作者：周旭辰

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踏入夏季，我國不少地區(qū)的氣溫已經(jīng)邁入30°C的大關(guān)，部分地區(qū)在日間甚至錄得35°C以上的高溫。這時候，各地方都會出臺防暑降溫的政策，如暫停工作、發(fā)放高溫津貼等。那高溫停工又是否能作為房企延期交付的免責事由呢？面對合同糾紛，又如何利用高溫停工令降低企業(yè)違約風險呢？

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一、高溫下的項目案例

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筆者作為一名房產(chǎn)開發(fā)公司的法律顧問，經(jīng)常在項目即將逾期辦理竣工備案時被提問：有什么可以作為向購房客戶的逾期交房理由？

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在我負責的上海靜安區(qū)某項目中就遇到這樣的問題，項目預計逾期90天左右，而當時恰好上海市建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站出臺了《關(guān)于加強本市建設工程防臺防汛、防暑降溫工作的通知》（以下簡稱“高溫停工令”）。

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高溫停工令稱：在市中心氣象臺預報當天氣溫達35℃以上時，除緊急搶險、搶修作業(yè)等特殊要求外，白天高溫時段（上午11：00至下午15：00），暫停所有的戶外高溫時段施工作業(yè)（施工企業(yè)可由此順延施工工期）。

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之后，我們前往上海中心氣象臺，調(diào)取了當年當?shù)氐臍庀笥涗洠@示有47天達到35℃以上，根據(jù)氣象記錄及高溫停工令內(nèi)容，我們在項目交付的逾期交付違約金方案中扣除了11.75天（即47除以4）對應的逾期交房違約金，扣除總金額達八百余萬元。

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而該賠付方案隨即引起客戶反感，其中的客戶代表立即訴至法院，認為高溫不是延遲交房的理由，要求不得減免11.75天的逾期交房違約金。

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二、從判例中找到訴訟致勝關(guān)鍵點

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在訴訟過程中，恰好在上海青浦區(qū)的另外一個項目也遇到類似問題，且法院已經(jīng)作出了一審判決，法院認為：

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“高溫天氣客觀上給施工帶來一定影響，但高溫天氣是否構(gòu)成N開發(fā)商遲延交房的免責事由，應根據(jù)合同約定及履行情況認定……同時N開發(fā)商作為專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者在預售合同中約定交房時間，本就應當充分考慮并預測到工程建設、辦理證照等多方面可能存在影響交付的因素，在預售合同中預留相對寬裕的交房時限，以減少違約風險。因此，就履行交房合同義務而言，高溫天氣的影響并非不可預測、不可避免，同時也無證據(jù)證明僅因高溫天氣導致了遲延交房，所以N開發(fā)商以高溫天氣為由主張免予承擔遲延交房責任，不符合合同約定，不予支持?！?/span>

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但即使出了這樣不利于我們的類似判決，我們?nèi)晕礆怵H。該份類似判決雖然最終認為高溫天氣不能作為延遲交房的理由，但不代表高溫停工令也不能作為延遲交房的理由。

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同時法院同樣也表示，高溫天氣是否構(gòu)成N開發(fā)商遲延交房的免責事由，應根據(jù)合同約定及履行情況認定，從判決書來看，N開發(fā)商未就高溫停工進行任何約定。

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而我們在為自己項目起草《商品房預售合同》時，便已經(jīng)加入了“如出現(xiàn)任何管制措施（如高溫停工令）導致工程拖期或逾期交房的，開發(fā)商可以順延交房”的約定，故我們并非以高溫天氣為理由延遲交房，而是以合同約定的管制措施的前提條件已經(jīng)成就，而據(jù)此延遲交房。

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最終，上述觀點也得到了法官的認可，支持了我們從逾期交房違約金中扣除11.75天的抗辯意見。而上述判例亦起到了很好的示范左右，在筆者之后對接的項目出現(xiàn)類似情況，我們在向客戶進行說服工作時，直接引用了該判例，從而使得新項目的客戶不再就該問題再訴至法院。

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三、巧設免責條款，加強內(nèi)外溝通

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結(jié)合上述經(jīng)驗，我們建議各位企業(yè)法務同仁同時做到以下幾點，來幫助所在企業(yè)能夠?qū)⒏邷赝９ち钭鳛檠舆t交房的免責事由：

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1.在商品房買賣合同中預設相應條款

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從本文的案例中也可以看出，在訴訟中，光靠高溫停工令本身不一定能夠直接構(gòu)成延遲交房的理由，而在商品房買賣合同中增加高溫停工令可以延遲交房的相關(guān)約定，才可以構(gòu)成房產(chǎn)開發(fā)公司延遲交房的免責事由。同時經(jīng)檢索全國各地關(guān)于高溫停工令能否構(gòu)成逾期免責的判決，有65份的判決是支持高溫停工令能夠構(gòu)成免責事由，而這些判決中開發(fā)商亦都在合同中對于類似高溫令可以順延交付時間作了約定。

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希望各位同仁在日后起草商品房買賣合同時可以予以注意，在起草合同時預設相應的條款。

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2.在制定交付方案前召開交付會議，與公司工程專業(yè)部門溝通，詢問施工期間是否有停工令

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以本文中的高溫停工令為例，系由上海市建設工程安全質(zhì)量監(jiān)督總站發(fā)布的。此類規(guī)定對于法律人來說，或較為冷門，但房產(chǎn)開發(fā)公司的專業(yè)部門則接觸得更多些，甚至工地上就會收到此類停工令。因此法務多與其他專業(yè)部門有效溝通，能夠為延遲交房提供充足的彈藥。

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3.學會通過案例說服客戶，達到“無訟息訟”的目的

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作為公司法務，個案的訴訟不是最重要的，最重要的還是通過法務的管理和專業(yè)來幫助公司更好地開展業(yè)務。在本案取得勝訴判決后，我們在遇到新項目的類似問題時，優(yōu)先的處理方案并不是著手繼續(xù)訴訟，而是積極配合客服部門做好客戶的說服工作，讓客戶明白“依據(jù)合同約定的政府停工令系雙方事先約定的免責事由且相關(guān)判例顯示客戶較難有勝算”，再結(jié)合客服部門的安撫方案，獲得了多數(shù)客戶的諒解，從而避免了再次訴訟發(fā)生。

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以上是我結(jié)合實際案例經(jīng)驗總結(jié)的，關(guān)于高溫停工令構(gòu)成延遲交房免責事由的一些思考和建議，希望對各位同仁的實務有所幫助，謝謝。

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作者：周旭辰，畢業(yè)于上海政法學院，先后任職于多家品牌開發(fā)商，十余年房地產(chǎn)法務經(jīng)驗，在房地產(chǎn)投資并購、開發(fā)運營、銷售、交付等環(huán)節(jié)具有豐富的經(jīng)驗。

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高云，本名汪宏杰，30年法律從業(yè)經(jīng)驗，“合同六法”、“中國高質(zhì)量合同范本庫”創(chuàng)始人，擅長不良資產(chǎn)、并購重組、企業(yè)合規(guī)和法律顧問等業(yè)務，服務客戶覆蓋金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)、服務、快銷等行業(yè)。多年來先后出版《思維的筆跡》《公司法實務指南》《民法典時代合同實務指南》等14本法律實務類暢銷榜冠軍書籍，在中國法律界享有較高的知名度。