斑馬消費 沈庹

繼去年交出一份扎實的業(yè)績后，融創(chuàng)中國今年上半年再次出彩：合約銷售金額增長60%以上，營業(yè)收入增長超過20%，凈利潤增長接近10%。

中國房地產行業(yè)進入最嚴監(jiān)管時代，融創(chuàng)中國展現(xiàn)出超強的韌性，在業(yè)績快速增長的同時，也淬煉出較強的綜合實力。

地產主業(yè)不斷夯實

8月30日晚間，融創(chuàng)中國（01918.HK）披露2021年中期業(yè)績。今年上半年，公司完成合同銷售金額3207.6億元，同比增長64.3%。期內，公司實現(xiàn)營業(yè)收入958.16億元、歸母凈利潤119.89億元，同比分別增長23.89%和9.40%。同期，公司物業(yè)銷售收入增加144.3億元至875.0億元，物業(yè)交付面積增加295.4萬平方米，業(yè)務規(guī)模不斷擴大。

以上半年完成的合同銷售金額計，公司仍穩(wěn)居行業(yè)第4位，且繼續(xù)在核心城市保持優(yōu)勢。今年前6月，公司在全國20個城市銷售額超過50億元，在武漢、杭州、重慶等9個城市合同銷售金額超過百億元。尤其在武漢和杭州兩個城市，合同銷售金額均超過200億元，單個城市的規(guī)模即可入圍地產百強。

公司在核心城市群的優(yōu)勢越來越明顯，今年上半年，在長三角、西部核心城市及環(huán)渤海，分別實現(xiàn)銷售金額1141億元、791億元和637億元。

今年的土地市場熱鬧非凡，公司始終堅持高質量拿地策略，進一步鞏固頭部房企土儲優(yōu)勢。前6個月，公司新增土地權益貨值約2135億元，總的權益土儲貨值約2萬億元。

公司稱，今年下半年可售貨值超過6600億元，其中29%位于長三角地區(qū)。國盛證券等機構研報預計，融創(chuàng)今年將繼續(xù)實現(xiàn)銷售穩(wěn)步增長的局面。

?

加速實現(xiàn)“綠檔”

在房地產上半場，融創(chuàng)中國憑借高周轉模式迅速躋身頭部房企之列。從2019年下半年開始，公司先于政策要求主動降杠桿，以提升盈利能力、保障現(xiàn)金流。

2020年，公司繼續(xù)調整節(jié)奏，在業(yè)績增長同時持續(xù)改善負債指標。當年，非受限現(xiàn)金短債比較上年提升0.51，凈負債率較上年下降76.3個百分點，剔除預收款項后資產負債率較上年下降5.6個百分點，三道紅線指標連降兩檔至黃檔。

進入2021年，公司“三道紅線”指標持續(xù)改善。今年上半年，凈負債率86.6%，較2020年末下降9.4個百分點；非受限制現(xiàn)金短債比升至1.11，剔除預收賬款后的資產負債率降至76%，公司正在加速邁向“綠檔”房企之列。

在今年上半年，公司更加嚴格控制拿地，權益拿地銷售比為37.9%，自去年7月至今年6月，1年內權益拿地銷售比為28.5%。

公司較好的控制拿地節(jié)奏，通過釋放經營現(xiàn)金流支持運營發(fā)展，借貸總額得到良好控制。至今年6月，公司借貸總額為3035.3億元，與去年同期的3034.4億元基本持平。其中，一年內到期有息負債總額910億元，短債占總有息負債比重降至30%的行業(yè)低位，債務結構良性。

同時，公司貨幣資金持續(xù)增加，今年上半年，非受限現(xiàn)金為1010.99億元，較去年底增長2.42%，且完全可以覆蓋短期負債。

最近兩年，公司連續(xù)大幅降低信托借款規(guī)模，融資結構不斷改善，融資成本持續(xù)下降。

2021年1月26日，公司成功發(fā)行2024年到期的6億美元5.95%優(yōu)先票據，及2026年到期的5億美元6.5%優(yōu)先票據；2021年3月2日，公司額外發(fā)行2024年到期的3.42億美元5.95%優(yōu)先票據，及于2025年到期的2.1億美元6.5%優(yōu)先票據。兩次發(fā)債利率均為公司上市以來最低水平。

隨著降杠桿優(yōu)化資本結構的深入，安全穩(wěn)健高質量增長態(tài)勢的呈現(xiàn)，多家國際機構先后對公司提升評級。標普將公司主體評級上調至BB，展望穩(wěn)定；穆迪、惠譽將公司評級展望升至正面；摩根大通、Sustainalytics等機構對公司的評級也大幅改善，公司未來融資環(huán)境向好。

在中期業(yè)績會上，孫宏斌強調，未來3年首要目標就是降低融資成本，不僅要降低負債率，還要降低負債規(guī)模。

?

地產+儲備動能

融創(chuàng)中國房地產主業(yè)穩(wěn)步增長的同時，由物業(yè)服務和文旅業(yè)務等組成的地產+業(yè)務亦快速成長。

公司物業(yè)服務板塊早在17年前就已布局，去年底拆分登陸港股，成為公司主業(yè)之外重點培育的業(yè)績增長點。

在公司披露中期業(yè)績之前，融創(chuàng)服務（01516.HK）率先披露上市后的首份期中成績單，實現(xiàn)營業(yè)收入33.2億元，歸母凈利潤6.1億元，同比分別增長85%和154%，凈利潤率達到19%，同比提升5個百分點。

融創(chuàng)服務收入和盈利能力雙升，收入結構進一步優(yōu)化。物業(yè)管理收入20.5億元、社區(qū)生活服務收入1.9億元、非業(yè)主增值收入10.8億元，同比分別增長94%、206%和60%。其中，社區(qū)生活服務收入遠超去年全年，且增速強勁。

借助融創(chuàng)中國的資源優(yōu)勢，融創(chuàng)服務已躋身物業(yè)頭部企業(yè)陣營，截至6月底，公司在管建筑面積達1.7億平方米，合約建筑面積達3.2億平方米。

在物業(yè)服務之外，文旅業(yè)務同樣不可小窺。今年上半年，融創(chuàng)文旅實現(xiàn)營業(yè)收入26.1億元，同比增長166%，經營利潤升至4.4億元。尤其是在旅游行業(yè)逐漸復蘇后，融創(chuàng)文旅客流量同比上升103%，達到7201萬人次。桂林融創(chuàng)國際旅游度假區(qū)、杭州灣融創(chuàng)水世界及濟南融創(chuàng)文旅城等標桿項目開業(yè)即受市場熱捧。

截至目前，融創(chuàng)文旅擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會議會展和文旅小鎮(zhèn)4大板塊，匯集了融創(chuàng)樂園、雪世界等10多種城市綜合業(yè)態(tài)。隨著多個項目開發(fā)成功，冰雪業(yè)務影響力大幅提升。今年上半年，公司冰雪業(yè)務完成對7省35座城市戰(zhàn)略布局，在文旅行業(yè)建立了較深的護城河。

隨著各業(yè)務板塊互相賦能，融創(chuàng)中國儲備了未來長期業(yè)績增長點，這將更有助于公司更均衡、高質量發(fā)展目標的達成。

今年以來，國際知名大行摩根士丹利、花旗、摩根大通、海通國際、中金及瑞信等相繼發(fā)布報告大力推介融創(chuàng)中國，給予融創(chuàng)“跑贏大市”評級，并列為“首選推薦”股票。