不變：精裝規(guī)模延續(xù)走低，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)常態(tài)化發(fā)展

2023年1月，由于受春節(jié)假期影響，精裝整體規(guī)模較少，據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月中國(guó)房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)新開(kāi)盤項(xiàng)目45個(gè)，精裝修規(guī)模2.28萬(wàn)套，同比下降77.4%，與去年2月份春節(jié)同期相比，仍下降39.8%。

廚電配套規(guī)模與大盤保持一致增減，據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1月廚電六件套（煙機(jī)、灶具、消毒柜、洗碗機(jī)、單功能機(jī)、一體機(jī)）精裝修市場(chǎng)新開(kāi)盤項(xiàng)目44個(gè)，廚電六件套總體精裝修規(guī)模6.30萬(wàn)套。其中煙灶市場(chǎng)規(guī)模為2.24萬(wàn)套，配置率98.3%，配置率基本保持不變；消毒柜市場(chǎng)規(guī)模0.56萬(wàn)套，配置率24.8%，同比上升1.4%；洗碗機(jī)市場(chǎng)規(guī)模0.91萬(wàn)套，配置率39.9%，同比上升18.8%，洗碗機(jī)作為廚電新興部品，配置率將會(huì)保持持續(xù)上升趨勢(shì)。

從區(qū)域分布分析，2023年1月廚電部品主要是集中在華東、華南區(qū)域，市場(chǎng)合計(jì)份額為80.4%，與去年相比上升了16.8個(gè)百分點(diǎn)；從城市性質(zhì)分析，廚電部品主要集中在新一線城市，市場(chǎng)份額達(dá)到45.8%，與去年相比上升了9個(gè)百分點(diǎn)；從單個(gè)城市來(lái)看，南京、合肥、深圳為廚電部品TOP3城市，份額分別為15.3%、9.4%、9.2%；從開(kāi)發(fā)商陣營(yíng)來(lái)看，保利發(fā)展以市場(chǎng)份額8.7%位居TOP1開(kāi)發(fā)商，與去年相比上升了2.8個(gè)百分點(diǎn)。

變：集中土拍下的新格局，國(guó)央企成拿地主力，城投公司托底登場(chǎng)

自21年22城試點(diǎn)土地集中出讓以來(lái)，在市場(chǎng)持續(xù)低迷，房企資金壓力加劇，民營(yíng)房企不斷暴雷情況下，城投成了拿地新勢(shì)力，是近兩年維穩(wěn)土地市場(chǎng)的主力軍。自集中供地以來(lái)，國(guó)央企依舊是拿地主力軍，但城投公司托底現(xiàn)象較為突出，2022年全口徑住宅用地城投拿地22494億元，占比54%。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年城投公司在22城集中土拍拿地金額占比為46%，同比上升了15個(gè)百分點(diǎn)，從拿地建面以及拿地宗數(shù)占比來(lái)看，增速均較明顯，分別上升20、14個(gè)百分點(diǎn)。

城投公司托底拿地暫時(shí)穩(wěn)住了土拍和樓市，但從集中供地開(kāi)工率來(lái)看，開(kāi)工率不容樂(lè)觀，市場(chǎng)上土地存量越來(lái)越多，導(dǎo)致越“托”越多。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，城投平臺(tái)類公司的拿地開(kāi)工率明顯低于規(guī)模房企，2021年第一批拿地有近六成開(kāi)工，但從2021年第二批開(kāi)始，開(kāi)工率不足40%，越到后面整個(gè)開(kāi)工率就越低，一直到2022年第四批、五批開(kāi)工率直接為0%，整體開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。

城投公司成為拿地主力后，最應(yīng)該關(guān)心的問(wèn)題是如何將這些土地在近兩年內(nèi)轉(zhuǎn)化為經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，在2023年1月份精裝修開(kāi)盤項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商為國(guó)央企的占比為32%，城投占比為15%，其中城投項(xiàng)目有7個(gè)，在7個(gè)項(xiàng)目中像寧波東品薈尚庭、杭州杭房湖著觀邸運(yùn)營(yíng)模式屬于自主開(kāi)發(fā)，青島世園金茂府運(yùn)營(yíng)模式是聯(lián)合開(kāi)發(fā)等。由于開(kāi)發(fā)周期的拉長(zhǎng)及資金壓力作用下，持有大量土地儲(chǔ)備的城投公司正積極探尋新的合作模式，已有部分城投公司進(jìn)行代建合作，代建合作或?qū)⒊蔀楹芏喾科蟮臋C(jī)會(huì)所在。