近期，有關(guān)“國資委對央企考核指標(biāo)調(diào)整”的新聞，引起各界高度關(guān)注。
明源君注意到，相比2022年，今年國資委對央企多個考核指標(biāo)均發(fā)生了變化，比如用凈資產(chǎn)收益率替換凈利潤，用營業(yè)現(xiàn)金比率替換營業(yè)收入利潤率，“控負債”調(diào)整為“穩(wěn)負債”等。
正所謂“字少事大”，這些變化，到底釋放了什么信號？對地產(chǎn)行業(yè)又有何影響？且聽明源君一一道來。

負債率不再硬約束
鼓勵央企積極投資
今年央企考核的一大亮點，就是資產(chǎn)負債率由硬性規(guī)定改成彈性指標(biāo)。

說起負債率，真可以說是懸在央企頭頂上的達摩克利斯之劍。2020-2022年，為了確保債務(wù)風(fēng)險整體可控，國資委三令五申，要求各大央企必須將資產(chǎn)負債率控制在65%以內(nèi)，一旦超過這個紅線，輕則約談提醒，重則嚴(yán)肅追責(zé)。

而今年，為了支持央企在經(jīng)濟復(fù)蘇中加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，國資委便將負債率要求從“控制在65%以下”調(diào)整為“穩(wěn)定在65%左右”。雖然只有數(shù)字之差，內(nèi)涵卻大有不同。

第一，更加科學(xué)精準(zhǔn)。

“控”是不能超過的意思，即所有央企都要嚴(yán)格遵守65%的資產(chǎn)負債率紅線。雖然這能很好約束央企盲目擴張，但卻沒有充分考慮企業(yè)自身的資產(chǎn)規(guī)模、發(fā)展階段、行業(yè)特性等實際情況。

相比之下，“穩(wěn)”則更具彈性空間，既允許部分央企因發(fā)展需要合理適度加杠桿，也會根據(jù)實際情況對某些央企的負債率進行壓降，管控上不再一刀切。

第二，更加符合發(fā)展實際。

資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險程度的重要指標(biāo)，但并不意味著越低越好，資產(chǎn)負債率過低就表示資本沒有充足有效地利用起來，這本身也是一種風(fēng)險。

尤其在我國要“推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)”的大背景之下，央企作為國民經(jīng)濟的重要支柱，就更應(yīng)該通過合理擴大有效投資，助力經(jīng)濟穩(wěn)增長。

那么，新的負債率考核指標(biāo)，對于地產(chǎn)央企的影響又體現(xiàn)在哪些方面呢？

第一，地產(chǎn)央企投資拿地或更加活躍。

過去很多人覺得地產(chǎn)央企發(fā)展太過保守，明明手頭現(xiàn)金那么多，投資拿地卻摳摳搜搜。其實這很大程度是因為央企受制于負債率紅線，投資額度有限。不然以央企至多三四個點的融資利率，想要做大規(guī)模并非難事。

如今，負債率考核由“控”到“穩(wěn)”，代表現(xiàn)階段監(jiān)管層鼓勵央企適度增加投資，對于以地產(chǎn)為主業(yè)的央企來說，不乏是一個發(fā)展窗口期。

據(jù)億翰智庫的數(shù)據(jù)，截至2022年中期，中國海外發(fā)展扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率僅54.6%，華潤置地為60.2%，招商蛇口為62.2%，距離國資委制定的負債率紅線，尚有比較大的發(fā)展空間，后續(xù)這類房企或會加碼土地投資。

第二，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)迎來窗口期。

國資委考核新規(guī)還特別提到，對于處在戰(zhàn)略投入期且本身負債率較低、風(fēng)險可控的央企，可以允許負債率適度合理上升。

明源君認為，這里的戰(zhàn)略投入，應(yīng)該指的就是發(fā)展以高端裝備制造產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)等為代表的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

近年來，央企在推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的同時，也在積極培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)。

據(jù)悉，2020年以來，央企戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)年均投資增速超過20%。而今年，國資委則要求央企戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)布局比重，力爭提高2個百分點以上。

可以預(yù)見，在發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的潮流之下，作為載體的產(chǎn)業(yè)園區(qū)有望吸引更多地產(chǎn)央企進場。比如華潤置地董事會主席李欣就表示，2023年，公司將著力推進戰(zhàn)略性項目的研究和培育，推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等新興業(yè)務(wù)加快發(fā)展。

追求投資回報率現(xiàn)金流比利潤更重要

允許負債率適度上升，并不意味著央企可以犧牲效益換規(guī)模。因為今年的考核指標(biāo)，還有另外兩個重要變化。

第一個變化，是用凈資產(chǎn)收益率替換凈利潤。

之所以要替換，明源君分析有三個原因。

其一，原有的“兩利”考核指標(biāo)，利潤總額和凈利潤較為同質(zhì)化，難以全面客觀衡量央企的盈利能力，國資委最終選擇保留利潤總額指標(biāo)，去掉凈利潤指標(biāo)。

其二，與凈利潤指標(biāo)相比，凈資產(chǎn)收益率反映的是股東投資的回報率。凈資產(chǎn)收益率越高，則企業(yè)每投入1元所能掙得的稅后利潤也就越多，這更契合資本市場的考核指標(biāo)。巴菲特就曾說過，公司經(jīng)營管理業(yè)績的最佳衡量標(biāo)準(zhǔn)，就是凈資產(chǎn)收益率的高低，而不是每股收益的高低。

其三，為了拉動投資，今年央企肯定會加大經(jīng)營力度，布局一批重大項目。國資委將考核指標(biāo)替換成凈資產(chǎn)收益率，也是提醒各大央企國資委不能盲目投資，必須以更高收益率為導(dǎo)向進行投資，全面提升盈利質(zhì)量。戳我，項目盈利精準(zhǔn)預(yù)測，收益看得清，風(fēng)險控得住

一家央企子公司負責(zé)人就對媒體表示，原有的凈利潤指標(biāo)考核，就好比是“攤大餅”，公司可以通過堆低效的項目來把利潤額完成?，F(xiàn)在改成凈資產(chǎn)收益率指標(biāo)，相當(dāng)于把大餅中食材和好的東西挑出來，把餅攤得小一點，把投資質(zhì)量提上去。

第二個變化，是用營業(yè)現(xiàn)金比率替換營業(yè)收入利潤率。

雖然很多央企對此項調(diào)整不以為然，覺得自家的核心優(yōu)勢就是資金，根本不必擔(dān)心現(xiàn)金流安全。

但明源君認為，此番指標(biāo)調(diào)整，一是提醒央企一定要有底線思維，重視現(xiàn)金流。二是引導(dǎo)央企關(guān)注可持續(xù)投資能力的提升。第三，這也符合國資委一貫“要有現(xiàn)金的利潤”的監(jiān)管要求。畢竟，會計利潤可以做出來，但現(xiàn)金流質(zhì)量做不出來。

求是咨詢則在文章中分析，相比營業(yè)收入利潤率，營業(yè)現(xiàn)金比率完成難度更大。

其稱，營業(yè)收入利潤率指標(biāo)主要考察央企實現(xiàn)了多少收入，多少又轉(zhuǎn)化成了利潤。但其主要問題在于，即便收入很高，但有可能會形成一大堆應(yīng)收賬款，同時通過調(diào)整收入的確認準(zhǔn)則和成本控制，就能比較容易完成指標(biāo)。

可一旦替換成營業(yè)現(xiàn)金比率，難度可就增加了。一方面央企要加大對存量項目的回款催收力度，另外一方面是央企對于增量的訂單與合同，對其付款的方式、回款的要求的都會更加苛刻嚴(yán)格，也會導(dǎo)致很多新項目如果付款條件不好，就不會輕易開展。戳這里，管好利潤現(xiàn)金流

所以央企千萬別覺得調(diào)整優(yōu)化就等于放松，國資委的根本目的還是通過“查缺補漏”，全面提高企業(yè)經(jīng)營業(yè)績的“含金量”，引領(lǐng)央企做強做優(yōu)。

那么，這兩項指標(biāo)，對于地產(chǎn)央企又有什么影響？

第一，投資拿地會更加苛刻，更重視現(xiàn)金流回正周期測算。無論是凈資產(chǎn)收益率，還是營業(yè)現(xiàn)金比率，其實強調(diào)的都是經(jīng)營質(zhì)量和經(jīng)營效率。

上述兩項指標(biāo)增加后，地產(chǎn)央企為了減少投資風(fēng)險，追求更高收益率和快速去化回款，只會把有限的錢花在優(yōu)質(zhì)一二線城市中的核心地段，對于地塊盈利測算和股東現(xiàn)金流回正周期測算也會更加苛刻。

第二，加快剝離低效資產(chǎn)。

在凈資產(chǎn)收益率加入考核指標(biāo)體系后，地產(chǎn)央企可能會加大虧損企業(yè)治理力度，并加快“兩非（即非主業(yè)、非優(yōu)勢）”“兩資（低效資產(chǎn)、無效資產(chǎn)）”剝離處置。

比如今年2月，某地產(chǎn)央企就一次性掛牌12家與某民企合作公司的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓總價約22.87億元。值得注意的是，12家項目中有8家2022年12月31日財務(wù)報表處于虧損狀態(tài)。不難理解，該央企此舉更多是及時止損，通過剝離低效資產(chǎn)，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

第三，收并購更加謹慎。

凈資產(chǎn)收益率是判斷公司收購是否成功很好的指標(biāo)。一般而言，如果收購后，公司的凈資產(chǎn)收益率不升反降，說明當(dāng)時收購價格偏高，對公司原有業(yè)務(wù)盈利造成拖累。因此，當(dāng)凈資產(chǎn)收益率加入考核后，央企基于風(fēng)險和完成目標(biāo)的考慮，很大可能會收縮收并購?fù)顿Y。

結(jié)語：

總的來看，此次央企考核指標(biāo)調(diào)整，幅度雖然不大，但卻更加科學(xué)精準(zhǔn)、更加市場化。

同時，這也意味著央企身上的擔(dān)子顯然更重了。2023年，國內(nèi)經(jīng)濟依然會面臨諸多挑戰(zhàn)，如何進一步發(fā)揮央企的示范引領(lǐng)作用，助力經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)，成為央企的必答題。

注：各位地產(chǎn)朋友想和作者進一步交流，可以直接加本文微信號（-ab19650618），麻煩注明房企+職務(wù)+姓名。

預(yù)告：下期明源君想談?wù)劇敖当驹鲂А钡脑掝}。各位所在公司如果有開展“降本增效”，可在留言區(qū)與我們交流，也可直接加作者微信溝通（信息絕對保密）。

明源地產(chǎn)研究院，正在直播觀看直播“質(zhì)量強國”綱要發(fā)布！房企、城投如何兼顧品質(zhì)和效益？
嘉賓：崔曉強 中建一局一公司總工程師、周孝武 明源供應(yīng)鏈研究院院長視頻號

點擊下圖，讓業(yè)務(wù)目標(biāo)無縫承接收益目標(biāo)