編輯 機電人脈

本文為某地產(chǎn)設計管理總結出來的商業(yè)項目出現(xiàn)過的問題與經(jīng)驗教訓，所謂成長就是遇到的一個個坑，值得收藏借鑒，分享供參考。

上期：【微分享】實際案例！商業(yè)項目機電專業(yè)在前期設計階段出現(xiàn)的問題總結

#1施工圖階段應注意的問題

專業(yè)交圈問題

20、機電專業(yè)之間交圈不足，很多項目，暖通12個設備，電氣圖紙10個，后續(xù)變更一多。更是互相提資亂！

21、機電和建筑等其它專業(yè)交圈不足，跟蹤不到位，方案擴初梳理清楚的關系落不了地！

22、 戰(zhàn)采集采設備上圖落地不了，尤其前期影響設備基礎等空調箱設備，冷卻塔，空調主機，導致現(xiàn)場施工實際屋面基礎等已經(jīng)施工完畢，后期重新選型改動設備基礎，接管尺寸等，一些弱電系統(tǒng)不同廠家的設備，回路，末端點位數(shù)量不一致，招標后再集采廠家深化，需要調整變更！

23、設計容易缺項遺漏的點，排煙閥的手自動報警裝置及配管配線，LED大屏后空調！

24、設計院在設備參數(shù)比如水泵，風機，AHI上選型估算的多，實際項目運行下來都不太夠，必須要求設計議院提供計算書!

25、設計院缺少后期配合二次精裝機電的經(jīng)驗，往往排布管井只考慮管井出管交叉的影響，和出屋面對設備排布的影響，而忽律了樓層出管末端配合精裝二次機電的影響，導致配合二次機電發(fā)現(xiàn)原立管布置不對!

應注意的問題：

1、設計院和我們設計部缺少稱職全面機電總負責協(xié)調人，機電專業(yè)之間的協(xié)同差。機電和建筑，結構的協(xié)調性也相對較差。

2、設計院對戰(zhàn)采集采設備的上圖不落地，各種理由不落圖。設計部自己的人員意識也不強，不主動協(xié)調集采廠家和設計院提前交圈上圖，都等到后面再說。

3、部分設計人員對自身要求不高，責任心不夠，管理邏輯有些混亂，對施工圖的深度要求把控不到位，放松對設計院的要求。不能落地集團的施工圖審查清單，自身不看圖。也不能充分利用顧問資源幫助審圖，審圖意見后續(xù)修改不能落地。

施工圖后管綜圖以及招商修改圖紙版本及設計變更管控問題

施工圖階段

設計院出機電各專業(yè)圖 → 設計院一次深化管綜圖（根據(jù)室內初步設計階段提資） → 返回機電各專業(yè)圖（相應調整設備參數(shù)計算）→ 機電招標圖由設計院管綜圖+機電各專業(yè)平面圖組成

施工單位進場階段

施工單位深化設計團隊 → 二次深化設計院管綜和平面圖（根據(jù)現(xiàn)場實際土建施工條件和室內施工圖調整） → 設計院須根據(jù)施工單位專業(yè)圖同步調整設計院專業(yè)圖 → 施工單位深化設計團隊須根據(jù)深化后圖紙重新（調整機電設備參數(shù)計算復核—重新調整設備選型）→送審顧問+甲方確認→方可排產(chǎn)下單施工

招商單位進場階段

設計院根據(jù)招商提資 → 出方案草圖 → 合約預算價格 → 招商根據(jù)機電草圖和合約價格上會決策 → 決策通過 → 下發(fā)變更給施工單位深化設計單位深化管綜 → 管綜同步返設計院調整設計院平面圖（保持設計院平面圖和管綜圖一致，如果不一致，后期招商變更多了， 現(xiàn)場施工單位深化圖和設計院平面圖會差距越來越大） → 設計院定位升版更新

#2招投標、施工配合及后期階段應注意問題

二次控制原理圖深化問題

27、三箱廠家沒有提供二次控制原理圖，很多BA，消防火警接口對接不上，控制邏輯不對，三箱生產(chǎn)前圖紙沒有確認，直接下單生產(chǎn)導致貨到現(xiàn)場后對接不上，導致整批配電箱整改！

招標配合階段應注意的問題：

招采設計交圈不夠，招標未對廠家嚴格提出深化圖紙確認后，比如 二次原理圖要求，方可下單排產(chǎn)的要求以及相應的懲罰制度，后續(xù)中標單位沒有深化提全圖紙就按一次原理圖下單！

施工配合階段應注意的問題：

項目管控流程缺失，中標廠家下單生產(chǎn)前，必須提供一二次深化圖紙給機電確認和顧問確認后合格方可生產(chǎn)，實際操作沒有深化二次原理圖紙，項目上拿著一次原理圖就下單，到貨發(fā)現(xiàn)不對二次控制都不對，重新拆改！

冰場業(yè)態(tài)運營階段出現(xiàn)問題

28、冰場結露嚴重，LED屏、吊頂、燈光、音響壁板發(fā)霉腐蝕，6~10月開冰場，冰面積水已無法運營，整改代價太大，幾年一直沒有解決。

擴初階段應注意的問題：

1、設計、機電顧問、設計院對冰場這個特殊業(yè)態(tài)經(jīng)驗不足，設計方案有缺陷。

2、機電介入晚了，建筑和室內的設計階段，機電須提早介入，建筑，室內，柱子布局對冰場空調結露現(xiàn)象有很大影響。

施工配合階段應注意的問題：

1、項目管控流程缺失，施工接管錯誤，沒人發(fā)現(xiàn)，后續(xù)開啟結露嚴重，開一天一夜第二天檢查才發(fā)現(xiàn)接錯結露，導致?lián)p失已經(jīng)產(chǎn)生！

2、施工吊頂密封性很差，燈具周圍沒有密封好，導致上下空氣接觸結露。

竣工驗收階段應注意的問題：

1、項目管控流程缺失：沒有人跟進檢查驗收，至今接錯未改！

2、項目機電缺少統(tǒng)一協(xié)調人，工程設計各自分工任務不明確，項目部帶著調試顧問調試，調試顧問對特殊的冰場系統(tǒng)不理解，調錯，設計不知道在調試！

風機設備運行損壞

29、雙速風機前后燒了70臺，深化設計選型沒有控制，總包購買風機揚程對應管路阻力偏小過載燒毀！

施工圖設計階段應注意的問題：

設計問題：雙速風機高速消防狀態(tài)運行過載報警不跳閘設置，低速排風過載報警需要設置熱繼電器跳閘，未設置，導致如果低速狀態(tài)下設備過載保護不動作，直至所有燒毀！審圖機制欠缺！

招標配合階段應注意的問題：

1、招標偏勞務，缺少專業(yè)管理團隊。沒有配置深化設計團隊要求，僅是管綜，無法復核原設計的錯漏碰缺！

2、廠家檔次太低，風機電機和風機動力匹配不夠。電機的線圈很細，電機的線圈比較細，容易發(fā)熱量比較大，而且線圈的絕緣是漆包線，這個絕緣容易燒毀，燒毀了絕緣線圈就會短路，電機就壞了

施工配合階段應注意的問題：

深化設計選型管控流程缺失：總包深化管路——調整風機選型——送審顧問或者設計工程審核——通過下單，這個流程簡化成總包按原設計自行選型采購安裝，未重新復核管路阻力調整選型，導致風機實際選型相對于系統(tǒng)偏小，容易過載。

調試管控

30、國內95%的項目開業(yè)2年后BA系統(tǒng)失效，部分項目從開業(yè)調試就沒有調試好，一直手動開啟主機、水泵、鍋爐，所以內置運行多年后，一直處于失控狀態(tài)。

31、冷凍機啟動開關裝錯，缺失管控，大機裝了小開關，小機裝了大開關，開機出問題，調試計劃安排不合理，開業(yè)至今未調試好冷機群控，須等來年再調試！

施工配合階段應注意的問題：

項目管控計劃不合理，設備選型送審缺失，技術交底缺失，驗收監(jiān)管缺失，沒有計劃，導致開業(yè)群控也沒有完成，手動開啟，乃至制冷季結束也沒有調好，下一年度制冷季再調，設計工程也無人在項目，僅剩物業(yè)！

隔油設備失效

32、隔油器選型未控制，隔油器水泵壞了10幾臺，隔油器失效，餐廚垃圾排不出去，非常臭。

招標配合階段應注意的問題：

1、招標文件技術方面缺失，僅圖紙就招標了，部分設計工程同事不知道提，部分招采同事也不知道要。

2、廠家太低檔，品牌和后續(xù)技術要求差距大，導致后續(xù)提高技術要求就要增加費用。

施工配合階段應注意的問題：

深化設計選型管控失控，廠家選型+總包深化——送審設計工程顧問審核——通過后，下單生產(chǎn)，整個流程簡化為總包直接購買廠家到現(xiàn)場安裝，未經(jīng)審核通過后下單，到貨安裝后設計走場發(fā)現(xiàn)不對。

開業(yè)運營階段應注意的問題：

物業(yè)同事不了解原理，維護不到位，長期缺少維修沖洗加上本身產(chǎn)品不合格，導致失效。

弱電系統(tǒng)調試問題

33、很多弱電系統(tǒng)調試至今未完成，項目部人已調走，物業(yè)接受的半成品，后續(xù)運行問題很大。

施工配合與竣工驗收階段應注意的問題：

弱電系統(tǒng)的特殊性，會有很多弱電系統(tǒng)需要在開業(yè)半年甚至一年內調試完成，開業(yè)僅完成了信息網(wǎng)絡系統(tǒng)，其余基本沒有調試安裝完成，但項目開業(yè)后很快撤人，缺少和物業(yè)的交接流程！項目，城市公司，大區(qū)層面都缺少竣工驗收的落地機制。很多項目都是因為半成品直接交付物業(yè)，導致弱電系統(tǒng)運行的一直很有問題。

空調系統(tǒng)運營出現(xiàn)問題

34、空調豎向風系統(tǒng)沒有變徑，以為是靜壓箱做法，本想靠近總管處的頂層干管出風容易，但實際頂層干管處出風最難，導致頂層夏天過熱。

35、空調水系統(tǒng)的管路平衡很差，導致末端有些地方水過不去，末端冷熱不均。

AHU電動調節(jié)閥選型不匹配或者不會選，以為同管徑的沒有問題，實際選錯了變成了電動開關閥，只要打開，AHU通過的水量就很大，末端一直要水，導致水泵開啟水量偏大，主機能量上不去，溫差很小，典型的小溫差大流量運行，而末端商場內溫度冷熱不均，空調箱出風溫度最高的地方有40℃，最低的地方只有5~8℃，場內溫度分布冷熱不均。

36、VAV變風量調節(jié)閥沒有審核，調節(jié)不出來，冬夏過冷過熱切換無法完成。

37、鍋爐煙囪尺寸沒有根據(jù)中標廠家深化設計審核，按照原設計院設計安裝，噪音大。

38、鍋爐管道振動措施沒有設計深化審核，開業(yè)振動噪音極大。

39、空調送回風口和裝修的配合，風口的風量和風速沒有和裝修談好，導致風量過大，風速過高，加之風管和百葉連接不牢固，風速一樣，噪音很大，最后空調送風開大，導致噪音大，空調送風開小，導致樓層溫度達不到。

招標配合階段應注意的問題：

招標偏勞務，缺少專業(yè)管理團隊。沒有配置深化設計團隊要求，僅是管綜，無法復核原設計的錯漏碰缺。

施工配合階段應注意的問題：

深化設計選型管控流程缺失，廠家選型+總包深化——送審設計工程顧問審核——通過后，下單生產(chǎn)，流程簡化為總包直接購買廠家到現(xiàn)場安裝，未經(jīng)審核通過后下單。

交圈設備選型未由機電審核

40、地下入口的風幕機選型室內審核沒有機電審核，開業(yè)發(fā)現(xiàn)風幕機沒有配電加熱，無用。

41、疏散指示燈選型施工單位僅提交室內審核，未提交機電審核，選型錯誤。

施工配合階段應注意的問題：

缺少設備選型管控機制，交圈專業(yè)怎么審核流程不清晰，比如某精裝機電設備，需要室內和機電雙簽，室內確認美觀效果，機電確認功能，但最終僅一個專業(yè)審核，另一個專業(yè)出問題。

交圈缺漏項

42、所有樓梯間加壓送風口，設計圖紙沒有預留洞口，施工總包也未深化校核。

43、機動車和自行車坡道處入口建筑截水溝給排水沒有設計排水管道，交圈不夠，施工總包也未深化校核。

施工圖設計階段應注意的問題：

機電和建筑等其他專業(yè)的交圈度不夠，跟蹤深度不夠，大區(qū)機電系今年講梳理機電和其它專業(yè)交圈須交圈圖紙情況

施工配合階段應注意的問題：

1、項目部施工前未組織相關部門和專業(yè)，交底施工反饋問題，未能彌補設計的失誤。

2、缺失總包深化團隊彌補施工圖發(fā)的錯漏碰缺。

調試管控機制缺失

44、調試顧問隨意調試，專業(yè)度非常差，室外濕度極大的情況下，室內溫度打低，導致室內所有的風口結露，調試報告都缺失！

竣工驗收階段應注意的問題：

機制缺失，調試到底需要哪些部門參與，做哪些具體工作和要求，出哪些成果都沒有，設計，物業(yè)都不知道我們項目還有調試顧問，調試結束了，開業(yè)半年至今沒有看到調試報告

室內圖紙深化問題

45、室內設計圖紙深化和選型燈具和機電時間銜接問題，尤為突出的是燈具選型原來室內提資機電15CM高，機電一次管線綜合完畢，室內施工單位進場選型，燈具25CM高，導致整層管線拆改

施工配合階段應注意的問題：

機電施工先于室內施工，但二次精裝機電深化圖紙要等室內施工深化圖紙，時間上經(jīng)常會滯后，室內施工圖階段圖紙和選型的信息提資不到位或者反復性大，導致機電根據(jù)先前室內提資信息深化管綜施工完畢，后續(xù)大量拆改。室內施工圖階段和投標送樣階段，機電須跟蹤室內設計到機電的信息的確定。

產(chǎn)品品牌變更問題

46、技術要求和品牌對不上，比如能量計技術要求485協(xié)議信號，品牌廠家干接點提供信號，所有系列產(chǎn)品都要更換。

47、機電設備投標階段鎖定單一品牌，沒有經(jīng)過詳細深化和選型，后續(xù)再發(fā)現(xiàn)不滿足，還要走品牌變更流程。

招標配合階段應注意的問題：

1、技術要求和品牌的出口不一樣，設計，工程和招采各自提供，交圈不夠。

2、商業(yè)機電是無法在投標階段完全確定品牌，需要經(jīng)過深化設計選型后才行，結合公司制度，回標請他們回所有品牌，避免后續(xù)要變更品牌。

一次機電二次機電配合問題

48、商業(yè)變電所內的通風管道需要等供電設計單位二次深化好高低壓柜排布方可施工，結果一次機電施工了，后期還要變更拆除。衛(wèi)生間，電梯廳這里精裝區(qū)域二次機電需要等室內的精裝布局調整后方可施工，結果一次機電也施工了，導致后期拆除變更，設計工程互扯。

施工配合階段應注意的問題：

1、項目管控流程缺失，商辦項目經(jīng)驗欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，項目部也不組織交底，機電分包不專業(yè)，拿到圖紙，圖紙上有的東西全部干完。

2、設計發(fā)圖，很多為了圖紙算量和招標需求，一二次機電都畫上去了，圖紙沒有圈出一二次機電的范圍，發(fā)圖指令沒有說明清楚，須圖紙圈出，指令說明了只施工一機電，二機電配合精裝需要等精裝圖深化調整方可施工。

機電管綜問題

49、設計部直接簽字下發(fā)深化管綜圖，后續(xù)實際現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)部分梁大了，機電管線空間間距不夠，防火卷簾卷軸考慮間距不夠等發(fā)現(xiàn)圖紙施工不了，要求設計出變更。

50、機電管綜經(jīng)常忽律一個防火卷簾，卷軸鋼絲繩的空調大小，只看到自己機電的管線，最后導致管線經(jīng)常和卷簾的卷軸和鋼絲繩打架。

施工配合階段應注意的問題：

1、項目管控流程缺失，商辦項目經(jīng)驗欠缺，不知道哪里先干，哪些后干，項目部也不組織交底，機電分包不專業(yè)，拿到圖紙，圖紙上有的東西全部干完。

2、設計發(fā)圖指令，一定要寫明：“機電各專業(yè)在施工之前，請項目部組織各分包根據(jù)管綜圖紙核對現(xiàn)場條件和各分包按圖模擬排布管線，沒有問題后方可施工，防止因現(xiàn)場其它專業(yè)施工出現(xiàn)誤差，圖紙機電各專業(yè)空間預留不夠產(chǎn)生實際施工的問題，出現(xiàn)此類問題，請及時反饋設計調整圖紙后方可施工?！薄?/p>

室內設計與管綜配合問題

51、 某項目機電做管綜的時候，室內可能才擴初，室內施工圖細節(jié)大樣條件不足，只能給一個大面的標高，上凹造型燈帶等節(jié)點不清晰，機電管綜的人經(jīng)驗不足，就按照這個標高來深化管線，管線也沒有貼著梁做，而是貼著這個室內大面標高做的，梁下機電空間很多，室內裝飾面上無機電空間，結果后續(xù)室內增加了很多上凹燈帶造型后，無法滿足了，互相扯皮，最后領導現(xiàn)場走場拍，板子打到機電身上，為什么梁下那么多機電空間你們不走，機電改??！

施工配合階段應注意的問題：

1.室內的設計滯后機電一個節(jié)點，機電做管綜的時候，室內可能才擴初，室內施工圖細節(jié)大樣條件不足，只能給一個大面的標高，上凹造型燈帶等節(jié)點不清晰，機電管綜的標高不能按照室內提供的大面標高來，盡量按照機電能盡量抬高的標高來，預留足夠的機電底空間以應對后期室內造型等的變化。

2.機電一定先于室內施工，機電一次管綜發(fā)圖的時候，請發(fā)郵件給室內確定，讓室內回復沒有問題，機電方可施工，有問題就讓室內確認。郵件很重要！

電梯選型問題

52、電梯審核選型下單，風險極高，制動器未選靜音型，導致實際運行電梯到頂制動噪音極大。一系列都錯，只某一個人審核選型下單，風險極高，一旦選錯，一系列都錯，完善圖紙審核機制和設備選型機制。

施工圖設計階段應注意的問題

施工圖管控審核糾錯機制沒有，就一個人看，目前公司要求增加施工圖目前設計院自審，顧問審圖，設計部審圖，集團審圖，大區(qū)正在搭建大區(qū)審圖機制。

施工配合階段應注意的問題：

設備選型機制缺失，很多施工單位直接采購了，沒有人深化復核選型，審核復核 ?，目前設計已經(jīng)增加了后期顧問審核，但前提是招采要求中標單位配置深化設計選型團隊，施工階段項目部牽頭落地做好深化設計選型管控動作！

物業(yè)運營問題

53、已開業(yè)項目實際運行情況，和原設計要求偏離差距很大，很多物業(yè)同事并沒有了解原設計系統(tǒng)的原理，導致后期運行出現(xiàn)了很多問題。冰場，營業(yè)時候關閉除濕空調，導致冰場完全沒有除濕空調，結露嚴重，后期運行時改造，物業(yè)同事商鋪和租戶的機電系統(tǒng)自行改造，對原來系統(tǒng)原理設計也不了解，自行拆除改造，導致周圍冰場運行受影響。很多項目控制系統(tǒng)運行1，2年后基本失去控制能力

招標配合階段應注意的問題：

1、招標缺失要求機電包提供本項目機電維修保養(yǎng)手冊

2、招標勞務團隊，無技術能提供不出運行維修手冊

施工配合階段應注意的問題：

設備選型資料缺失，交付物業(yè)不完整。

開業(yè)運營階段應注意的問題：

1、管控缺失，竣工交付物業(yè)怎么交，需要培訓哪些都沒有要求。

2、物業(yè)改造，哪些需要大區(qū)參與，哪些自行解決，沒有管控？

3、機電設備運行維修手冊缺失，物業(yè)對本項目機電設備原理和系統(tǒng)運行原理理解不夠，自我運行！

設計變更管理失控

54、施工+招商配合修改階段設計變更管理失控，設計院出變更，不圈出變更范圍，變更多了，自己也不知道 哪里變了，圖紙版本2個月內出了6版圖，圖紙管控混亂，招采一版，設計一版，工程一版圖，同時性沒有，最終圖紙混亂的追責是設計部。

施工配合階段應注意的問題：

1、設計院變更混亂，變更不圈出來，不標哪次變更，經(jīng)常偷偷摸摸改東西。

2、施工階段參與部門多，變更多，下發(fā)圖紙版本太多，混亂，各個部門拿到的都不一樣，作為設計部門發(fā)圖單很重要，可以追溯發(fā)圖的質量！

3、施工階段的機電變更是，設計院出專業(yè)圖---施工單位深化管綜---返回施工單位專業(yè)圖---設計院須根據(jù)施工單位專業(yè)圖同步調整設計院專業(yè)圖—才能保證下一次變更，設計和施工圖紙大家在一起基準圖上，否則各出各的，變更一多，設計院專業(yè)圖和現(xiàn)場管綜圖差異越來越大。

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