保利璟山和煦，單價6.2萬的石景山新盤，預售證已拿，預計10月上旬開盤。保利璟山和煦值不值得買，兩種聲音。

第一種：無腦沖！產(chǎn)品完美、6萬出頭的石景山、保利產(chǎn)品，閉眼沖。

第二種：誰買誰大頭！再往前過了永定河就是門頭溝，一下子就變單價5萬出頭，何必上車在廣寧村。

閉眼沖的，家里有礦嘛？“大頭論”的，六環(huán)內(nèi)和六環(huán)外，還是有區(qū)別的，好嘛？

保利璟山和煦，這個項目有特殊性，廣寧村棚改首個地塊，之前都是老房子，沒有新房。這個項目到底值不值得買，還是要看客戶需求匹配，就像同一件衣服，有人合適有人不合適。

三句 “丑” 話

但是，在此之前，有幾句“丑”話還是要說在前邊，這個項目需要注意的幾個方面。

第一，這個廣寧村整體是一個相對封閉的居住小組團。為什么這么說？因為它三面環(huán)山，一面臨快速路，與外界相對隔離。

這個有好有壞，好處就是相對比較清凈，沒那么嘈雜。壞處就是，俗成“憋”的慌，跟外界的通達性比較差，出行主要依靠阜石路。

第二，根據(jù)這個組團的規(guī)劃，保利璟山和煦是首塊地，后續(xù)還有4塊規(guī)劃住宅地塊要出讓。但是，我認為，保利的地塊是質(zhì)素最好的。所以，覺得這個位置合適的購房朋友，不要等，不要等，不要等。

大家可見，保利一共拿了4塊地，2塊住宅地，北側(cè)一塊幼兒園地塊代建，東側(cè)一塊F3地塊代建。

保利這兩塊住宅地，地塊大，受兩側(cè)山體的影響小，相對比較開敞。

保利西側(cè)還有兩塊規(guī)劃住宅用地，這兩塊地靠規(guī)劃教育用地比較近，但是靠里，去地鐵站、快4的公交站站點都更遠，而且地塊自身形狀不規(guī)整，未來排樓也會受限制。

保利東側(cè)也有兩塊規(guī)劃住宅用地，這兩塊地質(zhì)素就很差了，一個是受東側(cè)山體遮擋，采光會受一些影響，另外形狀極其不規(guī)則，樓棟排布受限制。

所以，鼓吹等等的言論，不要信，保利的地塊質(zhì)素是最好的，后邊都變差了。

第三，雖然保利地塊大，相對質(zhì)素好一些，但是要注意，南側(cè)地塊緊貼著阜石路，最南側(cè)樓棟距離阜石路大約20米，以75㎡2居戶型為主，阜石路南側(cè)還有鐵路，所以交通噪音有影響。開發(fā)商做了4層雙中空玻璃，也是為了規(guī)避噪音影響，但結(jié)合自身情況謹慎判斷。

6.2萬的價格是高位站崗啦？

第二個問題，就是價格問題，有人說石景山還有6.2萬，洼地！有人說，這地兒，還臨路，5.6萬還差不多。

從位置上看，保利璟山和煦的確是最靠西的，但是距離4公里的越秀天月7.4-7.5萬/㎡，差了一站地鐵，單價差1.2-1.3萬。我覺得這價格差還是有吸引力。

再從通勤時間和距離看，因為阜石路很長一段都沒有紅綠燈，所以，往西部通勤時間相差無幾。

另外，剛剛土拍的新首鋼地塊，由首鋼、香港置地、招商三家合資公司拿下，銷售指導價已經(jīng)7.8萬了。

6.2萬的保利璟山和煦只能是門檻，不會是高崗。

注意，雖然均價是6.2萬，但是因為南北區(qū)的質(zhì)素差距比較大，北區(qū)的均價肯定要大于南區(qū)，一個是北區(qū)的房源受噪音影響小，另外一個北區(qū)房源有陽臺贈送。

以75為例，集中在南區(qū)，單價在6萬/㎡上下，最便宜的5.7萬/㎡，最便宜的戶型430萬，可上車。同樣的面積，北區(qū)比南區(qū)單價高1000-1200元/㎡。

肯定是距離阜石路越遠越安靜，單價也越貴。

自住合不合適？

保利自住合不合適，我認為還是非常宜居的。除了教育之外，基本沒有明顯短板，就教育來說，沒有名校，但是也不缺學校。適合剛需小年輕上車。

戶型點評

75㎡，2室1衛(wèi)：450萬基本可以上車，在西部來說，絕對的門檻價。

建議在西部，或者金融街、海淀的年輕剛需朋友，可以考慮。

96㎡、103㎡，3室2衛(wèi)：都是3房，功能一樣，可以互替。

96㎡比103㎡總價差30-40萬，96㎡性價比更高，3開間朝南，雙明衛(wèi)。103㎡是側(cè)廳戶型，側(cè)廳是5.6米的餐客一體，更適合小年輕。

115㎡，大三房2室2衛(wèi)：格局不變，但尺度更舒適，適合對尺度有要求的改善客群。700萬以上了。

137㎡，4房2衛(wèi)：4葉草戶型，比較經(jīng)典了，客廳做到4.3米的開間，洋房得房率高，北區(qū)還有陽臺贈送。妥妥的改善戶型，850萬以上了。

保利璟山和煦已經(jīng)開始收錢啦，認籌金10萬，有意向的朋友，趕緊加鎮(zhèn)長