前言

在通州看完金融街武夷融御這個盤后，想著去看看金地壹街區(qū)。后續(xù)單獨寫一篇這個小區(qū)吧--這個小區(qū)我的建議是工作在通州核心區(qū)，對軌道交通依賴性不是那么強的，想買新盤，總價受限的可以考慮一下。投資或者是在市區(qū)上班，住這里還是有點遠，不是那么優(yōu)。這篇就重點聊一下踩盤璀璨公元的感受吧！

一、路上

從融御前往璀璨公園，沿著東六環(huán)邊上的通運路一直至土橋，核心區(qū)兩側(cè)不是工地，就是新建的一棟棟大樓（主要還是六環(huán)路入地工程和核心區(qū)的配套建設(shè)，28號線的地鐵也在同步建設(shè)過程中--號稱2025年要開通，現(xiàn)在信號還沒有招標，估計25年會開通一段，全線有點難）。

（這里六環(huán)外側(cè)是城市綠心公園，）臨河里南側(cè)還是有一些空地的，這里現(xiàn)在有三個新建小區(qū)（北側(cè)是能建-京玥蘭園，中間是璀璨公元，南側(cè)是新城基業(yè)-頤瑞府，其它小區(qū)后面有機會再說吧，今天先說一下璀璨公元），同時在售賣，其中最典型的就是璀璨公元了。售樓處不在工地的邊上，在不遠處的群芳南街的路邊（這里也是地鐵7號線萬盛東站，路南側(cè)是一排被鐵皮擋著的空地，7號線的南側(cè)路邊至環(huán)球影城會建相應(yīng)的旅游文化商業(yè)配套，規(guī)劃打造的是旅游、休閑、高端購物于一體的文化旅游聚集區(qū)--反正目前還是一片空地，慢慢建設(shè)吧，環(huán)球影城后面還有二期三期呢）。

一到工地被工地上空的高壓線嚇了一跳，就在邊上，別說影響居住了，現(xiàn)在施工感覺都有點影響（銷售具體說這個后期交房的時候是入要地的，這個會在具體的合同中明確的，這個就讓懸著的心放下來了）。

環(huán)球影城國慶有好多旅游者，但是項目周邊車輛和人員還是非常稀少（旅游人主要是在南側(cè)，群芳地鐵站附近要找個吃飯的地方都相對比較困難）。

看完房子回來的走了京通快速路，基本是沿著八通線（現(xiàn)在的1號線東段，）向西走，橫穿通州老城區(qū)，那紅綠燈還是很多的，上了快速路，通暢起來還是非常舒服的（就是看到每天早晚高峰期，這里真是那個堵啊，有機會的大家可以去感受一下，關(guān)鍵1號線人也多，好在有了六號線的分流，好了不少。未來的平谷線再分流一下，這里軌道交通出行舒適度會更高一點了--這也是通州的持續(xù)利好所在吧）。

總之：這里屬于通州老城區(qū)的南側(cè)，也是通州發(fā)展規(guī)劃的最南側(cè)，具體是以文體旅游發(fā)展為主，小區(qū)基本屬于規(guī)劃副中心的居住區(qū)域的邊界，因此這里未來的發(fā)展規(guī)劃潛力基本鎖定

（對于居住的利好，①、軌道交通，②、次新小區(qū)，③、周邊的學(xué)校--牌子掛了，教學(xué)質(zhì)量只能等待時間驗證了，④、產(chǎn)業(yè)就是旅游業(yè)，后續(xù)可以逛南面的旅游商業(yè)配套，別太理想了了，旅游區(qū)的商業(yè)你想想--賣給游客的。其他資源就只能共享老城區(qū)的配套了）。

通州的規(guī)劃是非常不錯，但是落地有先后，那些是對你居住真正的利好，那些會打折扣，那些是虛的，還是要區(qū)分清楚了。想一下這些配套的目標是什么，你大概就知道了（上海浦東發(fā)展了這么多年，除了黃浦江邊的高端小區(qū)，賣出了高溢價，應(yīng)該算是上海這么多年漲幅最差的板塊，名聲很大，但是不代表漲幅很好，前期溢價太高了--湯臣一品現(xiàn)在還在賣新房呢）。

軌道交通的便捷性一直在變好，從7號線的開通、6號線的開通、八通線與1號線的貫通、未來平谷線的開通（四條線與主城區(qū)貫通，這個還是近郊區(qū)頭一份，未來M101的開通，內(nèi)部也搭建便捷的交通，通州的環(huán)線就要慢一點了）。

二、售樓處

這個售樓處相當于是租了一層裝修了一下（在這里停車還是要收費的，這是這么多售樓處，為數(shù)不多的停車收費售樓處）。老規(guī)矩，進了招商的售樓處，先給你上一段歷史課（李鴻章的創(chuàng)辦，到抗戰(zhàn)時期江口沉船，再到1979年，深圳再次起航--主營是金融、港口、和地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)）。

這個樓盤的定位屬于招商的璀璨系，屬于中高端的定位（這個肯定是比亦莊的招商璽系列差一些，與招商臻園系列也不一樣）。屬于從規(guī)劃（屬于洋房社區(qū)）、建筑（采用最新的金屬材質(zhì)，專業(yè)的樓棟和戶型設(shè)計）、歸家（也是按照五重場景式的回家路線景觀設(shè)計）、景觀（園林景觀設(shè)計還是不錯的，屬于高定庭院）、圈層（小區(qū)定位是改善群體，戶型相對比較純粹）、科技（號稱是科技住宅，但是與金茂的12大科技系統(tǒng)還是差那么一點，比普通的住宅高科技了那么一些）和精工（在內(nèi)部的空間和設(shè)計方面，還是相對比較精致的）七大方面做了定位，這個還是用心了（這個還是不錯的，至少開發(fā)商在整個開發(fā)過程中還是往這些方面考慮了）。

亮燈的是這次開盤銷售的樓棟

小區(qū)的詳細介紹之前寫過一篇。文章里面對位置，板塊，產(chǎn)業(yè)，配套、小區(qū)、戶型，價格及購買建議詳細介紹了一遍。

深度剖析--通州--東小馬--招商蛇口-璀璨公元值得買嗎？N0200

15棟樓，7-11層的底層住宅（開發(fā)商稱之為洋房社區(qū)，這個我理解的洋房是六層及低于六層的可以稱之為洋房，高于六層，低于11層的叫小高層。一般開發(fā)商為了好賣，反正低于11層的都叫洋房社區(qū)，這個有點勉強了，大家心里有數(shù)即可），500多戶的中型社區(qū)?，F(xiàn)在開盤銷售的是其中幾棟樓，如下圖所示（也是沒想象中的那么好賣，慢慢開著賣吧。出生就大熱的盤--招商璽也是只開四棟，慢慢賣，要不然就冷場了，更難受）。

小區(qū)的樓棟外立面，屬于經(jīng)過專業(yè)設(shè)計的大塊玻璃+金屬板+真石漆，還是非常不錯的。小區(qū)的園林也是采用專業(yè)設(shè)計（小區(qū)的入口有下沉式的小廣場園林設(shè)計，也有一部分水的元素考慮進去。整體采用五重的進門序列設(shè)計風(fēng)格，有不一樣的入門生活體驗）。

總之：社區(qū)的定位屬于純改善社區(qū)（小區(qū)沒有各種雜七雜八的配建，比價純粹，拍地的時候，樓面價超過了3.5W），從容積率、戶型（一梯兩戶，2.95米的層高），樓棟，到園林進行了多重場景式綜合設(shè)計考量（一共590多戶，得房率還是相對比較高的，基本在80%左右。

但是樓棟西南面的幾棟樓總體感覺還是有點密布了，未來選低層要考慮一下采光問題），小區(qū)屬于非常不錯的中高端的改善盤（2.2的容積率還是可以做到很好的改善布置--小高層）。但是還是受限大的環(huán)境和通州的小的環(huán)境（各種限購政策和大型信心不足的因素），沒那么好賣，只開賣了部分樓盤（拍地的時候，決定了未來還有一些現(xiàn)房銷售--3.3萬平左右）。招商的物業(yè)管理還是不錯的（物業(yè)費5.7元，比較平均）

三、戶型

這里有少量的小戶型（77平米的東西向的兩居室（位置比較差，還是東西向--不僅采光、通風(fēng)不是那么舒適，離路邊還比價近--買這個段位的隔壁京玥蘭園更優(yōu)一些），89平米的三居室（大的270轉(zhuǎn)角陽臺，確實能吸引不少年輕人，這個戶型在這一片不算最優(yōu)的，但從戶型方面來講，可替代更好產(chǎn)品周邊還是有更好的選擇，隔壁的京玥蘭園同戶型整體更好一些），數(shù)量比較少，把邊的戶型，因此沒有做樣板間），其余大部份是107平米-143平米的戶型，也是小區(qū)的主力戶型（價格區(qū)間在460-870W左右，銷售的單價在6.2W左右，有優(yōu)惠，單獨聯(lián)系吧）。主力戶型是107平米的三居室。

總之：改善戶型選璀璨公元更優(yōu)一些，剛需戶型還是可以看看周邊的京玥蘭園比較好。

107平米的三居室，實現(xiàn)了南向三面寬，帶飄窗的戶型，精裝交付，門口未對準次臥的門，這個還是考慮了的。窗戶整體采用大片的玻璃（開窗比例在20%，80%是大片的玻璃，采光和觀景舒適度高了不少）。

120平米的四居室，典型的四葉草戶型，門口還帶玄關(guān)設(shè)計。這個也是市面上不錯的剛需改善和改善戶型，功能分配合理。

客廳地面的施工工藝

墻面的施工工藝

臥室地面的施工工藝

一房一價表（可以商量個折扣的）

總之：璀璨在做的過程中，把戶型的各種配比，窗戶與墻面的比例，個準給裝修細節(jié)，插座，墻面，廚房，家居的位置考利的還是面面俱到的。這點確實用心了。璀璨公園的戶型確實還是有不少值得點贊的地方，在通州也算是可以橫著走的戶型和品質(zhì)了（這里的120平米的四居室算是整個板塊內(nèi)性價比高的一個改善戶型，140平米屬于向要再大一點的改善戶型選擇，這兩個戶型目前在這一片區(qū)域范圍內(nèi)還是有一定的稀缺度的）。整體來說，璀璨公元這個盤算是通州整個板塊的一個不改善盤（改善定位，大的開發(fā)商操盤--不僅僅是大，而是各方面做的精細）。

四、建議

簡單明了的上結(jié)論吧--通州適合長持不適合短炒。

①、整個通州區(qū)域，新房選擇，一般按照板塊發(fā)展規(guī)則，首選還是去核心區(qū)的看看融御，及周邊的次新二手房，手頭錢不足，就沿著M101線找一找（買這里更適合在通州及周邊工作人群，特別要說明北側(cè)的殯儀館是要搬走的，這個對北面是一個重要的利好）--地段和板塊還是很重要的。

②、在市區(qū)上班或者家庭兩人，一個在市區(qū)，一人在通州，那就選擇地鐵沿線，品質(zhì)盤--璀璨公元屬于這一片品質(zhì)不錯的小區(qū)，這也算是一種稀缺，剛需就看看金玥蘭園及周邊的次新，老房子不是特別建議買，除非價格特別合適，口袋錢不多，那就砍個好價錢吧--現(xiàn)在通州整體在大的投入和更新，人口量上來的不是那么快，這些老房子未來也還是看淡的--博拆遷也很難，東面要建設(shè)的空地太多，還要與北三縣協(xié)調(diào)發(fā)展呢。