近日，四川某縣某農(nóng)業(yè)發(fā)展有限公司50畝水果種植基地因高鐵建設(shè)征用，而涉及搬遷。

經(jīng)他人引薦，對德譽評估的實踐經(jīng)驗及相關(guān)案例較為認可，隨后，委托德譽評估對因搬遷所涉及資產(chǎn)價值及停產(chǎn)停業(yè)損失進行評估。

該公司主要進行動物飼養(yǎng)、林木種子生產(chǎn)經(jīng)營。

接到委托后我們成立專業(yè)評估小組即刻前往該縣，對委估資產(chǎn)展開現(xiàn)場查勘。同時了解委估項目所在地的相關(guān)補償政策。通過嚴密的分析論證，我們采用了成本法、市場法對前述資產(chǎn)進行評估。

此次評估范圍包括：房屋建筑物、構(gòu)筑物、管道溝槽、機器設(shè)備、設(shè)備搬遷費、生產(chǎn)性生物性資產(chǎn)及停產(chǎn)停業(yè)損失。

評估過程

本次評估工作中，首先對納入評估范圍的資產(chǎn)進行分析。其中生物類資產(chǎn)和有證房屋建筑物是主要資產(chǎn)。

在評估過程中，其委估的一宗土地為國有出讓用地，已于2017年3月辦理了不動產(chǎn)權(quán)證書，權(quán)屬歸為該公司所有。其土地使用權(quán)面積約500余平，地面建筑物約200余平。這部分有證房屋建筑物，可以進行買賣交易，具有商品屬性，且周邊類似資產(chǎn)活躍度較高，有類似交易案例，故選用市場法，可以客觀、公允的反映其市場價值。

生物性資產(chǎn)主要為水果樹林資產(chǎn)，包括：青見樹、梨樹、桃樹、枇杷樹、楓楊樹、柑桔樹等。評估人員對樹種、數(shù)量、苗木規(guī)格等進行了清查、盤點。

由于委托方未能提供完善果樹培育固定成本投入資料、銷售數(shù)據(jù)及財務(wù)資料，預(yù)測果樹未來收益難度較大，因此收益現(xiàn)值法并不適用；委估果樹為市場常見品種，于苗木市場上易于取得價格，故本次評估采用現(xiàn)行市價法?，F(xiàn)行市價法以相同或類似林木資產(chǎn)的現(xiàn)行市價作為基礎(chǔ)，估算被評估林木資產(chǎn)評估價值的方法。

計算公式如下：

E=K*Kb*G*N*R

式中：

E-----資產(chǎn)單價評估值
K-----苗木質(zhì)量綜合調(diào)整系數(shù)?
Kb---物價調(diào)整系數(shù)
G-----資產(chǎn)參照物的市場價格?
N---年期調(diào)整系數(shù)
R---年收益調(diào)整系數(shù)

P=?各苗木按品種、規(guī)格E×株數(shù)

P-----資產(chǎn)評估值

?

評估師點評

該評估項目位于四川水果產(chǎn)區(qū)的一個水果基地，因高鐵建設(shè)涉及征收拆遷，委托人需要了解委估資產(chǎn)的市場價值及因征遷產(chǎn)生的預(yù)計損失。該項目的特點是涉及了較多的生物性資產(chǎn)（經(jīng)濟林資產(chǎn)）。

經(jīng)濟林的經(jīng)營特點為種類多、用途廣、經(jīng)營見效快、收益周期長、高投入等。

委估資產(chǎn)（經(jīng)濟林）所在地經(jīng)濟林交易市場發(fā)育充分、制度健全，為本次評估采用現(xiàn)行市價法提供了選擇基礎(chǔ)。

該項目為水果產(chǎn)區(qū)的其他水果基地評估項目提供的案例樣本，具有一定的借鑒意義。

內(nèi)容來源：評估師學(xué)習(xí)分享

- End -

?