一面推進(jìn)與中國能建的重組事宜，另一面，葛洲壩還在積極拿地。

4月26日，葛洲壩聯(lián)合中國能建廣東省電力設(shè)計(jì)研究院有限公司、中南建筑設(shè)計(jì)院股份有限公司、保定國控集團(tuán)等簽署協(xié)議，三方將共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)蓮池區(qū)11個城中村改造項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)和運(yùn)營維護(hù)等工作。

據(jù)悉，該項(xiàng)目總投資約235.9億元，其中，葛洲壩所需承擔(dān)的額度為33.25億元。此次，葛洲壩集團(tuán)的項(xiàng)目合作期為10年，安置房建設(shè)期自開工之日起18個月，其余建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期為3年，運(yùn)營期暫定7年。

此前不久，葛洲壩還斥資5.15億元、溢價(jià)26.02%競得安徽巢湖一宗地塊。該地塊規(guī)劃用途為居住、服務(wù)設(shè)施，地塊總面積92.42畝，位于巢湖市北外環(huán)路以南、巢湖北路以西。

事實(shí)上，隨著中國能建與葛洲壩的合并重組事宜日趨明朗，葛洲壩的拿地節(jié)奏已經(jīng)有所放緩。2017年至2020年，葛洲壩的拿地投入由155.53億元、77.53億元、77.06億元銳減至0，地產(chǎn)業(yè)務(wù)收縮明顯。進(jìn)入2021年，葛洲壩的拿地風(fēng)格緣何變得積極？

就此，諸葛找房分析師陳霄認(rèn)為，與中國能建的重組方案確定后，葛洲壩改變了拿地重點(diǎn)，不再著重于招拍掛拿地，逐步推進(jìn)轉(zhuǎn)型的步伐，發(fā)力城市運(yùn)營方面。上述在保定摘得的城中村項(xiàng)目，就體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來，作為中國能建的子公司，葛洲壩在集團(tuán)內(nèi)部的地位正在下降。作為能源企業(yè)，中國能建需要更加專注于開展能源業(yè)務(wù)。但是，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)地位的下降，并非意味著要退出這一市場。

“目前來看，未來，葛洲壩仍會作為地產(chǎn)平臺繼續(xù)進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，且其之前在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)也頗值得肯定”，嚴(yán)躍進(jìn)稱?！巴七M(jìn)與中國能建的重組，只是為了讓內(nèi)部的各業(yè)務(wù)條線劃分更加清晰，而不是要退出房地產(chǎn)市場”。

地王項(xiàng)目去化承壓，資源整合消除同業(yè)競爭

資料顯示，作為葛洲壩持股42.84%的股東，中國能建背后的實(shí)控人為國務(wù)院國資委。目前，中國能建正在逐步推進(jìn)換股吸收合并葛洲壩一事，交易完成后，中國能建將實(shí)現(xiàn)A+H兩地上市，葛洲壩則終止上市，全部資產(chǎn)、負(fù)債、業(yè)務(wù)等由前者承接。

葛洲壩集團(tuán)已先后涉足了建筑、環(huán)保、房地產(chǎn)、水泥、民爆、公路、水務(wù)、裝備制造、金融九大業(yè)務(wù)。盡管進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)多年，在葛洲壩的諸多業(yè)務(wù)構(gòu)成中，地產(chǎn)仍只是很小的一部分，與公路運(yùn)營、水務(wù)等合并為“投資運(yùn)營業(yè)務(wù)”，在集團(tuán)的營收占比不高，銷售排名尚在百強(qiáng)開外。

得益于央企光環(huán)的加持，葛洲壩的拿地風(fēng)格一直較為激進(jìn)。自2015年起，先后在上海、北京、合肥、杭州等城市，斬獲多宗“地王”。2018年，葛洲壩地產(chǎn)的權(quán)益銷售金額為117.9億元，躋身TOP200房企行列。但是，其制造“地王”的表現(xiàn)，也引來了監(jiān)管層的關(guān)注，并多次被監(jiān)管部門點(diǎn)名約談，要求其收斂在土地市場追高拿地、捂盤惜售等行為。

2020年，中國能建營收2703.28億元，同比增長9.32%；葛洲壩則營收1126.11億元，同比增長2.42%。兩大千億巨頭合并重組后，一個營收體量近4000億規(guī)模的新公司即將誕生，市場前景充滿想象。

不過，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，二者都亟待突破。當(dāng)期，中國能建房地產(chǎn)板塊的營收為120.71億元，在總營收中的占比為4.5%。葛洲壩包含地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)的投資運(yùn)營業(yè)務(wù)營收為151.84億元，在總營收中的占比為13.48%。

這一年，葛洲壩房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的新開工面積為70.04萬平米，竣工建筑面積為105.9萬平米，在建項(xiàng)目權(quán)益施工面積為450.42萬平米，銷售面積為68.55萬平米，銷售合同簽約額為192.37億元。這一規(guī)模水平，在國資委確定的首批16家以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企中，排名靠后。

注：港中旅和南光集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)缺少公開可參考數(shù)據(jù)，因此未出現(xiàn)在榜單上

一時拿地一時爽。高光之后的葛洲壩地產(chǎn)，也面臨著“地王”項(xiàng)目去化存壓的情況。以北京樊家村地王項(xiàng)目為例，2015年，葛洲壩歷經(jīng)104輪角逐，終于摘得該地塊。但卻直到2019年5月才取得首個預(yù)售證。有知情人士透露，該項(xiàng)目拿地時的樓面單價(jià)約在7.5萬元/平米，最終銷售均價(jià)僅有11.3萬元/平米，大大低于預(yù)期。

南京河西地王項(xiàng)目也是如此。據(jù)悉，該項(xiàng)目在拿地后不久，就遭遇了南京樓市限價(jià)調(diào)控，河西南部限價(jià)3.5萬元/平方米，甚至低于4.5萬/平米的成交樓面價(jià)，面粉貴過面包。受制于此，該項(xiàng)目一直拖到2019年12月才成功于夾縫中入市，“地王”轉(zhuǎn)而變成枷鎖。

有分析人士談及中國能建與葛洲壩的合并重組時表示，一方面，作為中國能建集團(tuán)旗下H股、A股上市平臺，中國能建和葛洲壩在國際業(yè)務(wù)上存在一定程度的重合，在東南亞市場更面臨著同業(yè)競爭的問題。此外，中國能建的股價(jià)一直較為低迷，港股市場估值較低，這也是中國能建產(chǎn)生借道葛洲壩回A念想的原因之一。

中國能建與葛洲壩的吸收合并，有利于變之前的競爭關(guān)系為合作關(guān)系。中國能建還能進(jìn)一步推動其在水泥建材、能源利用、民用爆破等領(lǐng)域的擴(kuò)張，提升其國際競爭力。同時，這也有助于葛洲壩弱化房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)簽，回歸主業(yè)，上述分析稱。

債務(wù)規(guī)模走高，短期償債壓力較大

近年來，葛洲壩集團(tuán)加快了多元化業(yè)務(wù)布局的腳步，工業(yè)制造、投資運(yùn)營等業(yè)務(wù)迅速擴(kuò)張，資金需求量加大，這也導(dǎo)致了公司債務(wù)規(guī)模的走高，逐漸從2018年末的1631.25億元升至了2020年末的1800.63億元。

與此同時。葛洲壩的資產(chǎn)負(fù)債率分別為74.76%、71.75%和69.41%，且尚有175億元的可續(xù)期公司債及110億元永續(xù)中票計(jì)入權(quán)益。當(dāng)期，公司的流動比率為1.1、1.19及1.1，速動比率為0.15、0.55及0.55，流動比率及速動比率指標(biāo)均較低，短期債務(wù)壓力較大。

2021年4月26日，葛洲壩宣布發(fā)行總額不超過30億元的公司債券。債券募集說明書披露，目前，葛洲壩及其子公司已發(fā)行尚未兌付的公司債券和可持續(xù)公司債券合計(jì)297.21億元。其中，公司債券92.21 億元（含子公司中國葛洲壩集團(tuán)綠園科技有限公司發(fā)行綠色公司債券12億元），可續(xù)期公司債券205億元。

主承銷商提醒，葛洲壩的資產(chǎn)負(fù)債率在建筑行業(yè)上市央企中處于較低水平，但隨著業(yè)務(wù)規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，其負(fù)債總額有望進(jìn)一步提升，未來整體債務(wù)償還面臨一定壓力。

此外，截至去年底，葛洲壩集團(tuán)還有約577.83億元的受限資產(chǎn)，占總資產(chǎn)的比重達(dá)22.28%。主承銷商認(rèn)為，葛洲壩的受限資產(chǎn)規(guī)模較大，若發(fā)生觸發(fā)事項(xiàng)，會影響公司業(yè)務(wù)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并可能進(jìn)一步影響本期債券的按期足額償付。

“目前，葛洲壩所承擔(dān)的主要建筑工程項(xiàng)目為國內(nèi)外重要的水利、能源、交通等基礎(chǔ)設(shè)施工程，對工程的質(zhì)量要求較高。若公司在工程施工中出現(xiàn)質(zhì)量問題，公司的信譽(yù)、項(xiàng)目進(jìn)度、經(jīng)營成本和效益等也將受到影響”。

據(jù)財(cái)報(bào)，2018年至2020年，葛洲壩的信用減值損失分別為-1.02億元、-7.15億元及-8.7億元，資產(chǎn)減值損失為-4.53億元、-1.23億元及-1.43億元。上述減值損失金額對公司利潤總額的影響幅度為-7.17%、-9.55%及-13.18%。

由于大力發(fā)展環(huán)保業(yè)務(wù)，葛洲壩近年來不斷接受地方政府及國家政策的支持。上述同期，葛洲壩計(jì)入當(dāng)期損益的政府補(bǔ)助分別為15.6億元、11.21億元及5.97億元，在凈利潤中的占比為26.18%、17.09%及11.3%，雖呈下降趨勢，但總體占比仍較高。

若因法律法規(guī)、政策的變動導(dǎo)致葛洲壩收到政府補(bǔ)助金額減少，葛洲壩的盈利能力還將受到影響，有業(yè)內(nèi)人士稱。