焦點(diǎn)研究院·房地產(chǎn)市場(chǎng)每日動(dòng)態(tài)

監(jiān)測(cè)時(shí)間：2022年04月11日

宏觀政策：

1、全國(guó)：完善全國(guó)統(tǒng)一建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)

4月10日，《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》正式披露。該意見(jiàn)提出，健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地和勞動(dòng)力市場(chǎng)。統(tǒng)籌增量建設(shè)用地與存量建設(shè)用地，實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃，強(qiáng)化統(tǒng)一管理。完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制，完善全國(guó)統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場(chǎng)。此外，意見(jiàn)還指出加快發(fā)展統(tǒng)一的資本市場(chǎng)。統(tǒng)一動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利擔(dān)保登記，依法發(fā)展動(dòng)產(chǎn)融資。強(qiáng)化重要金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與統(tǒng)籌監(jiān)管，統(tǒng)一監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，健全準(zhǔn)入管理。

2、全國(guó)：穆迪稱市場(chǎng)波動(dòng)繼續(xù)令開(kāi)發(fā)商再融資風(fēng)險(xiǎn)凸顯，再融資需求依然較高

近日，穆迪發(fā)布報(bào)告稱預(yù)計(jì)在最近中國(guó)政府發(fā)表支持房地產(chǎn)業(yè)的政策聲明后，全國(guó)合約銷售額降幅將收窄。穆迪認(rèn)為受評(píng)開(kāi)發(fā)商未來(lái)12個(gè)月的再融資需求依然較高，自2022年4月1日起的12個(gè)月內(nèi)將有約303億美元的境內(nèi)債券和343億美元的境外債券到期或可回售。流動(dòng)性持續(xù)緊張的環(huán)境下開(kāi)發(fā)商仍存在違約風(fēng)險(xiǎn)。穆迪指出，由于8家受評(píng)開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性轉(zhuǎn)弱，2022年2月受評(píng)中國(guó)高收益開(kāi)發(fā)商的亞洲流動(dòng)性壓力子指標(biāo)有所轉(zhuǎn)弱，從2021年12月的21.4%升至34.0%。此外，1月26日至3月25日之間穆迪共有23次負(fù)面評(píng)級(jí)行動(dòng)。2022年2-3月(截至3月25日)，穆迪將6家開(kāi)發(fā)商的公司家族評(píng)級(jí)下調(diào)至Caa1及以下：正榮地產(chǎn)(Caa2/負(fù)面)、景瑞控股(Caa2/負(fù)面)、世茂集團(tuán)(Caa1/負(fù)面)、龍光集團(tuán)(Caa2/負(fù)面)、融信中國(guó)(Caa1/負(fù)面)和融創(chuàng)中國(guó)(Caa1/負(fù)面)。

3、廣東省深圳市：按照市場(chǎng)化、法制化原則穩(wěn)妥處置恒大集團(tuán)等房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4月11日，深圳市政府工作報(bào)告指出，按照市場(chǎng)化、法制化原則，穩(wěn)妥處置恒大集團(tuán)等房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在省政府的大力支持下，恒大珠三角公司63個(gè)在建項(xiàng)目已全面實(shí)現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，復(fù)工率100%。廣州、佛山、惠州、清遠(yuǎn)、陽(yáng)江、梅州等城市十多個(gè)項(xiàng)目復(fù)工人數(shù)達(dá)標(biāo)率超100%。

4、江蘇省蘇州市：二手房限售由5年降為3年，今日起實(shí)行

4月11日，蘇州二手房限售政策迎來(lái)重大調(diào)整，由原來(lái)的5年變成3年。蘇州六大區(qū)二手房的限售時(shí)間正式改為三年，從今天開(kāi)始執(zhí)行，簽約的二手房自取得不動(dòng)產(chǎn)之日起滿三年即可轉(zhuǎn)讓。此前的限售區(qū)域全部執(zhí)行，即姑蘇區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)、吳江區(qū)、高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)?？h市方面，張家港市商品房（含二手房）依然需要滿2年才可交易；而昆山、太倉(cāng)、常熟等不限售。另悉，當(dāng)前蘇州首套房貸利率已從年初的5%降至4.6%-4.7%左右。

5、四川省資陽(yáng)市：首套房最低首付款比例20%，第二套改善型房最低30%

近日，四川資陽(yáng)市住房公積金管理委員會(huì)發(fā)布關(guān)于調(diào)整資陽(yáng)市部分住房公積金使用政策的通知，有效期2年。通知明指出，提高貸款額度，繳存職工家庭夫妻雙方均繳存住房公積金的，最高貸款額60萬(wàn)元；職工家庭單方繳存住房公積金的，最高貸款額40萬(wàn)元；組織、人社部門統(tǒng)一引進(jìn)和認(rèn)定的高層次人才，最高貸款額70萬(wàn)元。降低首付比例。職工購(gòu)買商品住房新房(含期房、現(xiàn)房)，屬首套普通自住住房，最低首付款比例為20%；屬二套改善性住房的，最低首付款比例為30%。購(gòu)買再交易住房，屬首套普通自住住房，最低首付款比例為30%；屬二套改善性住房最低首付款比例為40%。

融資動(dòng)態(tài)：

1、寧波開(kāi)發(fā)投資：擬發(fā)行10億元超短期融資券，期限180天

近日，寧波開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司發(fā)布2022年度第二期超短期融資券募集說(shuō)明書(shū)，發(fā)行日為4月11日，本息兌付日為10月9日。本期發(fā)行金額10億元，發(fā)行期限180天，信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)為中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司，信用評(píng)級(jí)結(jié)果主體AAA。寧波開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)計(jì)劃將10億元募集資金用于償還母公司本部銀行貸款，改善公司融資結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步降低綜合融資成本，提高公司的盈利能力。

2、南京奧體建設(shè)：子公司擬抵押江心洲G71地塊，擔(dān)保債權(quán)金額9億元

4月11日，南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司發(fā)布關(guān)于重大資產(chǎn)抵押事項(xiàng)的公告。抵押物資產(chǎn)名稱為南京奧江置業(yè)有限責(zé)任公司“2021G71地塊”項(xiàng)目29287.46平方米土地使用權(quán)，所有權(quán)歸屬為南京奧江置業(yè)有限責(zé)任公司，其成立于2021年10月15日，是南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司全資子公司。截至3月31日，南京奧江置業(yè)有限責(zé)任公司“2021G71地塊”項(xiàng)目29287.46平方米土地使用權(quán)賬目?jī)r(jià)值23.5億元（未經(jīng)審計(jì)），評(píng)估價(jià)值23.7億元。本次被擔(dān)保債權(quán)金額9億元，類型為銀團(tuán)貸款，到期時(shí)間為2025年2月；抵押類型銀行借款抵押擔(dān)保，金額9億元。

3、安徽高速地產(chǎn)：完成發(fā)行5.5億元超短期融資券，發(fā)行利率3.4%

4月11日，據(jù)北京金融資產(chǎn)交易所披露，安徽省高速地產(chǎn)集團(tuán)有限公司于2022年04月07日發(fā)行了2022年度第一期短期融資券。本期債券簡(jiǎn)稱為“22高速地產(chǎn)CP001”，發(fā)行總額5.5億元，期限365天，發(fā)行利率3.4%，起息日為4月11日。主承銷商與簿記管理人為中信銀行股份有限公司，聯(lián)席主承銷商為興業(yè)銀行股份有限公司。

4、陽(yáng)光城：“20陽(yáng)光城MTN002”未能按期足額償付，應(yīng)付本息金額7.86億元

近日，陽(yáng)光城發(fā)布關(guān)于未能按期足額償付“20陽(yáng)光城MTN002”的公告。公告稱“20陽(yáng)光城MTN002”違反交叉保護(hù)條款未獲得豁免。根據(jù)《陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司2020年度第二期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)》中約定，“20陽(yáng)光城MTN002”應(yīng)于持有人會(huì)議表決截止日次一日（即2022年4月8日）立即到期應(yīng)付。公告顯示，因受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境、融資環(huán)境疊加影響，陽(yáng)光城流動(dòng)性出現(xiàn)階段性緊張。加之本期債務(wù)融資工具加速到期，導(dǎo)致出現(xiàn)未能按期足額償付的情況。本期債務(wù)融資工具暫不償付本息。截至本公告出具之日，陽(yáng)光城未能按期足額償付“20陽(yáng)光城MTN002”。

投資動(dòng)態(tài)：

1、廣東省廣州市：增城瑤田村舊改招商，總投資111億元

4月11日，廣州公共資源交易中心發(fā)布增城區(qū)新塘鎮(zhèn)瑤田村新圍、龍?zhí)?、東聯(lián)、西聯(lián)股份經(jīng)濟(jì)合作社舊村改造項(xiàng)目公開(kāi)選擇合作企業(yè)公告。根據(jù)公告，項(xiàng)目位于廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)瑤田村，總用地面積128.72公頃，其中建設(shè)用地110.66公頃、農(nóng)用地17.32公頃、未利用地0.74公頃，投資總金額約111億元。

2、廣東省中山市：預(yù)公告出讓10宗城鎮(zhèn)住宅用地總面積約560畝

4月11日，中山市公共資源交易平臺(tái)發(fā)布了“中山市城鎮(zhèn)住宅用地公開(kāi)出讓預(yù)公告”。

中山官網(wǎng)一次掛出了10宗城鎮(zhèn)住宅用地公開(kāi)出讓預(yù)公告。其中，岐江新城5宗，翠亨新區(qū)、小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、黃圃鎮(zhèn)各持1宗地塊。此次預(yù)公告推出的地塊總面積約560畝，在中山是史無(wú)前例。預(yù)公告后，將視土地市場(chǎng)情況分批采用上網(wǎng)競(jìng)價(jià)方式組織開(kāi)展國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公開(kāi)出讓相關(guān)工作，具體內(nèi)容以正式公告為準(zhǔn)。

經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)：

1、融創(chuàng)中國(guó)：轉(zhuǎn)讓中山、廣州部分項(xiàng)目股權(quán)，涉及增城學(xué)府壹號(hào)等

近日，深圳融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司的子公司退出中山銘晟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，接盤方為中融信托。除此以外，本月初融創(chuàng)還退出了與廈門國(guó)貿(mào)合作的廣州增城國(guó)貿(mào)融創(chuàng)學(xué)府壹號(hào)項(xiàng)目。另于4月1日，廣州融荔房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、廣州市融逸房地產(chǎn)有限公司還退出了廣州創(chuàng)貿(mào)，其中廣州融荔是深圳融創(chuàng)間接全資子公司，廣州融逸則由深圳融資間接持股20%。

2、招商積余：中標(biāo)清華大學(xué)紫荊國(guó)際學(xué)生公寓項(xiàng)目

近日，招商積余成功中標(biāo)清華大學(xué)紫荊國(guó)際學(xué)生公寓項(xiàng)目。清華大學(xué)紫荊公寓區(qū)位于校園北部，總占地28.4公頃，總建筑面積37萬(wàn)平方米，可容納22400名學(xué)生，是目前國(guó)內(nèi)規(guī)模最大的現(xiàn)代化學(xué)生公寓。公寓區(qū)的主體建筑為徽派建筑，分為本科生區(qū)、研究生區(qū)、國(guó)際學(xué)生區(qū)和繼續(xù)教育學(xué)員區(qū)，其中博士生公寓樓因排列為英文字母"W"形，而被學(xué)生稱為W樓。早在2019年，招商積余正式牽手清華大學(xué)雙清公寓，并獲得了“清華大學(xué)2021年度駐校物業(yè)服務(wù)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目”稱號(hào)。本次中標(biāo)，既是校方對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)過(guò)往優(yōu)質(zhì)服務(wù)的肯定，也標(biāo)志著雙方合作的進(jìn)一步深化。

3、中國(guó)恒大：江門臺(tái)山恒大名都16-18號(hào)樓開(kāi)啟交付

4月10日，恒大深圳公司官微顯示，江門臺(tái)山恒大名都16-18號(hào)樓開(kāi)啟交付。在政府各相關(guān)部門及合作單位的支持下，恒大深圳公司復(fù)工復(fù)產(chǎn)情況逐日漸好，交樓工作在持續(xù)不斷地進(jìn)行。繼中山恒大御府、江門恒大悅瓏灣實(shí)現(xiàn)交樓后，臺(tái)山恒大名都也在今日啟動(dòng)交樓儀式。目前，恒大深圳公司下屬包含深圳、東莞、江門、珠海、中山等地10余個(gè)項(xiàng)目，已全部復(fù)工復(fù)產(chǎn)，多個(gè)項(xiàng)目已進(jìn)入室內(nèi)裝修或驗(yàn)收階段，將陸續(xù)向業(yè)主交付。

4、佳兆業(yè)：寧波鄞州區(qū)地塊債權(quán)流拍起價(jià)10.65億元

4月10日，從阿里拍賣平臺(tái)獲悉，佳兆業(yè)寧波市鄞州區(qū)JD13-03-37（a）地塊項(xiàng)目債權(quán)已流拍，起拍價(jià)為10.65億元。該項(xiàng)目地塊由平安信托有限責(zé)任公司持有。此地塊起拍價(jià)10.65億元。截至4月8日，標(biāo)的債權(quán)金額為10.65億元，其中本金為人民幣10.2億元，利息為4532.55萬(wàn)元(未含罰息，最終以與競(jìng)買成功方簽署協(xié)議時(shí)計(jì)算確定的金額為準(zhǔn))。此前于2020年11月25日，寧波鄞州區(qū)曾出讓1宗宅地，起始價(jià)10.71億元。最終經(jīng)過(guò)89輪競(jìng)價(jià)，佳兆業(yè)旗下的浙江佳霖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)約14.37億元競(jìng)得寧波市鄞州區(qū)JD13-03-37地塊(火車東站-潘火地段)，樓面價(jià)2.21萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率34.18%。

5、花樣年：與粵民投另類簽訂協(xié)議，后者將在多個(gè)方面提供協(xié)助

4月11日，花樣年及彩生活發(fā)布公告稱，彼等各自與粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司訂立一份協(xié)議?；浢裢读眍悶閷Ｗ氖鹿杀就顿Y、不良資產(chǎn)投資、資產(chǎn)管理及產(chǎn)業(yè)資源整合的領(lǐng)先內(nèi)資企業(yè)?；幽昱c粵民投另類所訂協(xié)議的訂約方協(xié)定，粵民投另類將在多個(gè)方面為花樣年集團(tuán)提供協(xié)助，包括但不限于檢討花樣年集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況，以制定方案增強(qiáng)花樣年集團(tuán)的資產(chǎn)價(jià)值，進(jìn)一步保障其利益相關(guān)方的權(quán)益；包括將其自身或其指定人士定位為彩生活集團(tuán)優(yōu)化計(jì)劃的可能戰(zhàn)略投資者；制定優(yōu)化計(jì)劃、促進(jìn)彩生活集團(tuán)與其利益相關(guān)方的溝通及協(xié)調(diào)。

6、富力地產(chǎn)：標(biāo)普將富力地產(chǎn)長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)下調(diào)至“SD” 展望“負(fù)面”

近日，標(biāo)普全球評(píng)級(jí)將富力地產(chǎn)的長(zhǎng)期主體信用評(píng)級(jí)從“CC”下調(diào)至“SD”（選擇性違約），評(píng)級(jí)展望“負(fù)面”。 標(biāo)普預(yù)計(jì)2022年余下時(shí)間內(nèi)，富力地產(chǎn)及其境外子公司和融資平臺(tái)—富力香港將面臨進(jìn)一步的大規(guī)模償債壓力，年內(nèi)約有80億元人民幣的境內(nèi)債券即將到期或可回售，還有超12億美元的境外優(yōu)先債券即將到期。標(biāo)普認(rèn)為，在流動(dòng)性極弱且?guī)谉o(wú)新融資的情況下，該公司利用內(nèi)部資源償還將到期債務(wù)的能力有限。因此，該公司可能進(jìn)一步尋求債權(quán)人同意債務(wù)展期和相關(guān)重組。推遲公布審計(jì)財(cái)報(bào)表明富力地產(chǎn)的內(nèi)控和治理已弱化，因此，標(biāo)普將該公司的管治狀況評(píng)估從普通調(diào)整至較弱。

7、中國(guó)金茂：標(biāo)普指中國(guó)金茂未來(lái)12個(gè)月內(nèi)將保持其杠桿率改善，展望調(diào)整為穩(wěn)定

近日，標(biāo)普將中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司的展望從負(fù)面調(diào)整為穩(wěn)定。同時(shí)，標(biāo)普確認(rèn)了中國(guó)金茂的“BBB-”長(zhǎng)期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)以及公司擔(dān)保的高級(jí)無(wú)抵押票據(jù)“BBB-”長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)，以及其次級(jí)票據(jù)的“BB”評(píng)級(jí)。穩(wěn)定展望反映了標(biāo)普認(rèn)為中國(guó)金茂將在未來(lái)12個(gè)月內(nèi)保持其杠桿率改善的同時(shí)控制合資企業(yè)交易對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)的情況下實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。中國(guó)金茂將大致維持其債務(wù)水平。盡管該公司擁有從銀行獲得并購(gòu)貸款的優(yōu)勢(shì)，但其不太可能通過(guò)提高債務(wù)水平來(lái)收購(gòu)陷入困境的開(kāi)發(fā)商。這是因?yàn)橹袊?guó)金茂完全并入中國(guó)中化，而中國(guó)中化本身也受到國(guó)務(wù)院國(guó)資委監(jiān)管其杠桿。