作者：lycra

?

買(mǎi)期房就像小時(shí)候玩的掃雷游戲，一踩一個(gè)準(zhǔn)。法律維權(quán)長(zhǎng)路漫漫，即使購(gòu)房者權(quán)益受侵害，獲得賠償并非易事。商品房預(yù)售合同糾紛，為什么受傷的總是購(gòu)房者？本文從數(shù)據(jù)分析、案件解讀和作者的親身經(jīng)歷，展開(kāi)討論。

?

一、商品房預(yù)售合同糾紛數(shù)據(jù)分析

?

商品房預(yù)售合同糾紛并非小眾案由，截至2022年2月3日 “商品房預(yù)售合同糾紛”共計(jì)981647件。全國(guó)各地糾紛情況如下：

通過(guò)上表我們可以看出，糾紛案件數(shù)量與各地房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有一定關(guān)系。廣東、四川、福建商品房預(yù)售合同糾紛較多，接近10萬(wàn)起；新疆、江西、海南、內(nèi)蒙古、青海、寧夏、吉林、黑龍江、甘肅、山西、西藏這些省份糾紛未超過(guò)1萬(wàn)起。

再看各個(gè)年度的糾紛數(shù)量，不難發(fā)現(xiàn)糾紛自2013年井噴式增長(zhǎng)，2021年糾紛數(shù)量呈斷層式下降。

再來(lái)看糾紛的審理程序，大部分案件在一審階段即結(jié)束，極少數(shù)的案件進(jìn)入再審程序。

商品房預(yù)售合同糾紛中，購(gòu)房者的訴情多集中在：

（1）逾期辦證違約金、逾期交房違約金；

（2）開(kāi)發(fā)商在履行合同中存在違約，例如：層高、朝向、遮擋物、采光等；

（3） 返還契稅、維修基金等；

（4）解除買(mǎi)賣(mài)合同，返還已經(jīng)支付的首付款并賠償以首付款按中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)算的利息。

上述訴情在一審階段的判決情況如下：

二審階段的判決情況如下：

再審階段的判決情況如下：

?

看到這里各位讀者可能會(huì)覺(jué)得很奇怪，一審判決情況明明顯示“完全支持或部分支持”的比例高達(dá)85%，而且二審維持原判的也占79%，為何說(shuō)“受傷的總是購(gòu)房者”？

且聽(tīng)筆者娓娓道來(lái)。

?

二、以案解讀

2020年底，西南某省會(huì)城市，開(kāi)發(fā)商交房時(shí)出現(xiàn)了“清水交付，但每個(gè)房間的天花板都有裸露在外的消防管道，其中玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間設(shè)置了直立型噴頭，其他房間設(shè)置邊墻型噴頭?！?/span>

眾多購(gòu)房者因此拒絕接房，開(kāi)發(fā)商給出的理由為該棟樓為超高層，必須安裝消防設(shè)備。該說(shuō)辭讓購(gòu)房者異常氣憤，“超高層那么多，就這家開(kāi)發(fā)商的房屋消防管道外露?！倍啻谓簧鏌o(wú)果后，四十余戶(hù)業(yè)主于次年3月份向房屋所在地法院提起訴訟。

購(gòu)房者及代理律師提出如下訴訟請(qǐng)求：

（1）要求開(kāi)發(fā)商支付消防管道裝修美化（即吊頂）的費(fèi)用；

（2）要求開(kāi)發(fā)商賠償消防管道裸露導(dǎo)致房屋貶損的價(jià)值；

（3）本案的訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)、律師費(fèi)等由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。

訴訟過(guò)程中由于要“量化”上述費(fèi)用及損失，代理人申請(qǐng)進(jìn)行鑒定和評(píng)估。法院決定搖號(hào)選取鑒定機(jī)構(gòu)，鑒定機(jī)構(gòu)收到鑒定申請(qǐng)后，異常頭疼，原因有二：申請(qǐng)對(duì)裝修美化的費(fèi)用進(jìn)行鑒定，但是并無(wú)裝修吊頂方案，對(duì)于裝修材料和裝修款式并不明確；對(duì)消防管道裸露導(dǎo)致房屋貶損的價(jià)值進(jìn)行鑒定可謂是“前無(wú)古人”。

征得法院、原被告同意，選定的工程造價(jià)公司聯(lián)合房地產(chǎn)評(píng)估公司進(jìn)行鑒定，裝修美化的材料參照公共區(qū)域部分的材料，對(duì)于客廳、餐廳、臥室等消防管道為靠墻布置的房間采用平面吊頂走邊方式，對(duì)于走道、用水房間采用全頂面吊頂方式進(jìn)行工程量測(cè)算。

對(duì)于消防管道裸露導(dǎo)致的價(jià)值貶損選取價(jià)差法作為估價(jià)的基本方法，即選取周邊同為超高層但室內(nèi)無(wú)類(lèi)似裸露的消防管道，通過(guò)估價(jià)技術(shù)手段進(jìn)行一定的修正，再結(jié)合裸露的消防管道對(duì)使用空間的影響程度大小、居住舒適度的影響大小、空間布局的影響大小、層高影響的大小、美化遮蔽消防管道所需支付的必要支出等因素，估算出存在裸露的消防管道的情形下的市場(chǎng)價(jià)值，得出兩個(gè)價(jià)值之差則為貶損的價(jià)值。

最終鑒定出來(lái)裝修美化費(fèi)用六七千左右，房屋貶損價(jià)值每戶(hù)在幾萬(wàn)元到十幾萬(wàn)元之間，具體貶損價(jià)值根據(jù)層高、管道裸露情況而異。

開(kāi)庭當(dāng)天，購(gòu)房者出席庭審，通過(guò)出示拍攝“特殊房源公示”照片的載體手機(jī)，證明開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售房屋時(shí)并未公示、說(shuō)明該棟樓存在消防管道裸露事宜。且該證據(jù)的三性得到被告認(rèn)可。

整個(gè)案件耗時(shí)一年，購(gòu)房者支出了律師費(fèi)、訴訟費(fèi)、公證費(fèi)、鑒定費(fèi)近萬(wàn)元的訴訟成本，最終法院判決：駁回全部訴訟請(qǐng)求。理由是消防管道裸露不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不違反合同約定。

拿到判決的那天正好是2021年12月31日，代理人和購(gòu)房者都說(shuō)：“這是收到的最糟心的新年禮物。”我們既氣憤又無(wú)奈。

?

三、為什么受傷的總是購(gòu)房者？

?

結(jié)合親身代理經(jīng)歷，回歸正題：為什么受傷的總是購(gòu)房者？

（1）訴開(kāi)發(fā)商履行合同違約，要求支付賠償?shù)玫街С值陌讣^少。雖然勝訴案件占一審案件的85%，但勝訴案件中88%的案件都是在訴逾期辦證違約金、逾期交付違約金、返還契稅維修基金，1%-2%的案件為開(kāi)發(fā)商訴購(gòu)房者斷供。即從檢索結(jié)果來(lái)看，訴開(kāi)發(fā)商履行合同違約（除逾期違約金、返還契稅維修基金之外的訴情）要求支付賠償?shù)玫街С值陌讣^少。

（2）房地產(chǎn)市場(chǎng)從1980年開(kāi)始發(fā)展，至今已有42年的歷史，交易文件都逐漸規(guī)范化、格式化。雖然《商品房預(yù)售合同》系官方發(fā)布的范本合同，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍都聘請(qǐng)了法律顧問(wèn)逐字逐句打磨補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議越來(lái)越厚，即使重點(diǎn)內(nèi)容加粗斜杠下劃線(xiàn)，購(gòu)房者真的知悉且能自主選擇接受與否嗎？供需關(guān)系決定了市場(chǎng)地位。

（3）開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂了厚厚的補(bǔ)充協(xié)議，這些補(bǔ)充協(xié)議無(wú)疑為開(kāi)發(fā)商履約增加了自由發(fā)揮的空間，一旦履約出現(xiàn)問(wèn)題則套用補(bǔ)充協(xié)議中的概括性約定。對(duì)于概括性約定是否明確清晰可適用，法院可能會(huì)衡量雙方的利益。就上述案件中，一旦判決開(kāi)發(fā)商予以賠償，涉案業(yè)主共計(jì)336戶(hù)，開(kāi)發(fā)商賠償數(shù)額可能超過(guò)三千萬(wàn)元，可能是壓倒開(kāi)發(fā)商的“最后一根稻草”，也可能造成開(kāi)發(fā)商其他樓盤(pán)的爛尾；而對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，損失僅幾萬(wàn)元。

（4）商品房預(yù)售合同糾紛一般都是眾多購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商，單個(gè)購(gòu)房者起訴開(kāi)發(fā)商的案件并不多。法院對(duì)于這類(lèi)案件也都傾向于合并審理。在合并審理中，眾多購(gòu)房者就像“一條線(xiàn)上的螞蚱”，不團(tuán)結(jié)的原告就像一盤(pán)散沙，還不到開(kāi)庭，就已經(jīng)崩盤(pán)。一審敗訴之后部分購(gòu)房者不上訴了，那上訴的購(gòu)房者還有堅(jiān)持的意義嗎？同類(lèi)型的案件，部分案件的判決已生效，剩余案件上訴改判的可能性非常低。

（5）庭審改判幾率較小，購(gòu)房者上訴難以翻盤(pán)。商品房預(yù)售合同糾紛由于涉及社會(huì)穩(wěn)定因素，一審法院可能會(huì)向上級(jí)法院進(jìn)行請(qǐng)示。在此背景下，一審判決改判幾率較小，數(shù)據(jù)也顯示二審程序改判率很低僅為18%，維持原判高達(dá)79%。購(gòu)房者即使上訴也很難翻盤(pán)改判。

但是，在期房糾紛這場(chǎng)無(wú)硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)中，真的沒(méi)有勝利的購(gòu)房者嗎？

上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司與購(gòu)房者糾紛一案于2022年1月24日塵埃落定。上海市青浦區(qū)人民法院、上海市第二中級(jí)人民法院均認(rèn)為核心筒影響房屋采光開(kāi)發(fā)商應(yīng)向購(gòu)房者賠償房屋折價(jià)損失。

法院認(rèn)為：開(kāi)發(fā)商雖通過(guò)沙盤(pán)模型以及公示板文字表述等方式，對(duì)于核心筒的影響有所提示，但僅憑沙盤(pán)模型無(wú)法直觀反映實(shí)心墻體的核心筒可能對(duì)房屋的采光和通風(fēng)造成的實(shí)際影響，公示板上的提示文字亦不足以明確核心筒對(duì)于房屋采光和通風(fēng)的影響程度。

因此，僅以開(kāi)發(fā)商采取的上述措施，尚難以認(rèn)定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)履行了明確、具體、充分的告知義務(wù)。合同補(bǔ)充條款系開(kāi)發(fā)商提供的統(tǒng)一文本，該條款未采取任何提示注意的措施，其文字表述中也未能反映核心筒對(duì)于房屋的真實(shí)影響，以及購(gòu)房者對(duì)上述影響的知曉程度。開(kāi)發(fā)商未能就所售房屋的瑕疵履行合法告知義務(wù)，造成購(gòu)房者的損失，判令開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

現(xiàn)如今，補(bǔ)充協(xié)議越來(lái)越厚，但期房問(wèn)題卻花樣百出。大眾紛紛調(diào)侃買(mǎi)期房就像小時(shí)候玩的掃雷游戲，簡(jiǎn)直一踩一個(gè)準(zhǔn)。法律維權(quán)又是長(zhǎng)路漫漫，即使購(gòu)房者權(quán)益受侵害，獲得賠償并非易事。訴訟的核心還是法官的價(jià)值判斷，購(gòu)房者期待越來(lái)越公平、公正的價(jià)值取向。

——————————————————————

?

高云（本名汪宏杰），合同六法創(chuàng)始人，《民法典時(shí)代合同實(shí)務(wù)指南》主編。中國(guó)法學(xué)會(huì)法律文書(shū)研究會(huì)理事、中山大學(xué)法學(xué)院客座教授，廣州仲裁委員會(huì)仲裁員。1993年開(kāi)啟法律從業(yè)生涯，主要從事企業(yè)投融資，并購(gòu)重組和不良資產(chǎn)等業(yè)務(wù)，歷任多家律所主任，上市公司法務(wù)總監(jiān)，合規(guī)官等職務(wù)，先后出版《思維的筆跡》、《公司法實(shí)務(wù)指南》等13本法律實(shí)務(wù)暢銷(xiāo)作品。