作者：芊芊

來源：GPLP犀牛財經(jīng)（ID:gplpcn）

風云際會的年報季里，各大房企帶著過往一年的“成績單”走向考場。

在業(yè)內(nèi)有著“地王收割機”稱號的融信中國（03301.HK）也同樣如此。

2021年3月31日，融信中國發(fā)布的財報顯示，2020年融信中國錄得收益483.03億元，同比下降6.14%；錄得毛利53.12億元，同比下降57.42%；錄得毛利率為11.0%，同比減少13.24個百分點。

來源：融信中國2020年財報

融信中國營收、利潤、利潤率等核心盈利指標全線下滑，業(yè)內(nèi)并不覺得意外。

融信中國評級也遭兩大機構(gòu)下調(diào)。

4月12日，標普將融信中國的展望從“穩(wěn)定”調(diào)整至“負面”，同時確認其“B+”長期發(fā)行人信用評級；同一時間，惠譽在官網(wǎng)發(fā)布報告表示，已將融信中國的長期外國貨幣發(fā)行人默認評級(IDR)的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”，并確認評級為“BB-”。

昔日“地王收割機”的融信中國為何會走到今天這個地步？

盈利能力“滑坡” 債務(wù)壓力山大

對于業(yè)績大幅下滑，融信中國表示，一方面疫情沖擊下項目結(jié)轉(zhuǎn)進度受阻，2020年交付物業(yè)建筑面積同比下降逾三成；另一方面由于部分結(jié)轉(zhuǎn)的收購項目銷售毛利率較低，以及受限于現(xiàn)價調(diào)控政策。除了業(yè)績下滑，融信中國其他盈利指標方面也滑坡。

融信中國財報顯示，2020年，融信中國的毛利為53.12億元，同比下滑57.42%；毛利率降至11%。凈利率7.23%，下滑近37個百分點。

GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，無論是營收增速、凈利潤增速還是毛利率水平，融信中國2020年都創(chuàng)下了5年以來的最低值。

在業(yè)績發(fā)布會上，融信中國管理層表示，由于2016—2017年的高價拿地，以杭州、上海為主，在面市之時受到嚴格的限價調(diào)控，不能實現(xiàn)預(yù)期溢價；未來隨著高價地逐漸結(jié)轉(zhuǎn)完畢，2021年毛利潤率將會逐步回升。

此外，2020年，融信中國合約銷售額為1551.73億元，同比增長9.81%，擦線完成了1500億元的銷售目標，但是銷售增速卻創(chuàng)下了新低。

融信中國歷史銷售數(shù)據(jù)顯示， 2015-2019年，融信中國銷售增幅分別為33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%，顯然，近年來其銷售增速每況愈下。

除了盈利能力大幅下滑，融信中國的負債居高不下。

2020年報顯示，融信中國的現(xiàn)金短債比為1.2，凈負債率為82.8%，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率為69.9%，。2017年至2019年，融信中國的負債總額分別為1394億元、1678.26億元、1729.2億元，到了2020年，債務(wù)總額再上新臺階，達1825.9億元。

融信中國主要以流動負債為主，占總債務(wù)的73%。截至2020年末，其流動負債有1337.38億元，一年內(nèi)到期的短債債務(wù)有249.39億元，同比增長33%。

多地項目操作存問題

2021年1月21日，上海出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出要完善新建商品住房公證搖號選房制度、優(yōu)先滿足“無房家庭”自住購房需求。

然而，融信中國卻因各種“騷操作”觸發(fā)積分制接連被約談，站在了風口浪尖上。

2021年4月7日，融信中國發(fā)布自我整改公告顯示，由于接到群眾舉報，嘉定區(qū)房管局緊急約談上海融嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“上海融嘉”），要求其對違反《認購規(guī)則》的情況立即進行整改。

據(jù)了解，上海融嘉是融信中國旗下上海嘉定南翔板塊新盤融信海納印象的開發(fā)商。

2021年4月4日，作為網(wǎng)紅項目的上海融信南翔項目突發(fā)認籌，然而卻對前往項目的購房者宣稱“只接待預(yù)約客戶，其他客戶一律不得進入，如果聯(lián)系不上銷售就需要等9日再來”。有趣的是，此項目認籌截止時間為4月8日14時。也就是說，未經(jīng)預(yù)約的客戶是無法進行認籌的。

因此購房者認為，這是融信為挑選全款買房的“優(yōu)質(zhì)客戶”而進行的歧視性操作，隨即向有關(guān)部門舉報。

此外，位于閔行的融信世紀古美項目近期也被網(wǎng)友曝出存在“驗資700萬才能看房”“追問是否全款買房”“貸款不接受、公積金都不行”等蓄客調(diào)查的操作，甚至網(wǎng)傳項目已經(jīng)秘密通知了全款客戶提前進行登記。

實際上，不止融信中國上海項目存在違規(guī)操作，融信中國在全國多地多個項目也均有違規(guī)操作行為。2021年1月初，融信中國旗下全資子公司重慶融筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被罰款5萬元，原因是其工程未經(jīng)竣工驗收就擅自投入使用。

在鄭州，融信中國鄭州項目因為違反污染防治規(guī)定而兩度被追責。

在阜陽，日前，阜陽市城市管理行政執(zhí)法局對阜陽融信海亮潁西房地產(chǎn)有限公司罰款20萬元，處罰事由為其存在未辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)開工建設(shè)的違法事實。

不斷爆雷且全國多個項目因違規(guī)操作而受罰，融信中國的品牌正面臨有史以來的最大挑戰(zhàn)。

“地王收割機”后遺癥出現(xiàn)

作為“閩系”房企的典型代表，融信中國成長發(fā)展的歷史可以說是業(yè)內(nèi)的一段傳奇。

20世紀80、90年代，跟隨改革開放的浪潮，融信中國的創(chuàng)始人歐宗洪涌入創(chuàng)業(yè)大潮中。2000年，歐宗洪正式進入地產(chǎn)業(yè)，投資建設(shè)了莆田市當年的第一高樓“觀橋御景”樓盤；3年后他轉(zhuǎn)戰(zhàn)福州開拓市場，成立了融信中國的前身——福建省莆田市交通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

不過，融信中國剛成立的幾年里，并沒有多大的發(fā)展。直到2007年全國房價出現(xiàn)增長，開發(fā)商積極搶占土地市場，歐宗洪在一場土拍上，以15.5億元總價、每平方米9953元樓面價拿下當時的福州單價“地王”項目，融信中國才算是在中國的房地產(chǎn)圈當中嶄露頭角。

此后幾年的時間，歐宗洪帶著融信中國深入福建漳州、廈門等市場，并向長三角區(qū)域上海、杭州等地不斷擴張，2013年進入了全國地產(chǎn)TOP50行列。

2016年融信中國把總部遷入上海，開始全國布局，以地產(chǎn)界風行的“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”模式?jīng)_刺千億規(guī)模，并迎來上市的高光時刻。

彼時，融信全年銷售額還不到300億元，而2016年卻斥資484.45億元在全國拿下21宗地塊；2017年又豪擲342億元斬獲78幅地塊，憑借其激進拿地的風格，融信中國頻頻刷新成交地價，因此，被業(yè)內(nèi)冠以“地王收割機”的稱號。

2018年，融信中國的合約銷售額從502億元大幅增長至1218億元，首度突破千億元大關(guān)。

然而，在監(jiān)管愈發(fā)加強的環(huán)境下，融信中國的“地王后遺癥”也開始逐步顯現(xiàn)。銷售增速及盈利放緩， 2020年業(yè)績下滑，未來發(fā)展蒙上了一層陰影。

尤其是在新一輪調(diào)控和融資新規(guī)下，融信中國的發(fā)展充滿太多不確定性。融信中國能否走出“地王后遺癥”？

（本文僅供參考，不構(gòu)成投資建議，據(jù)此操作風險自擔）