同很多房企一樣，正榮地產降速了。但正榮地產不僅營收、合約銷售面積等降速，盈利能力也下降了。更不幸的，正榮地產的盈利水平或有進一步下降的趨勢。

來源：財觀社

同很多房企一樣，正榮地產降速了。但正榮地產不僅營收、合約銷售面積等降速，盈利能力也下降了。更不幸的，正榮地產的盈利水平或有進一步下降的趨勢。

正榮地產“降速”

同很多房企一樣，正榮地產降速了。

近日正榮地產發(fā)布的2020年財報顯示，2020年正榮地產實現(xiàn)營收361億元，同步增長11%；實現(xiàn)凈利潤35.6億元，同比增長15%；歸母凈利潤為26.51億元，同比增長5.8%。

2018年、2019年，正榮地產的營收分別為264.53億元、325.58億元，同比增速為32.3%、23.1%；歸母凈利潤分別為21.21億元、25.06億元，同比增速為50.5%、18.2%。正榮地產的營收和歸母凈利潤增速都大幅下降。

正榮地產的毛利率也呈現(xiàn)逐年下降態(tài)勢。2018年，正榮地產的毛利率為22.8%， 2019年其毛利率水平降至20.0%；2020年，其毛利率進一步下滑，收到19.1%，且長期低于行業(yè)平均水平。

同時，正榮地產的合約銷售金額和面積增速也在下降。2018年至2020年，正榮地產的合約銷售金額為1080億元、1307億元、1419億元，同比增幅分別為54.0%、21%和8.6%；合約銷售建筑面積分別為644.30萬平方米、843.95萬平方米、890萬平方米，同比增速為69.8%、31.0%和5.4%。

2020年，正榮地產全年累計實現(xiàn)合約銷售金額約1419億元，“踩線”完成了其年度銷售目標1400億元。2021年，正榮地產新的銷售目標是不低于1500億元，這一目標設置得非?！氨Ｊ亍?。

正榮地產執(zhí)行董事、董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績會上表示：“我們不設具體的目標，按照公司自己的實力和步驟來走，保持適當的規(guī)模優(yōu)勢就可以了。正榮地產還是要堅持高質量發(fā)展，特別是長期主義?！?/p>

可見正榮地產未來將“常態(tài)化”保持低增速。

難逃“明股實債”質疑，仍踩“一道紅線”

財報數據顯示，截至2020年末，正榮地產凈負債率為64.7%，現(xiàn)金短債比為2.2，扣除合約負債的資產負債率為76.6%，還踩中“一道紅線”。正榮地產表示將爭取明年上半年基本上三條線將全面降為綠檔。

但是，同很多“閩系”房企一樣，正榮地產也難逃“明股實債”嫌疑。

近年，正榮地產“少數股東權益”飆升。Choice顯示，2015年公司少數股東權益僅為1.62億元，而2020年上半年已激增至150.09億元。這往往被視為“明股實債”的顯著特征。

其中信托被認為是正榮地產“掩飾”債務的重要渠道。此前，正榮地產在大業(yè)信托發(fā)行了一款“匯金22號股權投資集合資金信托計劃”（下稱“匯金22號”）。知情人士透露，該筆信托產品“殼子上是地產股權”，實際上做的是“明股實債”。

“匯金22號”推介資料顯示，該信托產品預計規(guī)模為4億元，并分期募集。據某知情人士透露，“匯金22號”收益率是固定的，其存續(xù)期限僅一年。存續(xù)期滿一年后，雙方將通過“業(yè)績對賭”確保大業(yè)信托能退出目標公司股權。

“假如是股權投資類，一般期限都比較長。設置對賭方式相當于第9個月對（目標項目）進行業(yè)績考核，一般（大業(yè)信托）會把這個考核標準定得非常高，就是（對賭方）無法達成的程度，以實現(xiàn)觸發(fā)這個機制?！痹撝槿耸垦a充道。

在信托計劃存續(xù)期間，大業(yè)信托對目標項目的銷售均價、銷售額、項目開發(fā)報建和工程建設進度進行監(jiān)控考核，并給予對賭方亦即正榮廈門公司三個月寬限期。如果三個月寬限期結束時，正榮地產的項目仍未達到考核目標要求，大業(yè)信托有權要求對賭方進行業(yè)績補償。同時，“匯金22號”信托計劃的風控措施還明確提到“差額補足”。

IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜表示，有的地產類信托產品包含“差額補足”和“對賭條款”，這是類固定收益或者變相的“明股實債”類信托產品。

未來盈利或進一步下降

“房住不炒”政策下，房地產“降速”不可避免，正榮地產在內的房企未來的盈利空間或被進一步壓縮。

除了政策監(jiān)管因素，正榮地產還面臨其他不利影響。

數據顯示，正榮地產在三四線城市的土儲比例在上升，截止2020年7月末，正榮在三四線城市的新增土地儲備面積較2019年增加31.1%。自2020年以來，正榮地產明顯加大了對三四線城市的投資力度，公司土地儲備結構得到優(yōu)化的同時，預計也將持續(xù)拉低公司物業(yè)銷售的平均售價，對公司毛利水平產生影響。

同時，正榮地產的銷售及分銷開支開支也在上升。正榮地產2020年的銷售及分銷開支為11.60億元， 2019年這一數據為9.72億元。正榮地產的銷售及分銷開支同比增速為19.3%，要高于營收增速的11.0%比較多。這也可能侵蝕掉正榮地產未來的利潤。