富田興合苑業(yè)主的大事小事462、業(yè)委會問題普遍，影響小區(qū)發(fā)展

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小區(qū)相關(guān)文章：《春江花園業(yè)委會名聲遠播全國 8年來平穩(wěn)自治》（江南晚報于2016-06-16?09:35?發(fā)表于新浪網(wǎng)）

文章內(nèi)容：

小區(qū)物業(yè)和業(yè)委會的關(guān)系通常非常微妙，因利益之爭產(chǎn)生矛盾并不鮮見。一些主管部門對小區(qū)成立業(yè)委會并不積極，擔(dān)心因此多出更多是非。而成立業(yè)委會后，誰來監(jiān)管業(yè)委會，如何真正使其在小區(qū)物權(quán)和人事方面發(fā)揮應(yīng)有的作用，至今不少小區(qū)仍在苦苦探索。

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個案對比

小標題：業(yè)委會又見紛爭，才過一年就要改選主任

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惠山區(qū)（位于無錫市）某小區(qū)即將召開一次業(yè)主大會改選業(yè)委會主任，一位業(yè)主表示，業(yè)委會先是只有總賬，后來再公開明細，其中奇奇怪怪的賬目說不清楚。比如，一把景觀遮陽傘的報價是1700元，說是在淘寶上買的，而實際上類似的遮陽傘不過200元上下。還有業(yè)主表示，現(xiàn)在聘請的物業(yè)公司僅由業(yè)委會主任自己簽約，沒有經(jīng)過業(yè)主大會確認，對現(xiàn)在的物業(yè)公司服務(wù)也不甚滿意。

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小區(qū)物業(yè)離開后，曾留下上百萬元資金，錢是由社區(qū)保管的，但業(yè)委會主任自行保管公章，自行領(lǐng)錢?！拔覀儐栠^社區(qū)，為啥他能隨便領(lǐng)到錢”，一位業(yè)主介紹說，社區(qū)的想法是，他們認可公章，以為業(yè)委會有一套制約規(guī)范。但實際上，對于公章的存放，業(yè)委會成員之間并沒有明確的說法。

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出于成本和收入流動性較大的考慮，小區(qū)至今沒有進行過正規(guī)的物業(yè)收支審計。據(jù)了解，業(yè)委會成員沒有工資收入，當(dāng)初愿意出來負責(zé)的人，應(yīng)該都是熱心人。但是在真正處事過程中，仍有部分業(yè)主表示了不滿，認為財務(wù)混亂，希望通過業(yè)主大會罷免業(yè)委會主任。據(jù)了解，這個小區(qū)已是第二次出現(xiàn)罷免業(yè)委會主任的情況。不過，現(xiàn)任業(yè)委會主任不愿意接受采訪。

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[律師點評]

　　錫城業(yè)委會問題普遍，影響小區(qū)發(fā)展

金渠律師事務(wù)所蔡全義律師表示，錫城各小區(qū)業(yè)委會其實還處在建設(shè)階段，存在問題大多相似。比如，業(yè)委會沒有例會，也不定期組織召開業(yè)主大會；業(yè)委會決策機制缺失，資金進出由業(yè)委會主任或副主任一人決定；內(nèi)部賬目混亂，收支不平衡；業(yè)委會成員之間有分歧，很難達成一致意見；業(yè)委會成員招募很難，或委員只掛名，絕大部分工作實際只有一兩個人做。

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一旦業(yè)委會出現(xiàn)問題，各種情況也會紛至沓來，比如業(yè)主的意見得不到及時反映，問題得不到及時解決，財務(wù)賬目不清導(dǎo)致侵犯業(yè)主公共收益，一些小區(qū)因賬目不清而出現(xiàn)了大規(guī)模上訪情況。在蔡全義看來，“擺正業(yè)委會位置，制定規(guī)范的制度和按時的財務(wù)審計是不可缺少的。”

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小標題：錫東第一大盤，如何實現(xiàn)8年平穩(wěn)自治

錫城有沒有業(yè)委會制度規(guī)范的樣板呢？蔡全義說，春江花園業(yè)委會可以算一個。

常本靖（jìng）是春江花園業(yè)委會主任，6月14日，小區(qū)業(yè)主孫師傅特意找到他詢問，該如何讓小區(qū)100多位沒有交物業(yè)費的業(yè)主交費。在他看來，這些業(yè)主侵犯的是全體業(yè)主的利益。

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6月18日，常本靖要前往廣州參加2016華南和諧社區(qū)高峰論壇。這幾年，他在不少城市參加過經(jīng)驗交流——春江花園早就是全國級的業(yè)委會自治樣板，甚至讓人感覺，他們在外的名氣比在無錫還大。有些外地城市來該小區(qū)參觀交流、照搬經(jīng)驗，實現(xiàn)了小區(qū)的良性管理。連香港城市大學(xué)的教授來小區(qū)參觀后，也對這里的管理贊不絕口。

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春江花園一期、二期共有3252戶，建筑面積達到54.8萬平方米，物業(yè)費0.5元/平方米，從2008年至今實行業(yè)委會自治管理，8年間運行平穩(wěn)，業(yè)委會換了三屆但人員變動不大。值得一提的是，春江花園的模式一度在業(yè)內(nèi)并不被看好，物業(yè)主管部門甚至曾表示極大擔(dān)憂。

兩個月前，小區(qū)剛剛完成業(yè)委會換屆，業(yè)績單是這樣：從2008年到2015年，小區(qū)共計積累資金約1300萬元，小區(qū)更新花去約800萬元，還剩500多萬元，每戶業(yè)主的公共賬戶上多了1800元。當(dāng)然，這1800元不能使用，而是業(yè)主為房子存儲的一筆大修理基金。

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從2003年開始陸續(xù)有業(yè)主入住的春江花園，曾號稱錫東第一大盤，原本的物業(yè)是上海一家知名公司。2007年12月，業(yè)委會成立后，他們發(fā)現(xiàn)僅2004年公共部位的收益就達到240萬元，其中相當(dāng)一部分原本該歸業(yè)主所有，卻都歸在物業(yè)公司名下?！爱?dāng)初是想挽留物業(yè)公司的，甚至承諾給其業(yè)內(nèi)最高的利潤標準8%，按當(dāng)時去除各種費用后，另支付24萬元給物業(yè)公司。”常本靖說，對方不干，不肯為公共部位收益單獨建賬。

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常本靖并沒有否認當(dāng)年物業(yè)公司管理的業(yè)績，在他看來，管理確實不錯，但代價太大，業(yè)主的權(quán)益被侵犯太多。在這樣的背景下，物業(yè)公司被清退，業(yè)委會勸留了公司原班員工，實現(xiàn)了平穩(wěn)過渡。

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　　[個中曲折]

　　為安裝雨棚的一筆賬，業(yè)主曾經(jīng)舉報

每年冬天14萬平方米草坪都會種上冬播黑麥草，實現(xiàn)一年四季常綠；所有樓道要進行重新粉刷；幾十幢樓道門口都加裝不銹鋼加玻璃的雨棚；道路進行了整修；噴水池和景觀燈進行了更新；增設(shè)了不少小區(qū)探頭，從黑白變成了彩色；地下泵房、進門道閘、游泳池也進行了更新……常本靖一口氣報出這8年來花掉的800萬元所含大項時，口氣中帶著自豪。盡管沒有物業(yè)公司，但小區(qū)管理質(zhì)量沒有下降，各種維護延緩了小區(qū)“變老變舊”的過程。

　　煩惱并非沒有。一些業(yè)主表示，常老頭喜歡攬工程，私下一定是拿了好處。就拿安裝雨棚來說，業(yè)委會花了40多萬元，本來想通過免開發(fā)票，為業(yè)主們省下幾萬元，但有業(yè)主發(fā)現(xiàn)?進行了舉報。合同和賬目都很清楚，這一決定也經(jīng)過了所有委員們的簽字確認，但確實不合法。后來，業(yè)委會要求安裝公司出具發(fā)票，補交稅款。這件事以后，業(yè)委會的稅務(wù)意識大大加強，不再為省小錢，而做觸犯法律風(fēng)險的事情。其實這樣的做法，也避免了許多財務(wù)收支無法說清的尷尬。

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“外來公司想到小區(qū)擺個攤，先要到辦公室談價錢，然后業(yè)務(wù)部收錢，保安還會到現(xiàn)場，審查錢到賬沒有。每一件事情的決策，參與的部門很多。一張報銷單也至少有6個以上人員簽字。

請看下集《富田興合苑業(yè)主的大事小事463、江南春曉試水業(yè)主自治 組建物業(yè)聘職業(yè)經(jīng)理人》”

若不知曉歷史，便看不清未來

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