在開(kāi)發(fā)商“僅需一成首付購(gòu)房”的宣傳下，珠海一對(duì)情侶交付10萬(wàn)定金購(gòu)買了珠海香洲區(qū)南屏錦繡四季花園小區(qū)一套住宅。沒(méi)想到，在銀行放款階段，卻收到銀行拒絕貸款的通知，理由是發(fā)現(xiàn)首付款為開(kāi)發(fā)商墊付，來(lái)源不合規(guī)。在貸款被拒無(wú)法購(gòu)房的情況下，開(kāi)發(fā)商隨后起訴買主違約，要求賠償35萬(wàn)元高額違約金。日前，購(gòu)房者勞先生向南都小N馬上辦記者反映，自己不僅房沒(méi)買成，反倒還要負(fù)債累累。

開(kāi)發(fā)商宣傳的“一成首付”真的可信嗎？究竟事情真相如何？南都小N馬上辦記者展開(kāi)調(diào)查。

“一成首付”珠海買房

“首付一成即可購(gòu)房，一年免息?！?021年2月初，勞先生和女友江小姐在看到珠海香洲區(qū)南屏錦繡四季花園小區(qū)廣告宣傳后，便前往銷售中心看房。

2月6日，在確認(rèn)了確實(shí)是一成首付后，勞先生和江小姐在銷售人員的陪同下簽了房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，并付定金10萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商同時(shí)準(zhǔn)備了借款協(xié)議要求他們簽署。這份借款協(xié)議中的出借人為丁某，借款金額為50萬(wàn)元。協(xié)議約定，借款用于償還購(gòu)房首期款。

根據(jù)協(xié)議，50萬(wàn)元借款免息分兩次歸還，一次是兩個(gè)多月后，一次是10個(gè)多月后，每次還款額度為25萬(wàn)元。

2021年2月28日，勞先生和江小姐按“一成首付”金額，支付了剩余17萬(wàn)余元購(gòu)房款給開(kāi)發(fā)商。

2021年4月26日，雙方正式簽署了《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》及補(bǔ)充協(xié)議，江小姐于當(dāng)天將銀行卡交給開(kāi)發(fā)商操作，其間卡內(nèi)收到出借人丁某的50萬(wàn)元借款，聯(lián)同自身的定金10萬(wàn)元和購(gòu)房款17余萬(wàn)元一并用于繳納購(gòu)房首付。

不過(guò)，由于貸款進(jìn)度和兩人自身原因，直至2021年8月，江小姐和勞先生才向開(kāi)發(fā)商指定的丁某的銀行賬戶支付90000元，用于償還部分墊付房款。

銀行：首付來(lái)源存疑拒絕貸款

購(gòu)房意外很快來(lái)臨。2021年9月，貸款銀行經(jīng)辦人聯(lián)系張小姐，要求提供銀行流水以及個(gè)人征信等資料，并告知需要證明首付來(lái)源。

2022年1月10日，貸款銀行經(jīng)辦人明確告知張小姐，由于查到開(kāi)發(fā)商為其墊付了購(gòu)房首付款，違反了銀監(jiān)部門(mén)的規(guī)章制度，不符合銀行按揭貸款的規(guī)定，因此銀行將貸款作退回處理。

銀行拒貸，房子自然是買不成了，在與銀行溝通期間，勞先生和江小姐也多次收到開(kāi)發(fā)商催款函，要求歸還墊付的首付欠款。而在告知銀行拒貸需要退房后，開(kāi)發(fā)商對(duì)兩人提起了訴訟。

開(kāi)發(fā)商：除還清借款外索賠35萬(wàn)余元

銀行拒貸，房子買不了，勞先生表示，自己也無(wú)心再還款，因此提出通過(guò)退房來(lái)處理所欠墊付首付問(wèn)題。

記者獲悉，對(duì)于勞先生的訴求，開(kāi)發(fā)商并不同意，一紙?jiān)V狀將其告上法庭，要求其遵照合同內(nèi)容賠償違約金35萬(wàn)元。

開(kāi)發(fā)商珠海市廣興昌房地產(chǎn)公司表示，2021年5月8日，已經(jīng)為江女士辦理了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，由于江女士怠于向銀行提供貸款資料，導(dǎo)致銀行未放款，2022年1月，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)向其發(fā)函要求其一次性付清購(gòu)房余款，但對(duì)方置之不理。

開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，鑒于《商品房買賣合同（現(xiàn)售）》及補(bǔ)充協(xié)議是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同合法有效，雙方應(yīng)認(rèn)真履行。江女士一方應(yīng)依約在合同簽訂后的60日（2021年6月25日）內(nèi)辦妥按揭貸款手續(xù)和通過(guò)銀行支付房屋余款，已經(jīng)構(gòu)成違約。開(kāi)發(fā)商有權(quán)要求解除合同，解除合同后，江女士一方應(yīng)按累計(jì)應(yīng)付款即 1770000元的20%支付違約金35.4萬(wàn)元。

購(gòu)房者：責(zé)任在開(kāi)發(fā)商違規(guī)墊首付

對(duì)于開(kāi)發(fā)商的賠償要求，勞先生則不能認(rèn)同，“我方并不存在違約，無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。購(gòu)房合同不能繼續(xù)履行的原因是開(kāi)發(fā)商違規(guī)為購(gòu)買人墊付購(gòu)房首期款。因此開(kāi)發(fā)應(yīng)當(dāng)解除合同，并退回已支付款項(xiàng)?！?/strong>

勞先生一方認(rèn)為，珠海市廣興昌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以“墊首付”作為一種營(yíng)銷手段，通過(guò)“墊首付”降低首付比例的方式，吸引更多的購(gòu)房者購(gòu)房，增加自身房屋成交量。勞先生和江小姐作為普通的消費(fèi)者，并不知道開(kāi)發(fā)商“墊首付”違反了相應(yīng)的法律規(guī)定和政策，“因購(gòu)房心切才會(huì)輕信開(kāi)發(fā)商的宣傳。”

勞先生還對(duì)記者提到，截至目前，自己和女友江小姐已經(jīng)支付購(gòu)房首期款一共30多萬(wàn)元，自有資金被占用了超過(guò)一年。二人在購(gòu)房程序中浪費(fèi)了大量時(shí)間、金錢、精力不說(shuō)，還因?yàn)楸敬钨I賣不成功而被占用了購(gòu)房、貸款名額等，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)置業(yè)，損失巨大。所以他們認(rèn)為開(kāi)發(fā)商全額返還購(gòu)房款是理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?br>

記者調(diào)查：借款人為開(kāi)發(fā)商公司高層

記者了解到，該案件已經(jīng)在2022年5月6日進(jìn)行第一次開(kāi)庭。

法庭上，開(kāi)發(fā)商拒不承認(rèn)自己有違規(guī)墊付首付款行為，稱江小姐的首付款是個(gè)人名義向丁某的借款，與公司無(wú)關(guān)。

不過(guò)，勞先生告訴記者，江小姐與出借人丁某素未謀面，根本不認(rèn)識(shí)。借款人是公司負(fù)責(zé)人之一，因此開(kāi)發(fā)商說(shuō)是個(gè)人借款，實(shí)屬無(wú)稽之談。

記者也通過(guò)國(guó)家企業(yè)信息公示系統(tǒng)查詢到，借款人丁某確實(shí)是該開(kāi)發(fā)商公司的總經(jīng)理。而開(kāi)發(fā)商廣興昌房地產(chǎn)公司系珠海市廣興股份合作公司100%控股公司。記者發(fā)現(xiàn)，該開(kāi)發(fā)商股權(quán)穿透后最終實(shí)際控制人為廣昌村委會(huì)。

此外，記者也從銀監(jiān)部門(mén)確認(rèn)，按照規(guī)定，江小姐購(gòu)房期間，首套住房最低首付為3成?！叭魏我怀墒赘缎袨榫沁`規(guī)的”。

據(jù)悉，法庭上，雙方就丁某的出借款究竟出于個(gè)人行為還是公司指示而爭(zhēng)執(zhí)不下，法官認(rèn)為丁某作為本案關(guān)鍵人物，需要出席作證，因此終止了庭審。

記者獲悉，截至發(fā)稿，雙方已經(jīng)就該案達(dá)成民事調(diào)解，江女士一方向開(kāi)發(fā)商支付10萬(wàn)元違約金，并承擔(dān)房屋登記變更等費(fèi)用，雙方解除購(gòu)房合同。

律師：開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者均有過(guò)錯(cuò)

那么，在此事中，開(kāi)發(fā)商主張的35萬(wàn)余元賠償是否合理？

廣東德賽律師事務(wù)所律師李欽宇認(rèn)為，首先，一成首付、開(kāi)發(fā)商墊首付等行為是違反國(guó)家購(gòu)房法律法規(guī)的，銀行因此拒貸也理所當(dāng)然。本案中的開(kāi)發(fā)商是處于優(yōu)勢(shì)地位的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)該清楚政策法規(guī)，“一成首付”售樓模式不僅違規(guī)，還涉嫌欺騙銀行貸款。

其次，購(gòu)房者也存在一定過(guò)錯(cuò)，在銀行提醒中，消費(fèi)者已經(jīng)明知1成首付、開(kāi)發(fā)商墊資首付違反購(gòu)房信貸政策，仍然與開(kāi)發(fā)商簽訂合同購(gòu)房，因此被銀行拒貸，導(dǎo)致無(wú)法購(gòu)房，亦涉嫌違約。本案中，雙方都有過(guò)錯(cuò)。但雙方過(guò)錯(cuò)比例則并不一樣。

開(kāi)發(fā)商通過(guò)“一成首付”誘使勞先生違規(guī)購(gòu)房，過(guò)錯(cuò)應(yīng)當(dāng)在一半甚至以上。具體比例有待法院最終認(rèn)定。

此外，律師提醒，“一成首付”購(gòu)房不可取。當(dāng)下像勞先生一樣對(duì)“一成首付”買房而心動(dòng)的人還很多，一不小心就會(huì)房子沒(méi)買成，面臨巨大損失。此外，還可能存在被開(kāi)發(fā)商起訴，和以后貸款超出償還能力的風(fēng)險(xiǎn)。