影響房價最大的因素是什么？很多人會第一反應(yīng)貨幣供應(yīng)量、城鎮(zhèn)化進(jìn)程等等

那么能控制房價的因素是什么？

大家總把爭議焦點放在房價或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這里，是背道而馳；那么靠政策能不能控制房價？我認(rèn)為應(yīng)該能，但是這些年以來我們看到的調(diào)控政策反復(fù)變化，并不能，因為其中還有刺激性政策。

比如說直接限價不就好了，然而限價從沒有成為樓市的主流，不同量級的城市限價地供應(yīng)量差異較大。強二線城市限價地、限競地近幾年推的稍多，但相應(yīng)的這些城市人口流入也多，需求也大。

我們可以杭州為例，2016年杭州因為G20峰會開啟了一波樓市熱潮，之后又是2022亞運會的城市建設(shè)，過去幾年杭州人口凈流入基本上維持在50萬/年左右的數(shù)據(jù)；這種情況下杭州也推出了限價地，以及帶有其他限制方式的土拍供地，然而，2020年杭州先后出現(xiàn)5次“萬人搖號”；然后搖到號的人才有可能以3萬到3萬5一平米的價格買房，注意這是優(yōu)惠的限價盤。每次都是幾萬人搖號幾百套房源，比高考和研究生考試通過率低得多。

所以限價地的政策沒問題，但是供應(yīng)量太少了。所以控制房價的因素是什么已經(jīng)一目了然了——供地。

供地量只要上去了，價格自然就會下來，哪怕像杭州有幾萬人去排隊，也完全可以滿足；

過去近十年以來，我們最常聽到的樓市詞匯是“地王”，每隔一段時間就會有地王出來刷新一個城市的土地成交單價或者總價，給這個城市的土地價格劃定新的標(biāo)準(zhǔn)；同時以地王出現(xiàn)時間點之后的住宅供應(yīng)價格來看，也會隨著水漲船高。大家明白接下來的面粉又貴了，下一波面包只會更貴。

既然這么簡單，為什么供地還要擠牙膏？

我覺得上面這段話說的很好，在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)加杠桿的這些年，房企（尤其是民營房企）和購房者始終承擔(dān)了舉債推動房地產(chǎn)市場、土地財政的重?fù)?dān)?，F(xiàn)在行業(yè)轉(zhuǎn)型，房主不炒，一定要結(jié)合土地財政的讓步，你得把一部分成本降下來，讓利于民。只要把供地量提升上來，價格肯定不會高，房價也就下來了。

國有土地使用權(quán)出讓收入，就是常說的土地財政，大多數(shù)人聚焦于房價，而對土地價格的關(guān)注度非常有限。

我們來看土地財政數(shù)據(jù)，從 2010 年到2014 年，規(guī)模從約 2.8 萬億元增加到超過 4 萬億元。2015年土地出讓收入33657.73億元，同比下降21.6%，是唯一的下降年份，而之后的新一輪“漲價去庫存”、“舊改、棚改貨幣化補償”則在2016年催生了距離目前最近的一輪房價快速上漲。

2016年~2021年土地出讓收入和對應(yīng)的商品房銷售額如下：

2016：37457億元 商品房銷售額：11.7萬億

2017：52059億元?商品房銷售額：13.3萬億

2018：65096億元?商品房銷售額：14.9萬億

2019：約7.6萬億?商品房銷售額：15.9萬億

2020：84142億元?商品房銷售額：17.3萬億

2021：87051億元?商品房銷售額：18.1萬億

可以看得出土地出讓收入占比商品房總價的比例在增加，從2016年的22.3%到2019年47.6%再到2020年的48.5%。

可能有外行覺得，這不地價才占比不到一半么，大頭還是被開發(fā)商拿去了。你想沒想過還有建設(shè)成本、配套成本、稅費和經(jīng)營成本；我這里摘錄一下2020年跟房地產(chǎn)相關(guān)的一小部分稅費的情況供大家參考：

土地增值稅收入6468億元，同比增長0.1%；契稅收入7061億元，同比增長13.7%，；耕地占用稅收入1258億元，同比下降9.5%；城鎮(zhèn)土地使用稅收入2058億元，同比下降6.2%。

當(dāng)土地價格已經(jīng)逼近房價的一半，尤其是熱點城市高地價甚至占比項目售價的一半以上并不罕見，這種情況下大家都明白誰真正該從中讓利。

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