文?| 楊素瑤

編輯?|?轔多

截止至5月24日，全國(guó)第一階段集中供地落下帷幕，此次共有北京、濟(jì)南、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、無(wú)錫、杭州、福州、廈門、廣州、深圳、重慶、青島、南京的13個(gè)城市推出了第一批地塊，合計(jì)成交額近7000億元。

但隨著一些熱點(diǎn)城市在地塊出讓及房產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)做出層層限制，房企的利潤(rùn)率空間受到嚴(yán)重壓縮。如今房企在熱門城市拿地不僅要面臨地塊數(shù)量稀少，競(jìng)爭(zhēng)激烈的挑戰(zhàn)，更要面對(duì)利潤(rùn)微薄的窘境。

毫無(wú)疑問(wèn)，房企進(jìn)入了微利時(shí)代。

01

部分房企利潤(rùn)僅1%，盈利現(xiàn)狀堪憂

5月7日杭州集中供地首日當(dāng)天，融信集團(tuán)與濱江聯(lián)合體斬獲了總價(jià)為172.5億元的四宗地塊。

其中融信單獨(dú)斬獲3宗，總價(jià)56.02億元；濱江單獨(dú)斬獲1宗，總價(jià)10.07億元。兩公司收獲頗豐，被外界譽(yù)為強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的一段“佳話”。

然而一周之后，在濱江集團(tuán)的2020年度業(yè)績(jī)網(wǎng)上說(shuō)明會(huì)上，其董事長(zhǎng)戚金興對(duì)于此次竟拍下的土地利潤(rùn)情況做出的回答令人驚訝。

他謙虛地表示：“公司最近在杭州集中土地出讓中獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)精干高效管理下，努力做到1%—2%的凈利潤(rùn)水平?！?/p>

回顧此次全國(guó)土地競(jìng)拍，于5月13日進(jìn)行的深圳首場(chǎng)集中供地也遇到了同樣“拿地難、賺錢少”的情況。與其他地區(qū)幾十宗土地競(jìng)拍的情況相比，深圳此次真正開放讓房企參與的僅有三宗。據(jù)一位工作人員透露，“深圳一直都是集中供地，去年年底在深圳拿地就不賺錢了，拿地的都是外來(lái)開發(fā)商，要么就是資金豐沛、必須在深圳補(bǔ)充土儲(chǔ)的本地房企?！贝舜伪本┦状渭泄┑匾惨詳埥?strong>1102.21億元的結(jié)果落下帷幕。北京作為首都和首次集中供地的一線城市，其競(jìng)爭(zhēng)激烈程度可想而知。戳此處回顧北京土拍：北京集中供地落幕，新土拍規(guī)則意義重大

北京此次土拍項(xiàng)目利潤(rùn)率分布占比圖（圖源網(wǎng)絡(luò)）

卓越此次共斥資187.27億元連收四宗地，成為本次拍賣中的最大黑馬。其總量占據(jù)已出讓地塊的20%。其動(dòng)用了全國(guó)的資金集中攻下北京，甚至不惜停止對(duì)于其他城市的拿地，將資金留給北京。但卓越此次大幅搶地能夠獲取的利潤(rùn)卻屈指可數(shù)。例如昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和東小口地塊，未來(lái)該地塊售價(jià)上限為6.3萬(wàn)元/平方米，但該地塊在競(jìng)拍之后樓面價(jià)就已經(jīng)高達(dá)5.32萬(wàn)元/平方米，中間只有不到1萬(wàn)元的價(jià)格差。

同時(shí)根據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)，建發(fā)集團(tuán)在廈門竟拍下的湖里地塊成交價(jià)為26.3億元，配建面積1.32萬(wàn)平方米；在剔除配建成本后樓面價(jià)格竟高達(dá)6.78萬(wàn)元/平方米，而該地塊商品住房銷售的價(jià)格上限為7.18萬(wàn)元/平方米。如此一來(lái)價(jià)格差僅有4000元/平方米左右，實(shí)現(xiàn)盈利比較困難。

億翰智庫(kù)研究院公布的《2020年E50房企營(yíng)業(yè)收入與凈利潤(rùn)率》榜單中指出，將E50房企分區(qū)間來(lái)看，2020年凈利潤(rùn)率在20%（含20%）以上的企業(yè)有3家，相比2019年同期減少4家；凈利潤(rùn)在10%（含10%）至20%之間的有25家，相比2019年同期減少6家；凈利潤(rùn)在5%（含5%）至10%之間的有18家，相比2019年同期增加7家；凈利潤(rùn)在5%以下的企業(yè)有4家，相比2019年同期增加3家?！皬母鲄^(qū)間企業(yè)數(shù)量變動(dòng)情況可以看出，2020年E50房企整體凈利潤(rùn)率下降明顯，凈利潤(rùn)率在10%以下的企業(yè)數(shù)量明顯增多。”

?2019-2020年北京土拍凈利潤(rùn)率區(qū)間分布 （圖片來(lái)源：億翰智庫(kù)）其中幾家著名的房企如金地、招商蛇口、大悅城、首創(chuàng)、中駿等的凈利率均出現(xiàn)較大幅度的下跌。凈利潤(rùn)在5%以下的企業(yè)有4家，分別為建業(yè)、綠地、大悅城、禹洲，相比2019年同期增加3家。其中大悅城、禹洲的凈利率分別為2.9%、2.2%，在榜單中墊底。按照如上分析，房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況著實(shí)堪憂，并且發(fā)展前景也在持續(xù)走低之中。

02?

為何不盈利？為何不盈利也高價(jià)拿地？

關(guān)于為何房企不盈利，其根本原因要從兩個(gè)方面說(shuō)起。浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛表示，房企利潤(rùn)低首先要?dú)w咎于供地兩集中政策（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)）之下，熱點(diǎn)城市的土地競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，地價(jià)太高；而房企建好新房，售價(jià)又有嚴(yán)格的限價(jià)規(guī)定，房企的利潤(rùn)自然會(huì)被極大地壓縮。房企利潤(rùn)低，還應(yīng)該歸因于房地產(chǎn)政策的變化。

去年，“三道紅線”的政策限制壓頂，具體為紅線1：剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；紅線2：凈負(fù)債率大于 100%；紅線3：現(xiàn)金短債比小于1倍。各大房企為了符合“三道紅線”的要求，早日躋身于“綠檔房企”，就必須降低高杠桿和負(fù)債，融資機(jī)會(huì)大大減少，已有的債務(wù)償還也不能靠借債進(jìn)行，只能依賴銷售回款。?戳此處回顧三道紅線：三道紅線壓頂，房企如何謀求新出路？于是企業(yè)的現(xiàn)金流變得十分緊張。沒有了資金與借債，巧婦難為無(wú)米之炊，又能憑借什么買地建房賺錢呢？各房企的計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，也對(duì)房企的盈利水平造成了不小的沖擊。房企存貨減值計(jì)提的主要依據(jù)是成本和可變現(xiàn)凈值之間的差值，若可變現(xiàn)凈值低于預(yù)計(jì)的總成本，代表未來(lái)該項(xiàng)目入市之后將出現(xiàn)虧損，因此房企則會(huì)預(yù)見性地則按照這一差值提前計(jì)提存貨跌價(jià)損失，以減輕損失帶來(lái)的沖擊和影響。

2020年限價(jià)調(diào)控+“三道紅線”雙管齊下，對(duì)房企的調(diào)控加緊。加之疫情影響，各房企為緩解自身的盈利指標(biāo)下行帶來(lái)的巨大壓力，動(dòng)用“計(jì)提存貨減值”來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)，以此減少經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)期，降低經(jīng)營(yíng)的壓力。如此一來(lái)，受期計(jì)提減值的影響，中國(guó)金茂、金融街、招商蛇口等著名房企都因?yàn)橛?jì)提減值而對(duì)當(dāng)年的凈利潤(rùn)產(chǎn)生了影響。中國(guó)金茂于2020年度的所有者應(yīng)占溢利（未包含投資物業(yè)的公平值收益）將較2019年度下降約40%至50%，金融街的計(jì)提減值對(duì)當(dāng)年凈利潤(rùn)影響為-7.97億元，對(duì)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)的影響為-6.86億元。而招商蛇口全年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備及重大風(fēng)險(xiǎn)類別應(yīng)收款項(xiàng)信用損失準(zhǔn)備等減值準(zhǔn)備共計(jì)31.01億元，減少2020年度凈利潤(rùn)21.84億元。

但大部分房企已經(jīng)預(yù)知了在熱門城市廝殺的激烈戰(zhàn)況，與其說(shuō)在大城市拿地為了盈利，更不如說(shuō)是為了“賺取流量、保證市場(chǎng)、穩(wěn)住地位”。一方面來(lái)講，熱門城市地塊對(duì)于各大房企來(lái)說(shuō)是拓展自身疆域與版圖的有利舉措，在寸土寸金的大城市擁有自己的一席之地，也會(huì)大大增強(qiáng)房企自身的影響力。

同時(shí)，想要將企業(yè)內(nèi)部的現(xiàn)金流流動(dòng)起來(lái)，在熱門城市買地也實(shí)屬緩兵之計(jì)。一位top30房企的工作人員表示“對(duì)大本營(yíng)在杭州的濱江來(lái)說(shuō)，相比起沒貨賣，低利潤(rùn)跑量并讓現(xiàn)金流滾動(dòng)起來(lái)明顯是個(gè)更好的選擇。“熱門城市的地塊銷路暢通，現(xiàn)金流穩(wěn)定，所處的市場(chǎng)熱度平穩(wěn)，相較于三四線城市冷淡的市場(chǎng)也比較安全?！睙衢T城市地價(jià)高，也是有很大原因的。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示：拿地是房企的生存之本，房企本身就是通過(guò)滾動(dòng)開發(fā)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，由于城市群的發(fā)展以及人口流動(dòng)的趨勢(shì)性變化，房企拿地的傾向性也更為明確。熱門城市未來(lái)發(fā)展的確定性比較強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)力和人口流動(dòng)的趨勢(shì)優(yōu)勢(shì)較大，即使當(dāng)前看來(lái)地價(jià)高、利潤(rùn)低，但綜合來(lái)看，未來(lái)的盈利性有更強(qiáng)的支撐力。

對(duì)于各房企“打腫臉充胖子”的行為其實(shí)可以理解。為了維護(hù)企業(yè)品牌與規(guī)模，維持該區(qū)域的市場(chǎng)占有率，占領(lǐng)市場(chǎng)高地的份額，各房企寧可不賺錢或者少賺錢，也要維持在熱門城市的一席之地。所以在當(dāng)下房企普遍盈利趨勢(shì)走低的狀況下，也只能放手一搏，選擇拼一把了。

03?

微利時(shí)代下，各房企如何化解危機(jī)??同樣處于房企艱難求生的時(shí)代，部分房企卻有能力依舊保持著高增長(zhǎng)的盈利水平。數(shù)據(jù)顯示2020年雅居樂的盈利水平持續(xù)增長(zhǎng)。

其中，營(yíng)業(yè)額突破802億元，營(yíng)業(yè)額、毛利、凈利潤(rùn)、核心凈利潤(rùn)等指標(biāo)同比增長(zhǎng)均超30%。雅居樂總裁陳卓林率先提出了多元化發(fā)展戰(zhàn)略，確定了“地產(chǎn)為主，多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展”的“1+N”模式，形成地產(chǎn)、雅生活、環(huán)保、雅城、房管、資本投資、商業(yè)管理和城市更新八大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)協(xié)同發(fā)展的格局?！?strong>不要將雞蛋放在同一個(gè)籃子里”，在為房企減少風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，還可以多元擴(kuò)展企業(yè)的發(fā)展渠道。穩(wěn)固核心，拓展邊緣。

同樣，碧桂園也保持著較為穩(wěn)定的成績(jī)。截至2020年12月31日碧桂園期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)，融資成本進(jìn)一步降低。公司有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%；凈負(fù)債率僅為55.6%，而同年的百?gòu)?qiáng)房企均值為94.6%；公司可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1836億元，資金保障能力平穩(wěn)。

與雅居樂相似的是，碧桂園也保持著“開源節(jié)流“的習(xí)慣。其同樣圍繞地產(chǎn)主業(yè)進(jìn)行高科技產(chǎn)業(yè)布局：生產(chǎn)建筑機(jī)器人和餐飲機(jī)器人、打造智能家居產(chǎn)品，還是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、新零售，碧桂園都沒讓多元化脫離地產(chǎn)主業(yè)。一方面助力建筑工地提升安全性能，另一方面擴(kuò)展業(yè)務(wù)范圍對(duì)新興板塊進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化規(guī)劃和培養(yǎng)，完善了全場(chǎng)景產(chǎn)業(yè)鏈“一條龍”閉環(huán)。

面對(duì)當(dāng)下“你窮我也窮“的境地，如何獨(dú)具慧眼進(jìn)行投資決策，將成為各房企制勝的關(guān)鍵一步。碧桂園監(jiān)控并動(dòng)態(tài)分類目標(biāo)城市或區(qū)域的供需情況，了解庫(kù)存短缺、合理或供應(yīng)過(guò)量的實(shí)施狀況。在此基礎(chǔ)上對(duì)目標(biāo)城市或區(qū)域做出積極進(jìn)入、機(jī)會(huì)進(jìn)入、暫不進(jìn)入的投資決策。緊抓成本管控進(jìn)行“節(jié)流”也不可忽視。碧桂園全年費(fèi)用的總額為277億元，同比降低18.4個(gè)百分點(diǎn)；全年銷管費(fèi)占收入6%，同比降低1個(gè)百分點(diǎn)。“把錢花在刀刃上”雖然通俗簡(jiǎn)單，但實(shí)施起來(lái)卻難度不小。

濱江曾經(jīng)與農(nóng)夫山泉的雙方管理層之間就利潤(rùn)水平的問(wèn)題有過(guò)交流。農(nóng)夫山泉相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2020年農(nóng)夫山泉的毛利率59.4%、凈利率23.1%，聽說(shuō)了地產(chǎn)TOP22房企濱江的平均利潤(rùn)率后，都不敢相信地產(chǎn)行業(yè)會(huì)變得這么低。

在當(dāng)下賣樓還不如賣礦泉水盈利多的時(shí)代，縱橫Plus認(rèn)為，這種現(xiàn)象對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)有好有壞。好的一方面是，之前房企大舉擴(kuò)張，利潤(rùn)率20%的時(shí)代已經(jīng)不復(fù)存在，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)將被限制在一定區(qū)間，房企內(nèi)卷化也可以激勵(lì)自身產(chǎn)品質(zhì)量不斷優(yōu)化，購(gòu)房者將會(huì)結(jié)合自身經(jīng)濟(jì)狀況擁有更多選擇。

然而另一方面，房企利潤(rùn)率被壓縮，其房屋產(chǎn)品的質(zhì)量是否會(huì)受到影響不得而知。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)依舊應(yīng)謹(jǐn)慎決策。

參考資料：

1、房企也“內(nèi)卷”：賣樓不如賣農(nóng)夫山泉，地產(chǎn)開發(fā)凈利潤(rùn)只有1%？（時(shí)代周報(bào)）

2、地產(chǎn)內(nèi)卷下，看雅居樂陳卓林的多元化發(fā)展戰(zhàn)略如何引領(lǐng)企業(yè)發(fā)展（中國(guó)融媒產(chǎn)業(yè)網(wǎng)）

3、房地產(chǎn)內(nèi)卷下，碧桂園破題（鷹覓房產(chǎn)）

4、2021年，造房子的利潤(rùn)干不過(guò)制造業(yè)（新浪財(cái)經(jīng) 李夢(mèng)青）

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