yùn)用物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)，完善物業(yè)管理法律、法規(guī)宣傳、物業(yè)管理區(qū)域查詢、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)信息網(wǎng)上備案、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本信息查詢、物業(yè)保修金和專項(xiàng)維修資金查詢、網(wǎng)上投訴舉報(bào)、信息統(tǒng)計(jì)分析等服務(wù)功能，加強(qiáng)信息安全保護(hù)，提高智慧物業(yè)建設(shè)水平和網(wǎng)上監(jiān)管能力。

　　建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)可以通過市物業(yè)管理綜合信息平臺(tái)辦理本條例規(guī)定的各項(xiàng)備案。

　　第九十九條【物業(yè)服務(wù)信用管理】市和區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同有關(guān)主管部門、人民銀行等建立建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主大會(huì)有關(guān)物業(yè)管理信用監(jiān)管制度，按照法律、法規(guī)的規(guī)定，將信用主體的基本信息、不良信息和守信信息記入以統(tǒng)一社會(huì)信用代碼為標(biāo)識(shí)的信用檔案，納入省、市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，依法實(shí)施聯(lián)合激勵(lì)和懲戒。

　　第一百條【物管部門的事后監(jiān)督】區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)按照職責(zé)分工，建立前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則等備案后的合法性、規(guī)范性審查制度，發(fā)現(xiàn)不符合法律、法規(guī)規(guī)定，及時(shí)督促備案單位糾正。

　　第一百零一條【業(yè)主監(jiān)督權(quán)及救濟(jì)】業(yè)主對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)決定有異議的，有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)作出解釋；對(duì)解釋不滿意的，可以申請(qǐng)所在地的人民調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)處。人民調(diào)解組織應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正不當(dāng)決定，妥善處理。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。

　　第一百零二條【物業(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督】業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有異議或者不滿意的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出解答；對(duì)解答不滿意的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照本條例有關(guān)規(guī)定，組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，依照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)價(jià)，作出相應(yīng)的決定。

　　第一百零三條【物業(yè)保修金的監(jiān)督】物業(yè)保修期屆滿前六十日，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主對(duì)物業(yè)的質(zhì)量進(jìn)行全面查驗(yàn)，督促建設(shè)單位履行保修責(zé)任。對(duì)擬退還保修金本金及其銀行存款利息余額的，物業(yè)主管部門在保修期屆滿前三十日向全體業(yè)主公布。

　　第一百零四條【行政執(zhí)法進(jìn)入小區(qū)】物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)依照法律、法規(guī)的規(guī)定和臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約的約定，勸阻、制止業(yè)主、物業(yè)使用人違法、違規(guī)行為的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)服從管理、立即改正；對(duì)當(dāng)事人拒絕改正的，按照下列規(guī)定處理：

　　(一)違反行政法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的行為，及時(shí)報(bào)告、并協(xié)助有關(guān)行政執(zhí)法部門依法查處；

　　(二)違反臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定的行為，且侵害主業(yè)共同利益，或者相鄰業(yè)主合法權(quán)益的，由業(yè)主委員會(huì)或者受侵害人向人民法院提起訴訟。

　　前款第一項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)行政執(zhí)法部門，由市物業(yè)主管部門會(huì)同有關(guān)行政主管部門制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法部門責(zé)任清單明細(xì)，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后公布。

　　第一百零五條【業(yè)委會(huì)管理資金監(jiān)督】業(yè)主委員會(huì)按照本條例的規(guī)定管理、使用專項(xiàng)維修資金或者日常維修費(fèi)用，以及共有物業(yè)經(jīng)營收益的，應(yīng)當(dāng)于每年三月底前向全體業(yè)主公布收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。

　　業(yè)主對(duì)公布事項(xiàng)有異議，可以報(bào)所在地的市和區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)查處理。

　　第一百零六條【業(yè)主委員會(huì)不作為監(jiān)督】業(yè)主委員會(huì)及其委員未履行本條例規(guī)定職責(zé)的，由所在地的社區(qū)黨組織給予指導(dǎo)、監(jiān)督和糾正；對(duì)拒絕改正的，可以提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主共同決定撤銷業(yè)主委員會(huì)或者委員職務(wù)。

　　第一百零七條【組建物業(yè)管理委員會(huì)】有下列情形之一的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會(huì)，代為履行應(yīng)當(dāng)由業(yè)主委員會(huì)履行的部分職責(zé)：

　　(一)未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的；

　　(二)業(yè)主委員會(huì)少于五人，且補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員未果的。

　　第一百零八條【物業(yè)管理委員會(huì)成員】物業(yè)管理委員會(huì)參照換屆小組成員組成，具體成員由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指定，并向全體業(yè)主公布。

　　物業(yè)管理委員會(huì)履行下列職責(zé)：

　　(一)組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議；

　　(二)組織選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；

　　(三)組織實(shí)施、監(jiān)督應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)；

　　(四)業(yè)主大會(huì)決定的其他職責(zé)。

　　第一百零九條【應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)】物業(yè)管理區(qū)域突發(fā)缺管、失管事件且影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者物業(yè)管理委員會(huì)可以實(shí)施應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域治安、環(huán)境衛(wèi)生、日常生活秩序等基本需要。

　　應(yīng)急物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生的費(fèi)用，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處向原物業(yè)服務(wù)企業(yè)追償；原未聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由全體業(yè)主共同承擔(dān)。

　　第九章法律責(zé)任

　　第一百一十條【轉(zhuǎn)致規(guī)定】違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責(zé)任規(guī)定的，從其規(guī)定。

　　第一百一十一條【車庫車位管理責(zé)任】違反本條例第十七條規(guī)定的行為，建設(shè)單位由下列情形之一的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門按照下列規(guī)定給予處罰：

　　(一)未如實(shí)向全體業(yè)主公布車庫、車位處分結(jié)果的，處一萬元以上五萬元以下的罰款；

　　(二)未滿足業(yè)主需要情況下，將車庫、車位出售、出租給本物業(yè)管理區(qū)域以外的其他人的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，按照每個(gè)違法出售、出租車庫、車位處五千元以上二萬元以下的罰款；

　　(三)以出售為由拒絕向本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主出租車庫、車位的，責(zé)令限期改正，逾期未改正的，按照每個(gè)違法出售、出租車庫、車位處一千元以上一萬元以下的罰款。

　　第一百一十二條【人防車位管理責(zé)任】違反本條例第十九條規(guī)定，人民防空工程管理單位將平時(shí)可以用于停車的人民防空工程未向全體業(yè)主開放，或者將停車位以出售、專用形式出租的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，沒收違法所得，并處五萬元以上二十萬元以下的罰款。

　　第一百一十三條【前期物業(yè)合同和臨時(shí)管理規(guī)約備案責(zé)任】違反本條例第五十三條規(guī)定，建設(shè)單位未在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)所在地的物業(yè)主管部門備案的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第一百一十四條【現(xiàn)場公示信息責(zé)任】違反本條例第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位未在商品房銷售(預(yù)售)現(xiàn)場公示前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及其他公共場所、公用設(shè)施等資料的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第一百一十五條【檔案資料移交責(zé)任】違反本條例第五十九條、第七十四條規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定移交檔案資料或者檔案資料不齊全的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上十萬元以下的罰款。

　　第一百一十六條【物業(yè)服務(wù)合同備案責(zé)任】違反本條例第六十七條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將訂立的物業(yè)服務(wù)合同報(bào)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款。

　　第一百一十七條【物業(yè)服務(wù)信息公示責(zé)任】違反本條例第七十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定公示、更新相關(guān)信息的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　第一百一十八條【物業(yè)服務(wù)履行義務(wù)責(zé)任】違反本條例第七十一條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未遵守第一項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五千元以上一萬元以下的罰款；物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其工作人員違反第九項(xiàng)規(guī)定，泄露、披露業(yè)主信息或者其他個(gè)人隱私的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

　　第一百一十九條【擅自利用共有部分經(jīng)營責(zé)任】違反本條例第七十三條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自利用共有部分、共有設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動(dòng)的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處五萬元以上二十萬元以下的罰款；有經(jīng)營收益的，收回經(jīng)營所得，存入物業(yè)管理區(qū)域?qū)ｍ?xiàng)維修資金專戶。

　　第一百二十條【物業(yè)退出責(zé)任】違反本條例第七十七條規(guī)定，被解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出物業(yè)管理區(qū)域，且未申請(qǐng)調(diào)解或者提出訴訟的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，由業(yè)主委員會(huì)提起訴訟；有違反治安管理行為的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰。

　　第一百二十一條【物業(yè)使用責(zé)任】違反本條例第八十條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有第一項(xiàng)至第十三項(xiàng)規(guī)定的行為之一的，由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行政執(zhí)法部門責(zé)任清單規(guī)定的有關(guān)部門，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定實(shí)施行政處罰；法律、法規(guī)和規(guī)章沒有行政處罰依據(jù)的，由業(yè)主委員會(huì)向人民法院提起訴訟，依照人民法院的裁判執(zhí)行。

　　第一百二十二條【車輛通行責(zé)任】違反本條例第八十二條規(guī)定，機(jī)動(dòng)車駕駛?cè)藛T造成物業(yè)管理區(qū)域出入交通堵塞，影響城市道路通行的，由公安機(jī)關(guān)交通部門依法查處。

　　第一百二十三條【物業(yè)經(jīng)營責(zé)任】違反本條例第八十五條規(guī)定，建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將經(jīng)營相關(guān)信息以及經(jīng)營協(xié)議報(bào)所在地的物業(yè)主管部門備案的，由區(qū)縣(市)物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正，逾期未改正的，處一千元以上五千元以下的罰款。

　　第一百二十四條【行政機(jī)關(guān)責(zé)任】違反本條例規(guī)定，物業(yè)主管部門和其他有關(guān)行政主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處及其工作人員未依法履行職責(zé)的，由其上級(jí)主管部門或者所在單位責(zé)令改正；造成后果的，由有權(quán)機(jī)關(guān)對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第十章附則

　　第一百二十五條【依照、參照?qǐng)?zhí)行】業(yè)主委托其他管理人管理物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當(dāng)依照本條例執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)決定自行管理物業(yè)管理區(qū)域的，參照本條例執(zhí)行。

　　第一百二十六條【施行時(shí)間】本條例自年 月日起施行。2010年1月1日起施行的《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。