2020年的北京房地產(chǎn)市場可謂一波三折，前三季度反復(fù)經(jīng)歷冰火兩重天的狀態(tài)。在第三季度初，隨著新發(fā)地新冠肺炎疫情有所緩解，市場進(jìn)入恢復(fù)期，到第三季度末，房企在京推售和營銷力度加大，特別是在9月積極搶收，多個(gè)不限價(jià)商品房項(xiàng)目取證入市，新房成交規(guī)模持續(xù)上升，成交價(jià)格亦小幅上升。

政策層面，第三季度末，全國多地調(diào)整調(diào)控政策，外圍政策環(huán)境從緊。本地方面，調(diào)控政策保持穩(wěn)定，首都功能核心區(qū)、北京自貿(mào)區(qū)等多項(xiàng)規(guī)劃相繼落地，《北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2020年）》顯示，北京調(diào)控政策將從“因城施策”升級(jí)為“因區(qū)施策”，各行政區(qū)將細(xì)化當(dāng)?shù)卣{(diào)控目標(biāo)，出臺(tái)長效機(jī)制，預(yù)計(jì)將對(duì)北京各區(qū)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，值得關(guān)注。

為權(quán)威、客觀、公正展現(xiàn)房企在北京市場的銷售力和影響力，精當(dāng)、準(zhǔn)確、清晰研判北京市場前景與趨勢，焦點(diǎn)研究院現(xiàn)發(fā)布《2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》，將通過房企銷售金額、房企銷售面積，項(xiàng)目銷售金額、項(xiàng)目銷售面積等四個(gè)維度，體現(xiàn)房企在北京市場的銷售情況，旨在為市場各方判斷市場趨勢，進(jìn)行戰(zhàn)略決策提供有益借鑒與參考。

根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，北京房企實(shí)現(xiàn)銷售面積338.7萬平方米，銷售金額1732.32億元。其中，首開以25.84萬平方米的銷售面積，135.26億元的銷售金額，位居2020年第三季度北京房企首位。此外，城建和中海位列2020年第三季度北京房企銷售力的第二位和第三位。而在項(xiàng)目方面，位于的石景山區(qū)的限房價(jià)項(xiàng)目禧悅學(xué)府則分別位居2020年第三季度北京項(xiàng)目銷售面積和銷售金額的首位；泰禾北京院子二期和萬橡悅府位居2020年第三季度北京項(xiàng)目銷售面積的第二位和第三位，萬橡悅府和金融街武夷融御則位居2020年第三季度北京項(xiàng)目銷售金額的第二位和第三位。

聲明：研究成果歸焦點(diǎn)研究院所有，任何機(jī)構(gòu)或個(gè)人未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載、引用和解讀。

榜單解讀

2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場綜述與前景展望

一、市場交易先抑后揚(yáng)，第三季度觸底反彈

2020年的北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出極大的不確定性。春節(jié)后，新冠肺炎疫情到來，市場交易“冰封”，當(dāng)期計(jì)劃入市項(xiàng)目推遲，從實(shí)際情況來看，推遲入市項(xiàng)目被迫擠壓到6月后。此外，疫情對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響深遠(yuǎn)，疫情緩解前后，對(duì)家庭收入的偏悲觀預(yù)期導(dǎo)致短期內(nèi)市場觀望情緒升溫。反過來，房企和項(xiàng)目面臨資金吃緊、庫存承壓等影響，被迫采取以價(jià)換量借以刺激市場需求釋放，并借助線上直播等形式因地制宜，以求擴(kuò)大房企和項(xiàng)目曝光度，為刺激成交創(chuàng)造條件。

隨著新冠肺炎疫情有所緩解，社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行趨于穩(wěn)定，行業(yè)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，4月的北京市場有所復(fù)蘇，且因5月西城區(qū)多所學(xué)校劃片政策調(diào)整，對(duì)市場有刺激作用。然而，正當(dāng)房企和項(xiàng)目寄希望于借勢盡快實(shí)現(xiàn)成交，6月新發(fā)地爆發(fā)二次疫情又導(dǎo)致市場短期停滯，起勢姿態(tài)略有浮現(xiàn)便暫時(shí)告一段落，房企和項(xiàng)目錯(cuò)過了近在咫尺的“小陽春”。整體上看，2020年第二季度的北京市場呈現(xiàn)出“先揚(yáng)后抑”狀態(tài)，房企和項(xiàng)目也更為理性，轉(zhuǎn)而積蓄力量備戰(zhàn)第三季度。

第三季度是北京市場在年內(nèi)最為活躍的時(shí)間段，成交規(guī)模和成交價(jià)格呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性上揚(yáng)趨勢。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，北京新建商品住房供應(yīng) 1.3萬套，面積172.2萬平方米，環(huán)比下降26%，同比下降19%；成交1.6萬套，面積197.7萬平方米，環(huán)比上升41%，同比上升56%。成交金額更是在年內(nèi)首次超過千億規(guī)模。

2019年1月至2020年9月北京商品住房供應(yīng)和成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

北京各行政區(qū)商品住房成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

二、國資房企抗壓能力顯著，合作開發(fā)成市場主流

在2020年前三季度的市場表現(xiàn)中，房企出現(xiàn)顯著分化，其中，以國資背景房企，以及民營但規(guī)模居前房企抗壓能力表現(xiàn)顯著。特別是首開的市場占有率表現(xiàn)強(qiáng)勢，其深耕北京市場三十余年，主城區(qū)系其貨值最集中區(qū)域，從土地到項(xiàng)目開發(fā)，首開有著強(qiáng)力資源優(yōu)勢和成熟品牌效應(yīng)。首開的市場適應(yīng)能力比較強(qiáng)，通過線上銷售渠道打開局面，加快去化。

由于北京市場單項(xiàng)目貨值高，開發(fā)強(qiáng)度大，購房需求較為復(fù)雜，且已成為北方市場中最為成熟者，通過北京土地市場獨(dú)立拿地，獨(dú)立開發(fā)難度極大，尋求合作開發(fā)已成為房企主流選擇，這其中尤以首開表現(xiàn)最為突出，其在當(dāng)前市場上多個(gè)熱點(diǎn)項(xiàng)目中股權(quán)并參與開發(fā)，這也導(dǎo)致其在房企銷售規(guī)模的全口徑統(tǒng)計(jì)中占盡優(yōu)勢。根據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前首開在京開發(fā)并銷售的項(xiàng)目有21個(gè)，涵蓋全市九區(qū)，其中獨(dú)立操盤項(xiàng)目9個(gè)，聯(lián)合體開發(fā)項(xiàng)目14個(gè)，占總量的67%。

首開當(dāng)前在京開發(fā)或參與開發(fā)項(xiàng)目一覽，數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

首開當(dāng)前在京開發(fā)或參與開發(fā)項(xiàng)目區(qū)位圖，數(shù)據(jù)來源：焦點(diǎn)研究院

我們認(rèn)為，以首開為首的國資背景房企，其在市場的強(qiáng)勢狀態(tài)仍將延續(xù)。根據(jù)焦點(diǎn)研究院已發(fā)布的《2020年前三季度北京房地產(chǎn)市場拓展力TOP20》統(tǒng)計(jì)，2020年前三季度，首開以53.57萬平方米的拿地面積，以及296.29億元的拿地金額位居首位。我們測算，以首開當(dāng)前拿地規(guī)模和趨勢計(jì)算，至少到2020年第四季度或2021年初，首開仍將在北京市場維持拿地和營銷上的強(qiáng)勢狀態(tài)。

三、北京市場區(qū)域分化顯著，昌平朝陽豐臺(tái)交易居前

從區(qū)域上看，交易分化趨勢非常顯著。一方面，區(qū)域供應(yīng)規(guī)模對(duì)成交影響較大，另一方面，則與區(qū)域購房需求情況有一定關(guān)系。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，昌平區(qū)、朝陽區(qū)和豐臺(tái)區(qū)系商品住宅成交主力，東城區(qū)、西城區(qū)則系成交單價(jià)最高。

具體來看，昌平區(qū)緊鄰海淀區(qū)北部，受中關(guān)村、上地、清河等區(qū)域輻射，可承接從海淀區(qū)外溢購房需求。同樣，昌平區(qū)是近三年來北京房地產(chǎn)開發(fā)用地供應(yīng)規(guī)模較大的區(qū)域，且前三季度商品住宅供應(yīng)規(guī)模位居全市第三位，類型也比較豐富。

朝陽區(qū)也系“城六區(qū)”房地產(chǎn)開發(fā)用地和商品住宅供應(yīng)的主力區(qū)域，受北京自貿(mào)區(qū)、第四使館區(qū)等利好影響，朝陽區(qū)金盞、東壩受到市場較強(qiáng)關(guān)注。

此外，豐臺(tái)區(qū)在“城六區(qū)”中面積較大，房地產(chǎn)開發(fā)用地潛在供應(yīng)規(guī)模高，但商品住宅成交價(jià)格相對(duì)較低。2017年以來，豐臺(tái)區(qū)供應(yīng)多宗限價(jià)地塊，當(dāng)前可售房源規(guī)模比較高，多個(gè)限競房項(xiàng)目在售。而在不限價(jià)商品房方面，豐臺(tái)區(qū)在2020年第三季度又推出北京金茂府二期、中海甲叁號(hào)院等高端項(xiàng)目，加上區(qū)內(nèi)規(guī)劃麗澤商務(wù)區(qū)、豐臺(tái)科技園等片區(qū)有著城市發(fā)展利好，使豐臺(tái)區(qū)成為北京南部品質(zhì)住宅聚集區(qū)。

2020年第三季度北京各行政區(qū)商品住宅成交情況，數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

左：位居2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20項(xiàng)目在行政區(qū)上的分布情況

右：2020年第三季度北京各行政區(qū)商品住宅供應(yīng)占比情況

數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、焦點(diǎn)研究院

四、不限價(jià)商品房已成市場熱點(diǎn)，優(yōu)質(zhì)限競房實(shí)際成交占主力

盡管不限價(jià)商品房在2020年成為北京市場的熱點(diǎn)，但在實(shí)際成交上看，限競房依然是北京市場交易的主力。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，在《2020年第三季度北京房地產(chǎn)市場銷售力TOP20》中，限競房項(xiàng)目有11個(gè)，普通商品住房項(xiàng)目有6個(gè)，另有別墅項(xiàng)目3個(gè)。其中，由首創(chuàng)、新城聯(lián)合開發(fā)的禧悅學(xué)府項(xiàng)目以6.24萬平方米的銷售面積，38.06億元的銷售金額位居首位。

2017年是北京市場的“限競房元年”，此后三年，北京土地市場交易中，限競房占據(jù)主力，以致當(dāng)前限競房項(xiàng)目系北京市場供應(yīng)和交易的主力。2020年以來，不限價(jià)商品房地塊供應(yīng)規(guī)模放大，但從開發(fā)周期推算，其對(duì)交易端結(jié)構(gòu)和格局的影響須到2021年方可逐步顯現(xiàn)。當(dāng)前限競房項(xiàng)目多，但在購房需求選擇上，其更看重項(xiàng)目區(qū)位、環(huán)線、交通條件和周邊配套情況，在上述方面有優(yōu)勢，產(chǎn)品規(guī)劃有特點(diǎn)的限競房項(xiàng)目，在市場上有較大優(yōu)勢。

五、首置剛需改善需求表現(xiàn)活躍，價(jià)格因素影響較大

與往年相比，首置剛需和首次改善需求表現(xiàn)更為活躍。根據(jù)焦點(diǎn)研究院的統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度，北京商品住宅成交主力面積段系90至140平方米，占總量的50%。此外，90平方米以下商品住宅成交占總量的29%，140至180平方米占總量的7%，180平方米以上占總量的14%。

另據(jù)焦點(diǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年第三季度全市項(xiàng)目成交價(jià)格4.86萬元/平方米，其中，位居銷售力TOP20項(xiàng)目，其成交價(jià)格5.40萬元/平方米，成交價(jià)格最高的項(xiàng)目是中海首鋼長安云尚，為7.1萬元/平方米。

盡管不限價(jià)商品房項(xiàng)目大量入市，對(duì)北京房價(jià)可能產(chǎn)生一定影響，但限競房依然是成交主力，而從購房需求表現(xiàn)來看，價(jià)格因素的影響也居高不下。

六、市場轉(zhuǎn)軌即將到來，區(qū)域板塊紅利浮現(xiàn)

盡管不限價(jià)商品房項(xiàng)目在數(shù)量上有所增加，將對(duì)北京房價(jià)產(chǎn)生一定影響，但受宏觀政策和外圍市場政策環(huán)境從嚴(yán)從緊影響，加之金融政策有所收緊，住房貸款利率進(jìn)一步下行面臨重重阻力，焦點(diǎn)研究院認(rèn)為，北京市場仍面臨較大壓力，對(duì)房企生存環(huán)境而言并非利好。一方面，隨著限競房地塊供應(yīng)規(guī)模下降，不限價(jià)商品房項(xiàng)目數(shù)量增加，到2021年，北京市場的交易格局將發(fā)生巨大變化，部分區(qū)域交易將從限競房項(xiàng)目轉(zhuǎn)向不限價(jià)商品房項(xiàng)目，這也將對(duì)區(qū)域價(jià)格產(chǎn)生影響。更為重要的是，限競房紅利期已經(jīng)結(jié)束，購房需求將進(jìn)一步集中。

市場也并非毫無正面和積極信號(hào)，北京的城市地位和影響力仍在，近期落地的北京自貿(mào)區(qū)，將對(duì)海淀區(qū)、昌平區(qū)、朝陽區(qū)、順義區(qū)和通州區(qū)等產(chǎn)生正面和積極影響，其有利于區(qū)域市場進(jìn)一步活躍，特別是一些“低估值區(qū)域”將轉(zhuǎn)入紅利狀態(tài)。

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