為探索城市住房空置情況，貝殼研究院重點(diǎn)研究了國(guó)內(nèi)28個(gè)城市的3萬(wàn)個(gè)小區(qū)，8月5日發(fā)布《2022年中國(guó)主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，首次盤點(diǎn)了主要城市住房空置率水平。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，處于相對(duì)較高區(qū)間。

首先認(rèn)為，貝殼研究院的這項(xiàng)調(diào)查，工作是認(rèn)真的，抽樣也是相對(duì)充足的，單就調(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)說(shuō)，還是有一定參考價(jià)值的。但是，由于所抽取的樣本，主要集中于一、二線城市，而一、二線城市與三、四線城市相比，住房空置情況要好不少。如此一來(lái)，抽樣結(jié)果就不能代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體情況，也沒(méi)有全面摸清空置房情況，對(duì)決策者的決策會(huì)產(chǎn)生不利影響。

事實(shí)也是，從貝殼研究院的抽樣情況來(lái)看，也證實(shí)了這一點(diǎn)。一線城市空置率平均為7%，到了二線城市，空置率平均水平就提高到了12%，三線城市更是達(dá)到了16%。四線城市或許不會(huì)高太多，但也不會(huì)低于三線城市。這也意味著，全國(guó)各大城市的住房空置率可能不止是12%，而應(yīng)當(dāng)在15%左右。即便這樣，數(shù)據(jù)也是相對(duì)保守的，特別有些空置房，是通過(guò)抽樣調(diào)查不可能調(diào)查得出來(lái)的。如果加上這些空置的住房?？罩寐蔬€有可能提升。

如果空置率達(dá)到15%，情況就是比較嚴(yán)重的。正常情況下，空置率應(yīng)當(dāng)維持在5-10%之間，超過(guò)10%，就偏高了，達(dá)到15%，就很高了。而三、四線城市的住房空置率，都屬于高水平。造成三、四線城市住房空置率高的原因，首先，住房的變現(xiàn)性差，產(chǎn)生現(xiàn)金流的能力弱。主要在于，三、四線城市流動(dòng)人口少，流入的新增人口更少，導(dǎo)致購(gòu)買力難以提升和租房率不高，造成空置房增多。第二，為未來(lái)買“保險(xiǎn)”的心理，讓很多三、四線城市的居民，把手中的錢全部轉(zhuǎn)化成了住房，形成家庭有資產(chǎn)、手里無(wú)現(xiàn)金的格局。筆者就曾遇到過(guò)一個(gè)家有幾套房，每月卻要向他人借錢過(guò)日子的人，到頭來(lái)，沒(méi)有一個(gè)人愿意借錢給他。第三，城市居民購(gòu)買能力弱，開(kāi)發(fā)商壓房現(xiàn)象嚴(yán)重。即便商品房沒(méi)有銷售，只能稱作庫(kù)存房，而不能稱作空置房。但是，實(shí)際也是空置房，只是壓在開(kāi)發(fā)商手中而已。第四，隱性空置房，亦即不是通過(guò)正當(dāng)渠道獲得的住房，或者用非正當(dāng)渠道資金購(gòu)買的住房，既找不到買家，也不敢對(duì)外出租，最終形成空置。

值得注意的是，由于三、四線城市住房空置率較高，而很多城市仍在不斷地推出新的開(kāi)發(fā)用地，吸引開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，無(wú)形中增加城市的庫(kù)存房，形成空置房和庫(kù)存房并存現(xiàn)象。一旦數(shù)量達(dá)到較高水平，對(duì)城市的沖擊和影響也是非常大的。特別是開(kāi)發(fā)商，會(huì)因?yàn)殇N售難度越來(lái)越大，面臨資金鏈斷裂等方面的問(wèn)題。為什么開(kāi)發(fā)商普遍出現(xiàn)資金鏈緊張局面，與空置房比重過(guò)大，居民沒(méi)有能力購(gòu)買也是密不可分的。

應(yīng)當(dāng)說(shuō)，貝殼研究院的這次調(diào)查，是非常及時(shí)的，做了一件非常好的事，縱然調(diào)查結(jié)果可能與實(shí)際情況有點(diǎn)差異，但是，能夠拿出首份空置房數(shù)據(jù)，對(duì)于宏觀決策是有比較大的作用的，可以從總量上提出土地調(diào)控目標(biāo)，最大限度地減少三、四線城市的開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)，避免地方繼續(xù)盲目擴(kuò)大開(kāi)發(fā)用地，增加房地產(chǎn)項(xiàng)目，造成資源損失。對(duì)城市決策者們來(lái)講，更要保持理性，不要再盲目推出開(kāi)發(fā)用地、不要盲目擴(kuò)大城市范圍、不要過(guò)度進(jìn)行城市建設(shè)，城市居民的購(gòu)買力已經(jīng)到達(dá)一個(gè)相對(duì)飽和的狀態(tài)，特別是居民的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，已經(jīng)形成固定資產(chǎn)比重過(guò)高、負(fù)債增長(zhǎng)過(guò)快、流動(dòng)資產(chǎn)比重過(guò)低、收入來(lái)源不夠穩(wěn)定的狀態(tài)，在這樣的情況下，如果仍然不顧一切地鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建房，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)越來(lái)越高，有的開(kāi)發(fā)商會(huì)因此倒在過(guò)度開(kāi)發(fā)上。

曾有媒體披露，我國(guó)目前的空置房約為6000萬(wàn)套。而從貝殼研究院調(diào)查的情況來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)還是有一定說(shuō)服力的。因?yàn)?，早?018年，住建部專家就公開(kāi)表示，我國(guó)已經(jīng)達(dá)到人均1.1套住房，按此測(cè)算，6000萬(wàn)套空置房是存在的。這么多空置房，如果仍然大拆大建，資源浪費(fèi)是比較嚴(yán)重的，必須控制一些城市繼續(xù)擴(kuò)大商品房面積的行為，把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向消化存量房。只要存量房消化不了，就要堅(jiān)決禁止繼續(xù)開(kāi)發(fā)商品房，避免出現(xiàn)相對(duì)過(guò)?，F(xiàn)象。