作者丨王迪??

出品丨焦點財經(jīng)

與萬科出其不意分拆旗下物業(yè)板塊謀求上市相似，此前呼聲很高的龍湖在1月7日晚間確認(rèn)了分拆智創(chuàng)生活的事實。這也讓物業(yè)“巨無霸”之爭再添新軍。

讓人出乎意料的是，其一，在分拆上市的時間點上，龍湖成為2022年首家遞交招股書的物管企業(yè)，且在萬物云消息公布兩個月后。其次，龍湖并沒有將此前業(yè)內(nèi)所認(rèn)知的物業(yè)直接分拆上市，而是選擇了物業(yè)+商管組合包的形式，定名智創(chuàng)生活。第三，萬物云消息公布兩個月還沒有遞交招股書，龍湖公布消息時便已經(jīng)遞交招股書，動作迅速。

事實上，經(jīng)歷2021年，地產(chǎn)行業(yè)信心蕩到谷底，此種行業(yè)認(rèn)知也在傳導(dǎo)至行業(yè)IPO層面，相對于2020年房企分拆物業(yè)上市如火如荼且贏得高估值，2021年房企依托分拆物業(yè)及商管謀得成功閾值逐漸升維。

據(jù)焦點財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，新力服務(wù)、俊發(fā)服務(wù)、禹佳生活服務(wù)、力高健康生活、世紀(jì)金源服務(wù)、明宇商服招股書都曾面臨失效，力高健康生活、世紀(jì)金源服務(wù)等不得不二次遞表，目前通過聆訊的中梁百悅智佳、中南服務(wù)商業(yè)、祥生活服務(wù)也還未實現(xiàn)成功招股。這意味著，在未來，只有少數(shù)具備強品牌實力和綜合服務(wù)管理能力企業(yè)，才能順利實現(xiàn)“鯉魚跳龍門”的資本通途。

在此背景之下，作為行業(yè)最后兩家尚未登陸資本市場的前十物管企業(yè)之一，龍湖此次分拆基本面如何？它有何開年沖刺港交所的底氣？

物業(yè)+商管“新物種”

從分拆方式上來看，區(qū)別于房企通常單獨分拆物業(yè)或商管的方式，龍湖選擇的是另一種賽道：成立龍湖智創(chuàng)生活全新品牌。

公司主營業(yè)務(wù)是從龍湖集團分拆出來的智慧服務(wù)和商業(yè)運營業(yè)務(wù)，聚焦兩大賽道，且不是對“龍湖智慧服務(wù)”的升維，也不是龍湖智慧服務(wù)和龍湖旗下商業(yè)運營服務(wù)的簡單相加，而是基于全新業(yè)務(wù)內(nèi)涵、外延，在“一個龍湖”生態(tài)體系中，生長出來的全新品牌。

公告稱，于建議分拆及上市完成后，公司擬于分拆公司擁有不少于50%的權(quán)益，而分拆公司仍為本公司的附屬公司，預(yù)計建議分拆的各項適用百分比率均低于5%，公司將于適當(dāng)時候就建議分拆刊發(fā)進一步公告。

事實上，在房企物業(yè)市值增長漸趨平穩(wěn)之下，廣闊市場空間之中高專業(yè)壁壘已經(jīng)形成。相比住宅物業(yè)管理，商管的毛利率有更大的增長潛力。近日，披露收購禹佳生活服務(wù)住宅物管服務(wù)的華潤萬象生活，及去年被分拆謀求上市的萬達商管都在一定程度上釋放了積極信號。

更為重要的是，在物業(yè)分拆“堰塞湖”漸趨形成之時，龍湖選擇物管+商管的方式或許更具成長性及市場遠(yuǎn)景，也更能得到資本市場的認(rèn)可，方便贏得更高的估值。

此外，相對于萬科萬物云以平臺公司吸納“同盟軍”，碧桂園服務(wù)傾向于收并購擴大版圖的做法，龍湖更偏向于自身維度的深耕，且在增厚服務(wù)顆粒度上已經(jīng)有所呈現(xiàn)。

招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活合約及戰(zhàn)略合作面積4.4億平方米，在管面積2.5億平方米。其中，來自獨立第三方的住宅及其他非商業(yè)物業(yè)在管面積占比為59.8%，較2019年末的38.2%提升21.6個百分點。在商業(yè)運營服務(wù)板塊，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活為60個購物中心提供商業(yè)運營服務(wù)，合計面積580萬平米。

雖然諸多頭部物企及商管還未披露2021年年報，但是從不同時間披露的維度上可以窺見，頭部商管及物企的規(guī)模點位。

截至2021年上半年，碧桂園服務(wù)合同管理面積為12.05億平方米。截至2020年底，萬物云在管面積為5.66億平方米。截至2021年底最新數(shù)據(jù)，華潤萬象生活在管面積突破1.4億平方米。截至2021年上半年，萬達商管在管建筑面積達0.54億平方米。在此可以看出，龍湖智創(chuàng)生活雖然收并購不多，但是就規(guī)模來看仍然屬于偏上位。

從盈利能力上來看，據(jù)招股書顯示，2021年前9個月，龍湖智創(chuàng)生活營業(yè)收入超77.7億元，同比增長81.2%，凈利潤11.3億元，同比增長68.4%。此前萬物云公開的數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年實現(xiàn)營收103.83億元，同比增長33.3%，營業(yè)利潤為10.43億元?？梢钥闯觯f物云營收數(shù)額還是偏高，但從相對增長率方面來看，龍湖占據(jù)較大優(yōu)勢。

分拆上市一方面是為做大縱深版圖，另一方面也為自身企業(yè)謀得分?jǐn)傦L(fēng)險的現(xiàn)金流，這成為房企慣用的做法。事實上，龍湖管理面積持續(xù)增長之時，業(yè)務(wù)圍欄不斷拓寬。

焦點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，龍湖智創(chuàng)生活選擇的是，居住空間服務(wù)、商業(yè)空間服務(wù)、城市空間服務(wù)三大空間維度提供運營管理及服務(wù)，在這一點上，龍湖智創(chuàng)生活與萬物云具有相似性，萬物云此前也將業(yè)務(wù)條線發(fā)展目標(biāo)規(guī)定為住宅物業(yè)領(lǐng)域、商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域，和專注城市物業(yè)的萬物云城。

毫無疑問，未來物管服務(wù)的大方向是從業(yè)主走向市民，從“服務(wù)一個社區(qū)”逐步走向“服務(wù)一座城”。在居住空間服務(wù)基礎(chǔ)上，逐漸向商業(yè)及城市空間服務(wù)漸進也體現(xiàn)了龍湖戰(zhàn)略的前瞻性。

根據(jù)招股書披露，龍湖智創(chuàng)生活2019年、2020年及截至2021年9月30日止九個月，在管購物中心的客流分別為4.722億、4.587億及5.043億；在管購物中心的銷售額分別約為267億元、305億元及446億元（單位：人民幣），也體現(xiàn)了其發(fā)展韌性及流動性。

插“科”打“輕”

此次龍湖智創(chuàng)生活分拆可以清晰地看出龍湖目前聚焦的兩個點：科技及輕資產(chǎn)。此時瞄準(zhǔn)風(fēng)口或會為其估值提升增加籌碼。

去年，龍湖商業(yè)宣布全面啟動輕資產(chǎn)模式，已經(jīng)為其做好了鋪墊。此外，從早期的大悅城、凱德到新城商業(yè)地產(chǎn)從“重”轉(zhuǎn)“輕”的熱浪翻涌，去年萬達輕資產(chǎn)商管公司提交招股書謀求港股上市，都在表明商業(yè)邏輯的位次更迭，也在表明此時掘金存量的特殊意義。

早在2002年，在房地產(chǎn)傳統(tǒng)“買地―賣房―買地”思維模式之下，龍湖已經(jīng)將運營邏輯投入到商業(yè)，聚焦天街的打造，且已擁有良好的物業(yè)和租金收入。通過近20年商業(yè)運營經(jīng)驗沉淀，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)打造輕資產(chǎn)運營旗艦平臺，服務(wù)已經(jīng)開業(yè)的購物中心有60個，合計面積580萬平米。

此次將商業(yè)資產(chǎn)運營服務(wù)，分拆組合上市，亦是龍湖對商業(yè)運營能力的自信。據(jù)了解，龍湖智創(chuàng)生活為購物中心提供全生命周期的資產(chǎn)管理服務(wù)，涵蓋開業(yè)前的資產(chǎn)定位、設(shè)計咨詢、招商管理，到開業(yè)后運營服務(wù)、租戶管理、品牌輸出和消費者服務(wù)等。

根據(jù)招股書顯示，截至2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活就128個購物中心項目訂立商業(yè)運營服務(wù)合約，總合約建筑面積為1220萬平方米。其中，另有68個購物中心絕大部分預(yù)計于2022年至2025年期間開業(yè)。

以輕資產(chǎn)模式運行，一方面，自持類的商業(yè)地產(chǎn)不受周期波動影響，市場預(yù)期向好；另一方面，在擴大內(nèi)需政策的帶動下，消費規(guī)模穩(wěn)步擴張，消費結(jié)構(gòu)向中高端持續(xù)升級。

以萬達商管為例，去年10月，萬達商業(yè)經(jīng)過一番騰挪，踏上輕資產(chǎn)風(fēng)口，以萬達商管之名重新沖擊港交所。彼時，外界預(yù)測，若萬達商管成功上市，估值可能超過2000億元，輕資產(chǎn)或會為龍湖分拆上市增加估值籌碼。

此外，智慧服務(wù)成為物業(yè)行業(yè)發(fā)展的一大趨勢。在元宇宙、大數(shù)據(jù)、科技賦能、“專精特新”的熱詞浪潮之中，龍湖瞄準(zhǔn)科技也是在地產(chǎn)行業(yè)式微的背景下找到的一條“上岸”蹊徑，而龍湖在2021年一直號召向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向互聯(lián)網(wǎng)學(xué)習(xí)。

在多數(shù)物業(yè)企業(yè)還停留在“看樓護院”標(biāo)準(zhǔn)時，頭部企業(yè)已經(jīng)超前思考了如何通過智慧服務(wù)賦能城市空間。

事實上，早在2014年，龍湖智創(chuàng)生活開始智慧引擎的探索，如今已構(gòu)建了系統(tǒng)性的科技支撐體系，將“人-空間-服務(wù)”打通，形成端到端的服務(wù)閉環(huán)，為服務(wù)賦能。

去年9月，龍湖集團公告稱，擬以21.6億元通過間接附屬公司收購百佑科技、重慶佑佑和重慶汀谷股份，合計對價21.6億元，而龍湖此次的收購對象是醫(yī)療服務(wù)及智能科技資產(chǎn)，意在加速集團數(shù)字化能力的搭建，助力降本提效，提升服務(wù)圍欄。

科技的賦能半徑，同樣可以觸及到商業(yè)運營層面。例如，提供會員服務(wù)、營銷活動和在線銷售的“流量在線”、提供租戶服務(wù)、租戶經(jīng)營賦能和增值服務(wù)的“商戶在線”、協(xié)助資產(chǎn)管理決策的“資產(chǎn)在線”等。

權(quán)威第三方調(diào)研機構(gòu)調(diào)查結(jié)果顯示，龍湖智創(chuàng)生活以超越行業(yè)優(yōu)秀分位，連續(xù)12年業(yè)主滿意度超過90%。

自有體系重塑估值

踩對了風(fēng)口只是資本市場利好的一方面，更多的則是“打鐵還需自身硬”。

從此前上市物業(yè)與商管資本市場表現(xiàn)來看，碧桂園服務(wù)（6098.HK），華潤萬象生活（1209.HK），融創(chuàng)服務(wù)（1516.HK）一度成為港股物業(yè)板塊中總市值排名前三，總市值分別為1772億元，886億元，436億元，市盈率分別為42倍，57倍，37倍，碧桂園服務(wù)市值超過了碧桂園的1540億元。

對此1月7日收盤股價，物業(yè)與商管服務(wù)市值逐漸回歸理性，碧桂園服務(wù)、華潤萬象生活。融創(chuàng)服務(wù)，總市值分別降為1358.21億元、810.29億元，230.74元，市盈率下降至32.64倍，52.94倍，19.39倍，而碧桂園服務(wù)市值低于碧桂園的1638.91億元。

現(xiàn)實情況的邏輯是，想要踏入資本市場并具有抗跌性更多的是需要依靠自身的發(fā)展性與成長性。

物業(yè)及商管更多情況之下是依賴于母公司的發(fā)展，而龍湖在第三方拓展之中逐年呈現(xiàn)上升趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，截至2019年、2020年及2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活在管的由獨立第三方開發(fā)的項目，分別占在管項目總數(shù)的43.9%、47.4%及58.5%。同期，相應(yīng)在管建筑面積，分別占在管總建筑面積的38.2%、51.5%及59.8%。

從城市發(fā)展來看，截至2021年9月30日，龍湖住宅物業(yè)管理服務(wù)項目，一二線城市項目占比近80%，位于一二線城市的物業(yè)管理服務(wù)項目面積為1.64億平方米，占比約77%。

此外，龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)領(lǐng)域也在不斷擴展。2018年，龍湖集團正式發(fā)布“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，以“開發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動，積極推動自身建造、管理的空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務(wù)相互促進，從住宅、商業(yè)寫字樓，再到學(xué)校醫(yī)院、交通樞紐，逐漸承擔(dān)起更多城市空間的服務(wù)職能，業(yè)務(wù)層面，從單一的地產(chǎn)業(yè)務(wù)向多元化業(yè)務(wù)層面的發(fā)展與延申，以強調(diào)開發(fā)與經(jīng)營性業(yè)務(wù)并重；覆蓋多類業(yè)態(tài)，將服務(wù)延伸到更多城市空間領(lǐng)域。

數(shù)據(jù)顯示，2021年12月28日，龍湖智創(chuàng)生活向61個購物中心項目提供物業(yè)管理服務(wù)，在管總建筑面積約為930萬平方米（包括公共區(qū)域及停車區(qū)域），以及向180個寫字樓及其他商業(yè)項目提供物業(yè)管理服務(wù)，總在管建筑面積約為1580萬平方米。

這也意味著，在業(yè)務(wù)盈利結(jié)構(gòu)中，龍湖智創(chuàng)生活業(yè)務(wù)涵蓋住宅及其他非商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，和商業(yè)運營管理服務(wù)。前者提供物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)，后者提供購物中心商業(yè)運營和物業(yè)管理服務(wù)、寫字樓及其他商業(yè)物業(yè)服務(wù)。

穩(wěn)健的發(fā)展是口碑的基礎(chǔ)。據(jù)沙利文研究報告，龍湖智創(chuàng)生活在人均效能在物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)極具競爭力，人均在管面積、人均創(chuàng)收，均為行業(yè)第一 ；截至2021年9月30日，龍湖智創(chuàng)生活凈利率達到15%，處于行業(yè)頂尖水平。

與此同時，按運營項目數(shù)量計，在中國所有購物中心運營服務(wù)提供商中排名第六；至2020年12月31日，按每家門店的日均客流計，在中國十大購物中心運營服務(wù)提供商中排名第二；按平均出租率計，在中國十大購物中心運營服務(wù)提供商中排名第三。

此外，母公司一直是分拆上市的后盾。龍湖一直憑借較低的融資成本穩(wěn)健示人，財務(wù)自律、現(xiàn)金流充沛，是房企掌握主動權(quán)的核心因素，也是抵抗周期風(fēng)險的根本。

截至2021年上半年末，龍湖凈負(fù)債率進一步下降至46.0%，現(xiàn)金短債比達到5.48倍（剔除預(yù)售監(jiān)管資金及受限資金后現(xiàn)金短債比為3.91），剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，連續(xù)5年保持“三道紅線”的綠檔水平。

2021年，龍湖曾將房屋租售、房屋裝修升級為主航道業(yè)務(wù)，與地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運營、租賃住房、智慧服務(wù)，形成六大主航道并駕齊驅(qū)。此次，將商業(yè)運營、智慧服務(wù)合并為龍湖智創(chuàng)生活意味著多航道協(xié)同發(fā)展的新著力點。

在“一個龍湖”生態(tài)體系內(nèi)，需要在不同空間、資產(chǎn)、產(chǎn)品、服務(wù)之間，企業(yè)與消費者之間呈現(xiàn)紐帶關(guān)系，形成更好的串聯(lián)，而智創(chuàng)或許就是未來的答案。不論是企業(yè)內(nèi)部而言，還是風(fēng)口之下，智是智能·智慧，創(chuàng)是創(chuàng)新·創(chuàng)造，生活是連接人與空間。