作者?|?何婧

出品?|?焦點財經(jīng)

新希望仍在規(guī)模的賽道上一路狂奔。

今年7月，新希望地產(chǎn)又以銷售額742.1億元進入了行業(yè)排名Top30，而僅僅一個月以前，該排名還停留在38位。

不過，新希望地產(chǎn)的權(quán)益金額占比卻只有46.82%，比2020年的52.15%還低了5個多百分點。

新希望跑馬圈地的勢頭也絲毫不減。根據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2017至2019年，新希望拿地金額從187億飆升至407.9億，在寒冬降臨的2020年，新希望相較此前雖然緩了緩步伐，但仍是一路高歌猛進，以250億元的拿地金額奔至Top40。同一年，在克而瑞的銷售排行中，新希望地產(chǎn)排名55位（權(quán)益金額）。

其中諸多地塊的高溢價率更是逼退了一眾實力型房企。例如2020年4月新希望以23.6億元拿下的佛山里水洲村地塊，溢價率約為48%，折合18252元/平方米的樓面單價，高居當(dāng)?shù)貧v史第二。

緊接著一個月后，萬眾矚目的西安GX3-19-5號地塊，同樣被新希望地產(chǎn)全資控股的成都泰創(chuàng)錦程商貿(mào)有限責(zé)任公司，以近37億元收入囊中。

而新希望地產(chǎn)2019年的凈利潤才不過24.62億元。

截至2021年7月，新希望地產(chǎn)拿地金額達(dá)152億元，拿地面積130萬平米。由此計算，新希望1-7月的投銷比為42.3%，已然超出了監(jiān)管部門設(shè)置的40%上限。

一半肉一半水

“官宣！新希望首次進入世界500強，位列390”。

點開新希望地產(chǎn)官網(wǎng)的第一時間，印入眼簾的便是這行字。接著目光下移，“中國房地產(chǎn)企業(yè)TOP40、中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成長速度TOP10 、2020年實現(xiàn)銷售金額超1000億”。

悉數(shù)列舉的排名頭銜，顯眼的輪播圖位置，都袒露出新希望對于規(guī)模和排名的渴望。

2020年躋身“千億俱樂部”的新希望，權(quán)益金額卻只有537.7億元，權(quán)益占比52.15%，今年上半年，權(quán)益占比更是跌至50%以下。而千億量級的房企中，絕大部分企業(yè)的權(quán)益占比都在70%以上。

以他人業(yè)績，沖自身規(guī)模，但數(shù)據(jù)不會配合表演。

焦點財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，與其銷售規(guī)模直線飆升對應(yīng)的，是凈利潤的直線下滑。2018年至2020年以及2021年一季度歸母凈利潤跟別為18.19億元、15.54億元、14.65億元和 2.7億元。

可以想見，低權(quán)益占比疊加高溢價拿地，新希望地產(chǎn)的盈利空間已被嚴(yán)重擠壓。

企查查數(shù)據(jù)顯示，截至2020年，新希望地產(chǎn)的總負(fù)債金額為1113.9億元，與上年同期相比增長了213億元。而素有“明股實債”之稱的永續(xù)債和少數(shù)股東權(quán)益占比均在持續(xù)走高，2018至2020年，其永續(xù)債分別為6億元、11億元和32.68億元。

這或許就是為何在負(fù)債超千億的情況下，拿地TOP40的新希望還是“綠的”。

借新債還舊債，成了新希望的救命法寶。

2019年7月，新希望地產(chǎn)2019年公司債券項目狀態(tài)更新為“已回復(fù)交易所意見”，擬發(fā)行金額為17億元，所募資金將用于償還兩筆債務(wù)；

2020年4月30日，新希望地產(chǎn)“平安-光大-新希望1-3期資產(chǎn)支持專項計劃項目”狀態(tài)更新為“已受理”，擬發(fā)行金額20億元。

日前，新希望又將此前發(fā)行的公司債券后1年的票面利率上調(diào)了10個基點，調(diào)整后為4.95%，發(fā)行總額1.8億元。

然而，債務(wù)與風(fēng)險都不會因為延后而憑空消失。

賭下一個周期？

追根究底，新希望這股不要權(quán)益要規(guī)模，別人恐懼我貪婪的勁頭，或許與創(chuàng)始人劉永好的發(fā)家之路不無關(guān)系。

起步于1982年的新希望集團，以養(yǎng)殖業(yè)起家，依靠低價時穩(wěn)擴張，高價時控負(fù)債成功穿越多個“豬周期”，創(chuàng)始人劉永好也憑此多年穩(wěn)坐四川首富的交椅。

所謂“豬周期”即在3-4年左右的時間內(nèi)，生豬價格會經(jīng)歷一個波峰，再迎來一個波谷，只要適時抄底熬過低谷時期，企業(yè)便能趁著豬價高位運行的風(fēng)口大賺一筆。

贏了“豬周期”的新希望，也贏過“地產(chǎn)周期”。

新希望地產(chǎn)雖然成立于1998年，卻是在2014年才真正開始發(fā)力。彼時正值地產(chǎn)行業(yè)低點，趕上黃金時代末班車的新希望地產(chǎn)，通過激進擴張，在這一輪的“地產(chǎn)周期”中賺得盆滿缽滿。

但是，隨著調(diào)控趨嚴(yán)，業(yè)內(nèi)當(dāng)下的共識是，“快上快下”的地產(chǎn)周期卷土重來的可能性并不大。在“規(guī)?；卑l(fā)展模式已跌落神壇的今天，新希望仍執(zhí)著于在規(guī)模賽道上一路狂奔，它是否能真的分到一杯羹？